TiN's Blog

  我們台灣的投資客，很流行買賣預售屋「紅單轉售」，因為除了可以賺很大以外，它操作起來可以說根本就是無本生意。也因為預售屋概念上等於是期貨，因此建商在賣你預售屋時，多半都會賣得比同時期同地段的新成屋貴。因為你預售屋還要兩、三年才會完工，因此一般台灣預售屋的價格會將這兩三年資金應有的投資報酬率以及風險係數加算進去。

  假設同時期的新成屋一坪是80萬，那麼預售屋要蓋兩年，因此可能就會銷售95萬。這95萬其實就是現在所預估出來，兩年後的價格了。計算方式為「預售屋合理價＝新成屋合理價×(1+i)ⁿ」。i值就是不動產投資的機會成本。顏炳立老師的著作中，認為i值至少需要有9%，原因就是投報率必須抓4%，風險係數必須要抓5%。至於n值則是物件的施工年限。假設兩年後完工，則n值則為2。詳細計算方法請參考顏炳立老師的書《買房子顏炳立教你這樣算》P190 。因此如果目前市場新成屋的合理價為一坪80萬，則兩年後完工的預售屋計算就為「80×(1+9%)²=95.048萬」。

   而這幾年在台灣房價漲幅驚人，房價80萬的地區，兩年可能不只漲到95萬，可能漲到110萬，因此就站在買預售屋的投資客的角度來看，等於是拿少少的錢，輕鬆賺取高額報酬。對，就跟期貨市場賺很大的道理是一樣的。而台灣的建商，其實也樂得配合投資客這種轉售紅單的銷售方式，大家一起來炒高房價，每個人都可以大賺一筆，有何不可呢？怎麼做？這我可就不專業了，詳細的手法請各位去參考Sway大哥的黑心系列，寫得很詳細。

  鏡頭轉回我們東京，自從東京奧運確定後，灣岸的案子一個接著一個推案，三菱地所的Tower還沒賣完，三井最近就馬上又在隔壁推出另外一根高達一千多戶的Tower。當然住友也不甘示弱，也在附近的勝どき推出了兩根雙塔，但其實附近有許多就案都還沒去化完，量已經夠大了，還持續一堆建商搶蓋。而其實，我耳聞還有蠻多台灣的投資客打算學台灣的紅單炒作方式，先買入預售屋，等到即將完工時，再轉賣出去。不過究竟這個方式可不可行？我個人是持保留的態度。至少這個錢我覺得可能是「富貴險中求」。原因有三，大致如下：

  第一點：就目前那裡量這麼大，建商自己銷售的部分都還賣不完，現在還猛打廣告，新案也一個接著一個推，我實在看不出兩年後完工時，日本自住客必須高價買入你房屋的理由。

  第二點：日本的建商其實也深知預售屋就是期貨，上述有提到台灣建商預售屋開價的手法，但日本建商似乎預售屋的開價比起台灣建商狠許多，一次給你漲足了三年會有的房價。當然，未來的獲利都被建商都賺走了，即使你等了兩三年、就算房價真的有漲到你購買的價位，其實漲幅也都先被建商賺走了，還輪不到你賺。這也就是為什麼日本人總是覺得，買了房屋後只會跌價折舊的主因，因為日本的建商太高招了。其實台灣某些大建商也是，在台中或者某地區所推的豪宅案，當初賣的價格就已經是三、四年後的價格了，就算真的四年後，來到了你當初購買的價位，也很有可能這已經是最高點了。

  其實最近我對於某個新案很有興趣，不過建商的操作方式，就跟我在新書中的第六章所提到的方式如出一轍，先在事前案內會放出一個不確定的價格一億兩千八百萬日圓（平米單價為135萬日圓），結果觀察來客量以及來訪人數的態度，最近建商說實際發售時，將會把價格調高超過一億四千萬（平米單價為145萬日圓），甚至一億五千萬（平米單價為155萬日圓）。基本上，這個價位早就把你未來賺的漲幅通通都吃掉了。來，用上面顏老師所提到的算法計算一下就知道。這個地區的合理新成屋房價，一平米為110萬日圓，東京新成屋投報率4%也是合理應該有的投報率，而這個房屋也是蓋兩年，因此我們就直接套入上述的公式，來計算合理的未來價格：「110萬×(1+9%)²=130萬」，可見上述建商一開始所丟出的一億兩千八百萬日圓的總價，真的是經過縝密計算的價位。而現在看市況好，有可能漲幅不止是這樣而已，因此建商打算把售價值加拉高到平米單價145萬～155萬日圓，等於到時候東京大漲，都是建商先賺去，想當然爾，我當然沒有笨到去用這個價位來接。

  第三點：日本紅單轉售的制度，嚴格說起來大概有兩種方式，第一種就是「新中間省略登記（舊的中間省略登記已經不能玩了）」；另一種就是「買主地位的讓渡」。前者是你在簽約時，就要先加註買方可以請賣方將所有權直接登記給第三名義人的特約，等到你找到第三者呆瓜買方後，再跟第三者呆瓜買方簽署「不屬於自己物品的他人物品買賣契約」。也就是總共有兩份合約。因此其實實務上，這種方式多半是房仲將缺錢的屋主的房屋便宜買進，再進而找到買家高價賣出的操作方式。因此，站在賣方立場的建商，願不願意跟你簽這種特約，還是個問題。據我所知，小建商是不知道，但大建商多半不會同意跟你簽這種約的。

  而另外一種方式，就是「買主地位的讓渡」。這方法可能比較接近我們台灣的紅單轉售，不過在日本的民法判例上，買方要將地位移轉給第三者，也需要經由賣方（也就是建商）的同意，因此當你要轉售時，可能你還得跟建商吵贏才行。不過由於第二種買主地位的轉移，在法律上，只是把你購買的權利轉售給第三者呆瓜買方而已，因此這第三者呆瓜買方會知道你契約裡面的各種條件，其中當然包括你跟建商買進的金額。在這種情況下，是否這個買方還願意當阿呆，就真的要看你的運氣跟當時的經濟情勢了。

  另外，如果你循一般的交易程序，先是買進，登記所有權後，再轉售給第三者，光是登錄免許稅、不動產取得稅、固定資產稅跟讓渡所得稅，以及林林總總的司法書士費用跟仲介費用，就會把你的獲利吃光光，因此在東京想要買預售屋來賣，算盤可得精打細算了。祝各位投資愉快。