TiN's Blog

　　日本的「電梯大樓」與「木造透天」屬於兩種截然不同的產品。一直以來，「木造透天」變成中古後，流通性往往不太好。一方面是因為木造建築折舊快，另一方面是會拿來蓋木造透天的地點，本身就是離車站有點遠、容積率與建蔽率都不高的區分用地。

　　因此你住了十幾年後，想要賣，可能不像電梯大樓這麼好賣。

　　不過就如同昨天的貼文，時代不一樣了，許多過去的常識已經不再適用。

　　因為房價高漲，這種中古木造透天反而變得有「價格優勢」。從住宅支援機構的貸款數據來看，原本貸款買中古透天的，十年前僅佔全部貸款區分當中的7.6%，但近幾年明顯飆漲：2023年增加到了15.3%，2024年更是增加到了20.5%（新聞沒有2025年的數據）。看得出來越來越多買不起新屋（注文住宅或全新木造透天）的人，轉而買起了中古透天。這也改變了原本「中古透天不好賣」的「流動性缺點」。

　　此外，根據另一項全国宅地建物取引業協会連合会不動産総合研究所的數據顯示，2025年6月，首都圈的中古透天，成交件數比起去年同期大增了49.2%，更是間接證實了上述貸款數據所推測出來的結論：中古透天流動性變強了。

　　自住客對於高價的新、舊電梯大樓以及新建透天無力追價，轉而購買CP值相對高的中古透天，這是否會進一步拉高中古透天的價位？是否以後所謂的「中古透天」就該折舊「打折打到骨折」的局面會反轉？我個人認為可能跟地點以及屋況維持得如何會有很大的關係。就讓我們繼續看下去！

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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
資訊可能出錯，請務必自行確認原文
https://news.yahoo.co.jp/articles/b88ee653909afa9552516634abcdc039d88e7d45

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### 首都圈中古獨棟住宅成約件數激增49％　高市圓安政策恐加速「中古住宅熱潮」

**2026年1月20日 集英社線上報導**

日本新築獨棟住宅市場持續低迷。根據國土交通省2025年11月「新設住宅開工戶數」統計，由專業建商承接的訂製住宅（注文住宅）較前年同期減少9.5%，2025年1至11月平均減少7.9%。建商銷售的預售住宅（建売住宅）亦減少4.8%。

住宅平均價格在部分地區上漲約一成，主因建築資材價格持續飆升。日本木材自給率僅約四成，大量依賴進口。高市早苗政權推動的積極財政政策，導致日圓加速貶值，新築獨棟住宅對一般民眾而言，正逐漸成為「遙不可及的夢想」。

**圓安與建築資材價格上漲同步加劇**

自民黨幹事長鈴木俊一於1月14日記者會表示，將以「負責任的積極財政」為議題，向國民尋求信任。若自民黨在眾議院選舉獲勝，積極財政路線恐進一步加速，屆時日圓貶值可能加劇。讀賣新聞報導眾議院解散消息後，1月9日晚間日圓兌美元匯率已跌至157日圓水準，13日一度觸及159日圓，160日圓大關近在咫尺。

此外，新黨「中道改革連合」提出食品消費稅永久歸零政策後，自民黨據傳也開始考慮類似措施。選舉期間各黨競相提出大規模支出承諾，恐進一步推升通膨與圓安壓力。

日圓貶值使進口商品價格相對上漲，建築資材首當其衝。自2022年起，受日美利差影響，日圓急速貶值，從年初的114日圓兌1美元，一路跌至10月的150日圓以上。根據一般財團法人建設物價調查會的木造建築資材物價指數（以2021年1月為100），2023年1月已超過140，2025年11月更突破145，顯示建築成本隨圓安同步高漲。

主要住宅建商業績亦受影響。日本最大綜合住宅建商大和房屋工業2025年度上半期國內獨棟住宅合約棟數僅較前年同期微增0.7%，幾近持平；住友林業預估2025年度全年訂製住宅接案棟數將較前年度減少0.1%。飯田集團控股上半期建商銷售棟數約1.7萬棟，減少近一成，顯示資材高漲對建商衝擊不小。

**中古獨棟住宅成「新主流」　首都圈6月成約暴增49.2%**

相較之下，中古獨棟住宅需求急劇上升。住宅金融支援機構「フラット35」統計顯示，2024年度融資中「中古獨棟」占比達20.5%，較2023年的15.3%大幅成長。十年前該占比僅7.6%，如今已超過兩成。

全國宅地建物交易業協會連合會不動產綜合研究所數據指出，2025年6月首都圈中古獨棟住宅成約件數較前年同期激增49.2%，上半年月平均成長率達49.7%，呈現驚人增速。近畿圈2025年截至6月各月亦全部呈現雙位數成長。

同期間「フラット35」融資金額顯示，中古獨棟平均2208萬日圓，訂製住宅則為3080萬日圓，兩者差距近900萬日圓。許多購屋者會在中古住宅基礎上進行翻新，住宅翻新推進協議會調查顯示，獨棟住宅翻新費用以100～300萬日圓區間為主流，總成本仍遠低於新築。

此外，中古獨棟平均面積達115.2㎡，較新築土地附訂製住宅或建商預售住宅更寬敞，性價比優勢明顯。中古住宅流通量增加、選擇多元，且可實際看房；2000年6月後建築確認的木造住宅已適用較新耐震基準，安全性亦獲提升。

**新築至上主義逐漸瓦解　地方中古住宅商機浮現**

過去日本人長期奉行「新築獨棟至上主義」，但此一趨勢正快速轉變。家具巨頭NITORI集團旗下子公司カチタス專營中古住宅翻新再售的「再生住宅」業務，2025年度上半期銷售件數達4064件，較前年同期成長10.5%，營收成長13.8%，業績穩健。

カチタス以地方都市及郊區物件為主，指出2025年地方地區新築與中古住宅價差較2020年擴大352萬日圓。隨著建築資材持續高漲，新舊價差恐進一步拉大，有利中古住宅銷售。

東京23區高單價豪宅需求仍強，但地方地區因通膨效應，中古住宅人氣急升。這一方面反映地方與首都圈差距擴大，另一方面也帶來正面意義：中古住宅可活化地方都市長期存在的空屋問題，具社會貢獻價值。若以此為契機帶動地方創業與產業活化，或許能成為地方創生的新動力。

日本住宅市場正迎來結構性轉型，中古住宅已不再是「次等選擇」，而是許多家庭在高物價、高利率環境下的理性首選。