台灣的投資朋友,常常喜歡投資商辦以及店面的產品。不過這兩種產品卻不是主要日本人會投資的標的。我其實蠻相信言語相對論,也就是薩丕爾-沃夫的假說提到的:「人類的思考模式,會受到其使用語言的影響」這個概念,因此這篇,就先來談論兩個單字吧。第一個單字叫做「ビル(Building)」。大家都知道這個單字,是日文的「大樓」的意思,但其實,這個字在日本人的印象當中,大部分指的是一整棟用來做商業用途的大樓。但如果講的是「マンション(Mansion)」,則是指一棟RC結構,有電梯,4,5樓以上,用來居住的大樓。當然「アパート(apartment)」就不用講了,這個詞,日本人的腦袋浮現出來的,則是木造,一兩層的那種出租公寓。

  好,回到主題,日本的「店面」跟我們台灣的「店面」,感覺不太一樣。我們的店面,往往是在大樓的一樓,面臨馬路。知名投資客劉媽媽也投資蠻多這種店面的。這種店面,你擁有的產權部分,就是一樓店面部分而已。但日本的店面,很少會有單獨只賣一樓的,幾乎都是一整棟大樓賣給你,日文叫做「一棟ビル」。因此這種一整棟的,很多人都是一樓當店面,二樓以上出租當住家或辦公室,然後頂樓自己住...之類的(其實就有點像我們講的透天)。日本很少會有單獨出售一樓店面的。當然也會有,但數量不多。在日本,像我們台灣這種形式,單獨出售的店面,叫做「区分店舗」,而其中一個單位單獨出售的辦公室,叫做「区分事務所」。

  那「商辦」呢?如果是一般般的辦公室,往往也都是這種「一棟ビル」租其中一間來當辦公室,因此也很少有單獨在出售一間辦公室的。甚至有些較小的個人公司,小型事務所,會把比較老舊的居住用大樓マンション,管理比較鬆散的,拿其中一間小套房來當辦公室。但其實大部份的大樓,管委會是不允許這樣做。因此像這樣把套房當辦公室的,多半都是不會有客人來公司拜訪的小公司,或網路公司,然後偷偷來。

  疑?不對啊?日本商辦超多的,不是嗎?一整棟二十幾樓,一樓也是店面,三四樓以上都是漂漂亮亮的辦公室啊,外面還有庭院,以及抽菸區啊!丸ノ内、西新宿那邊超多不是嗎?怎麼會說沒有商辦呢?對,您說的沒錯。這種一整棟,大規模的商業大樓很多。但是日本跟台灣不太一樣。在台灣,這種一整棟的商業大樓,每層每層有不同的房東,每間都有各自的屋主。不過在日本呢?這種大樓基本上都是不分售的,大多都是由大建商或者是財團持有,所以有沒有常常看到什麼「住友xx大樓」「野村xx大廈」等。當然,有些標的會給J-REIT(不動產投資信託)投資。也有些,會把一間500坪的辦公室,由10~100個不同的屋主共同持有(但是沒有分割成一間一間,說哪一塊是某某某的),這種模式的不動產,就叫做「不動産小口化商品」,有一陣子很流行。但這種情況,你就只能收租,無法收回來自己使用,就跟金融商品一樣。因此這種東西是不是值得投資,就要細細衡量了。

  有沒有發現,台灣跟日本的商辦,最大的不同,就是日本的商辦再怎麼舊,外觀還是漂漂亮亮乾乾淨淨的啊,台灣的,有些才屋齡三年的新大樓,看起來卻像三十年的舊大樓。漂亮,是錢堆出來的。大樓外牆的維修,要錢。管理,要錢,周遭環境維護等等,什麼都要錢。如果今天日本的大型商辦像台灣這樣,由複數的投資客所持有,這些房東們會向台灣的投資客一樣,不願意多花錢維修。也因為產權不集中,而導致管理不易,除了外觀日漸折損外,個人房東如果自己隨便亂出租,無法篩選適當進駐的公司,也很容易導致整棟大樓的素質低落。甚至有些房地產專家提出「持份掉的商業大樓沒價值」這種說法。因此日本這種一整棟的,為了管理方便以及維持資產價值,多半不會將裡面的辦公室分割後,出售到一般市場。這也就是為什麼這些A級商辦,A級店面,我們一般人都買不到,都是外資,投資法人或者J-Reit才有辦法持有這種東西。艾...大概只有郭台銘有本事以個人名義買下一整棟吧。

  既然我們個人投資客,沒有辦法買到像是忠孝東路四段那種東區黃金店面,或者商辦,因此我們個人大概只能挑再次一級的產品「一棟ビル」(大概一億日元到十億日元不等)這種產品來投資了。但說實話,這種一整棟,實在也不是一般投資客能夠買得起的。所以,東京的商辦跟店面投資,可能跟我們台灣的投資觀念有很大的落差。

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