不動產業界,除了販賣新成屋的「建商」(デベロッパー)以外,也有透過「房仲」來做的中古屋交易,這跟台灣一樣。不管是哪種,日本都稱之為「宅建業」。我們都以為日本的建商或者是房仲很有規矩,不會亂搞?其實你錯了。日本的這些「宅建業者」,花招其實出乎你想像之外的多。例如最近台灣爆出很多房仲透過「三角簽」的方式,來向屋主低買,然後同時高賣給賣方,借此規避所得稅以及奢侈稅。這種方式,日本很早就在玩了,稱之為「中間省略登記」。除此之外,日本的宅建業還有許多不為人知的手法,來賺取利潤。當然,如果你不是宅建業者,是不會知道這些手法,以及法律上,制度上的可行性的(不要問我,我也不知道)。

  也因此,「宅建業者」與「一般老百姓」之間的不動產交易,可以說是「小學生」對「研究生」的交易。有鑒於此,日本政府為了保護我們這些小蝦米,特別設立了「八種規制」來牽制宅建業者。如果今天賣屋的賣方,不是一般老百姓委託仲介賣屋這種,而是「宅建業者」自己賣自己屋的話,就會受到這「八種規制」的限制。這八種規制比民法嚴格許多,目的就是用更嚴格的法令,來牽制專業的宅建業者,以達到保護我們這些小蝦米的目的。「宅建業者」自己賣屋是什麼情況呢?說穿了,就是建商自己賣新成屋給消費者的意思啦。也就是說,在日本,建商賣屋給一般老百姓時,會受到這八種牽制。如損害賠償額,以及訂金等,不可超過總價的20%,或者一定要做履約保證,以及不可將非自己的物件賣給消費者等(日本民法中,將不屬於自己的物件轉賣給第三者的契約是合法有效的。)而這八種規制當中,有一項叫做cooling off的制度。這條跟我們消費者的權益息息相關,這篇就稍微來了解一下吧。

  台灣的建商跟代銷,都很會營造氣份,他們就是有辦法讓你在樣品屋的時候,會很想掏出信用卡來刷簽約款。在日本呢?簽了買屋契約,還來得及反悔嗎??照理說是不行拉,因為民法上規定,契約是有約束力的。但日本為了保護消費者,在購物上,有個措施,叫做クーリングオフ(cooling off),就是讓你的腦袋冷卻的冷卻期。這條法令不只適用於一般的訪問販賣,你跟建商買房子時,也有些情況是適用於「クーリングオフ制度」的。

  注意喔!!只有向建商(宅建業者)買才有喔,你跟隔壁的阿桑委託仲介買中古屋,可沒這麼好。這是因為法律考慮到建商是大鯨魚,我們一般民眾是小蝦米,所以特別保護我們這些蝦!!!

 

  至於,任何情況都可以簽約後cooling off取消嗎??怎麼可能!!如果這麼好,建商就不用做生意了。一般在簽約之前,會先填寫意願書(申し込み),表示你有意願要購買,之後才會簽約。至於能不能cooling off,要看你「申し込み」的場所。如果你是在建商的事務所,或者售屋中心申し込み的,那很抱歉,你不能取消(cooling off)。

 如果你是由自己提出,在自己的家,或在自己的辦公室簽約的,很抱歉,那也不能取消(cooling off)。

 那究竟怎樣才能夠cooling off 呢? 就是在上述兩種情況以外的地方申し込み,都可以適用cooling off,例如,在星巴克,或在路邊搭設的住宅介紹的戶外帳篷推銷處等。就可以適用cooling off制度。(所以我想建商應該也不會笨到讓你在上述以外的地方申し込み吧。)

 如果你是在可以cooling off的場所簽約的,你就可以取消,拿回訂金。當然,也不是可以無限期,無條件地可以讓你可以解約取消。一旦你付了全額,也交屋了,那當然就不能取消了。另外,在「建商以書面通知你,告訴你說有cooling off制度後,八天內」,你都還可以cooling off ,但如果過了八天,你就不能取消了。啊如果建商犯賤,都沒有跟你講有關於cooling off,當然,這八天就永遠不會開始進入倒數。^^

  總之,如果你今天是在一個不能理智判斷的環境下,提出「申込書」,而事後又後悔了,想想看,自己的條件是否可以向建商提出cooling off喔。祝投資順利。

 

  頭暈了嗎??沒關係,來整理一下,看下面的表格噢!

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