TiN's Blog

　　東洋經濟這篇的報導說，東京炒房（投機性買盤）的，都是日本人跟日本法人，而不是中國人。

　　日本人可以使用高槓桿來買不動產，建商也樂得配合自己的老客戶，第一期先買，第二期之後提高價位，讓這些投資客有利可圖。一來，建商可以先將部分餘屋風險轉嫁出去，二來，將房價炒起來後，有利於後面期數的去化。這種玩法，在台灣十幾年前就玩爛了。

　　而中國人，在日本買房多半都是潤出來的資產外逃，反而不從事短期買賣。況且，中國人在日本貸款不容易，也很難使用高槓桿來炒房轉賣。

　　但民粹總是將自己買不起房，歸咎給外國人。因為將過錯推給別人比較容易，而不是承認自己沒眼光沒把握機會。

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### 中國人停止購買日本房地產，價格是否會暴跌？　投機性買賣主力其實是誰？

**東洋經濟在線　2025年12月19日配信**

（照片來源：彭博社）

在全球城市中，曾被中國人「爆買」的房地產市場，有些地區價格上漲2至3倍。這些城市為了抑制外國人購買熱潮，對外國人課徵高額取得稅或保有稅，結果購買意欲雖減退，但房價並未大幅下跌。

對本國人及其他所有者而言，房價暴漲已成為既得利益。因此，事後補救為時已晚，必須提前預想未來風險並制定對策。

#### ■中國人房地產購買會減少嗎？

截至2025年12月，目前中日關係緊張，中國政府呼籲國民自制赴日旅遊。在此情況下，短期停留（3個月以內）的旅遊人數減少是必然，但取得在留資格者的動向則不明。

大多數購買房地產的中國人已持有在留資格，因此認為中國人購買將減少的看法僅屬猜測。中國人購買日本房地產的動機，主要來自希望在國外保有資產以保全財富，而非僅持有本國貨幣。

對中國人而言，此需求實質上等同移民。起因多可追溯至2018年國家主席任期廢止、習近平體制無限期延續；2020年香港國安法實施、言論受控；以及2022年上海、北京等地嚴格封城等事件。

原本首選移民地為美國，但自川普總統上任後，美中關係惡化及移民政策轉向，使實現難度增加。因此，日本成為極具潛力的出國目的地。

在日本，依在留資格種類及經歷，有些人可在約5年後申請永住許可。此永住許可成為緊急時離開中國的「護身符」，目的相當明確。

根據出入國在留管理廳統計，在留中國人近年以每年5萬至6萬人速度增加，至2025年6月底已達約90萬人。若維持此速度，2027年前後在留中國人將達100萬人規模。

其中，取得「經營・管理」簽證的中國人眾多，透過在日本經營事業投入一定規模資金，購買房地產（例如民宿用物件）亦佔一部分。

#### ■投機性買賣主力為日本人或日本法人

中國人購買的公寓多集中於都心部，目的亦包含資產保全。從登記簿來看，轉售數量不多。投機性買賣公寓的主力，主要為轉售或投資目的的日本人或日本法人，佔都心公寓交易約3成。相較之下，中國人僅佔整體1成，影響力較小。

都心3區中古公寓成交單價年比上漲25%。此漲幅呈複利成長，3年可翻倍、5年可達3倍，速度極快。即使考慮金融寬鬆影響，過去10年漲幅未達2倍，可見近期1年漲勢之猛。

對此，千代田區向加盟大型不動產公司的不動產協會提出要求：①購屋者自交屋起原則5年內不得轉售，並附特約；②同一建物內禁止同一名義購入多戶。

不動產協會雖彙整公寓交屋前轉售禁止方針，但對加盟企業無強制力。即使遵守，也僅限交屋前轉售，交屋後仍可轉售，與5年禁止相比實效有限。

此外，有些不動產仲介公司針對富裕層客戶，讓其參與新築公寓抽籤，取得後以高價轉售為前提的方案備受批評。對仲介公司而言，可同時向賣方及買方收取仲介手數料的「雙邊仲介」成立，若物件2億日圓，手數料約3%強，雙邊合計可達約1200萬日圓收入。

從事業者角度，行政單位正面要求銷售時附轉售限制，接受動機薄弱。然而，為何無法以「銷售給真正居住者」為目的？這正象徵不動產業界結構性問題：優先短期營收，追求眼前利益而忽略住宅市場健全性。

#### ■未設轉售規定的晴海旗艦

過去有設限案例。如東京都定期借地權物件「City Tower 品川」，銷售價格依與東京都約定，附5年轉售・出租禁止、僅限自住條件。實際上，5年內交易僅有拍賣物件，幾乎遵守。

既有此先例，原本東京奧運選手村改建的晴海旗艦，亦有餘地検討類似轉售抑制措施。用地以市場價約1/10價格讓售，轉售產生巨額利益本應預料。

儘管如此，晴海旗艦未設如City Tower品川般嚴格轉售・出租規定。此點被批評為東京都対応「不足」，有意見視為「實質不作為」。

#### ■掌握不動產相關融資動向

轉售本身非立即違法，若視為道德問題，則應朝抑制房價暴漲方向出手。有效方式為限制過度槓桿資金流入，此時金融廳扮演關鍵角色。

金融廳與日本銀行構築「共同資料平台」，收集・共享法人貸出明細等高精細融資資料，自2025年3月期起正式運作。

藉此，可更精確掌握包含利率・融資條件的不動產相關融資動向，短期買賣支撐的過度融資亦更容易監控。

投機物件登記簿設有金融機構抵押權，結合此資料，即易特定哪家金融機構進行何種融資。

話說回來，中央區、港區、東京都面對相同情況，為何幾乎無反應？目前發生之事與泡沫期無異的投機交易。若不動產業界無學習效果，將重蹈覆轍，屆時恐再現大量倒閉。