日本房市產品多元，有一種產品，叫做タワーマンション（Tower Mansion），就是超高層塔式住宅。這種產品我印象當中，台北市很像沒有，新北市，就板橋的新巨蛋，跟三重的麗寶T1算是最具代表性的吧。這種產品其實在東京相當普遍，尤其是在品川以及灣岸地區，根本就一堆。除了奧運選手村的晴海一帶以外，勝どき、豊洲、有明、東雲等處也很多，一根Tower就高達四五百戶，甚至一千多戶的產品一堆。究竟買這種產品好不好呢？
我記得上個月，我有從節稅的角度PO出一篇「都心超高層，稅金省超多！」的文章，說明了這種超高層，因為土地持份少，又有保值性，因此是很多有錢人用來做節稅對策的好工具。文章中舉具體例分享：基本上一樣價值都大約為9000萬的透天厝，與這種超高層的其中一間房間，兩者無論是取得時的稅金，或持有時的稅金，都差很多。當然，你哪一天回蘇州賣鴨蛋時，遺產稅，贈與稅等也差很多。
就我們台灣朋友「有土斯有財」的觀念來講，一定為認為，一樣都是9000萬，那乾脆來買獨棟好啦，還有完整土地ㄝ。其實這種想法並沒有錯，只不過日本的稅金比台灣重很多，而且土地的使用限制也很多。台灣買獨棟，其土地往往是因為還有剩下的容積率，可以有機會跟建商談都更整合，大撈一筆。但日本，因為土地使用上的法令限制，讓這些優點完全消失。日本的用途地域多達12種，有「一低層，二低層，一中高，二中高，近商，商業，工業，工專....等」，而且每個用途地域，其規定的容積率跟建蔽率，也受到前面道路的影響，而且日本的容積率轉移，也不像台灣這麼的隨便，可以圖利建商，因此能夠蓋出來的建築空間很有限。也就是因為「稅金重」以及「土地法令限制」，因此不見得投資獨棟就一定比較好。反觀，塔式住宅因為多半設備新穎，居住舒服，防盜上又較獨棟安全，因此，今年這種塔式住宅，只有兩個字：「狂漲」。例如很多建商，原本賣3000多萬的物件，一下就調升價格至4000多萬。原本賣一億的物件，也給你調升到1億2千萬。但反而透天厝的漲幅，沒有這種超高層塔式住宅來得多。可見還是許多高資產族群，還是有節稅部分的需求。
當然，像我們台灣朋友來東京置產，也都專買這種超高層塔式的，因為一句話！看起來就是「爽」！大廳又氣派，帶朋友來，多有面子啊！無限開闊的視野，白天一望無際，可以一邊喝咖啡，一邊欣賞遠方富士山的美景，將東京都踩在腳下，體驗雄霸天空的快感。晚上回家後，有如函館百萬夜景，就出現在你的客廳，這時來杯紅酒，配上一張爵士樂，坐在天空的貴賓席，欣賞星光與家家戶戶的燈火交織出的城市物語.....。
咳，醒過來，回到現實！在講這種塔式住宅的利跟弊之前，先講講這種塔式住宅的高樓層跟低樓層有什麼不一樣。因為高達三四十層樓的大樓，電梯不可能所有的樓層都可以到，因此，多半分成低樓層專用電梯，中樓層專用電梯，以及高樓層專用電梯。前者僅停1-20樓，中樓層則是21-35樓，後者則是36-50樓之類的。一方面分散使用，一方面節省等待電梯的時間。想當然爾，低樓層採光較差，又沒無敵景觀，房價當然較便宜，因此，當你在Lobby等待電梯時，不知不覺就透露出了你的身價。當然，你如果住高樓層，等電梯時，看到旁邊低樓層的，你一定會有一種高人一等的優越感（別騙我說沒有，這是人的天性）。尤其是最頂樓的兩三層，多半做成100平米以上的房間。也因為最高層，又做成premium的豪華房型，因此最高兩三層的房價單價，會比一般樓層單價高出個兩三成。因此當你電梯按上頂樓時，大家一定投以羨慕的眼神！
來，講利與弊吧。
【利】
除了灣岸那一堆以外，其他的Tower Mansion大多是地區上的知名地標建築，因此保值性相對高。尤其是像是中目黒的「中目黒アトラスタワー」以及「代官山アドレス」，根本沒人要賣，而且房價高得恐怖，兩者都是當地的知名地標。這裡並不是說不要買晴海或買豊洲，基本上因為那裡Tower太多，因此不是每個Tower Manison都可以成為當地的代表性建築。豊洲跟晴海等地，只要你挑到對的產品，一樣是很俱保值性的。而因為這類的大樓，為了防震，多半蓋得很穩固，因此可以說是半永久的產品，可能一百年後都還穩如泰山，所以沒有像是透天那種，幾十年之後就老舊不堪，需要改建的問題。也因為戶數多，修繕管理費用足夠，因此維護得好的話，資產下跌的空間很少。另外，就因為戶數多，所以設備也充實。很多Tower Mansion的公設，除了高級迎賓大廳外，還有健身房，游泳池，甚至溫泉。可說是住得爽，又保值。不過房價當然不便宜。另外，我曾經聽過無知的日本人說：「住在高層上，地震來很恐怖吧。」ㄝ...基本上這種大樓很多都是制震，甚至免震，有時候根本覺得搖晃幅度也還好。而且這一類超高層，地基一定打很深。另外，歷經了311之後，許多超高層大樓，反而證明了其安全性，因此更添其資產價值。我也聽說過有些日本人很酸地說：「啥麼，你住超高層？應該太高了什麼都看不見吧！」ㄝ.....對。我的確是看不見地表上的你。（很多日本人的確就是講話這麼酸葡萄！）
【弊】
說到缺點，我個人認為利多於弊，不過有很多超高層大樓，為了安全考量，無法開對外窗，因此只能依靠大樓的換氣系統。就算有對外窗，也因為高樓風強，無法在陽台曬衣服，這些可能都是得列入考慮的要素。另外，超高層為了減輕建築的重量，隔間不會用水泥牆，會用輕隔間，再配合隔音措施，因此不可否認的，有時候樓上的小孩子在房間內奔跑，或者是樓上的住戶，東西掉落在地板上，都會有蠻明顯的聲響。另外，雖然大樓都有電力系統，但如果萬一因為地震而導致電梯不能用，那你可得爬個三四十樓，每天都像在參加新光大樓的馬拉松一樣。另外，有些超高層設計成「オール電化」住宅，也就是為了地震等，安全措施，而沒有導入瓦斯，煮飯只能使用IH電磁爐，洗澡只能使用電熱水器，基本上如果是這種「オール電化」的房子，我第一個打××。可能有些人覺得這不是什麼大問題，但是我個人無法接受房子裡面沒有瓦斯。此外，因為高度太高了，手機收訊很差，常常搜尋不到訊號，或者只有一格，說話時斷斷續續，很煩。除了這些生活上的不便以外，有些人從醫學的角度去分析，說住在超高層，有可能導致流產以及精神上的影響。也因為住太高，會讓人覺得要出門很麻煩，反而容易增加宅在家裡的機率。而這種超高層大樓，在日本的住宅史也只不過只有二三十年，往後會發生怎樣的問題，其實還蠻難預測的。祝各位買到自己的理想屋。
留言列表
