TiN's Blog

  台灣的投資朋友，常常喜歡投資商辦以及店面的產品。不過這兩種產品卻不是主要日本人會投資的標的。我其實蠻相信言語相對論，也就是薩丕爾-沃夫的假說提到的：「人類的思考模式，會受到其使用語言的影響」這個概念，因此這篇，就先來談論兩個單字吧。第一個單字叫做「ビル(Building)」。大家都知道這個單字，是日文的「大樓」的意思，但其實，這個字在日本人的印象當中，大部分指的是一整棟用來做商業用途的大樓。但如果講的是「マンション(Mansion)」，則是指一棟RC結構，有電梯，4,5樓以上，用來居住的大樓。當然「アパート(apartment)」就不用講了，這個詞，日本人的腦袋浮現出來的，則是木造，一兩層的那種出租公寓。

  好，回到主題，日本的「店面」跟我們台灣的「店面」，感覺不太一樣。我們的店面，往往是在大樓的一樓，面臨馬路。知名投資客劉媽媽也投資蠻多這種店面的。這種店面，你擁有的產權部分，就是一樓店面部分而已。但日本的店面，很少會有單獨只賣一樓的，幾乎都是一整棟大樓賣給你，日文叫做「一棟ビル」。因此這種一整棟的，很多人都是一樓當店面，二樓以上出租當住家或辦公室，然後頂樓自己住...之類的（其實就有點像我們講的透天）。日本很少會有單獨出售一樓店面的。當然也會有，但數量不多。在日本，像我們台灣這種形式，單獨出售的店面，叫做「区分店舗」，而其中一個單位單獨出售的辦公室，叫做「区分事務所」。

  那「商辦」呢？如果是一般般的辦公室，往往也都是這種「一棟ビル」租其中一間來當辦公室，因此也很少有單獨在出售一間辦公室的。甚至有些較小的個人公司，小型事務所，會把比較老舊的居住用大樓マンション，管理比較鬆散的，拿其中一間小套房來當辦公室。但其實大部份的大樓，管委會是不允許這樣做。因此像這樣把套房當辦公室的，多半都是不會有客人來公司拜訪的小公司，或網路公司，然後偷偷來。

  疑？不對啊？日本商辦超多的，不是嗎？一整棟二十幾樓，一樓也是店面，三四樓以上都是漂漂亮亮的辦公室啊，外面還有庭院，以及抽菸區啊！丸ノ内、西新宿那邊超多不是嗎？怎麼會說沒有商辦呢？對，您說的沒錯。這種一整棟，大規模的商業大樓很多。但是日本跟台灣不太一樣。在台灣，這種一整棟的商業大樓，每層每層有不同的房東，每間都有各自的屋主。不過在日本呢？這種大樓基本上都是不分售的，大多都是由大建商或者是財團持有，所以有沒有常常看到什麼「住友xx大樓」「野村xx大廈」等。當然，有些標的會給J-REIT(不動產投資信託)投資。也有些，會把一間500坪的辦公室，由10~100個不同的屋主共同持有（但是沒有分割成一間一間，說哪一塊是某某某的），這種模式的不動產，就叫做「不動産小口化商品」，有一陣子很流行。但這種情況，你就只能收租，無法收回來自己使用，就跟金融商品一樣。因此這種東西是不是值得投資，就要細細衡量了。

  有沒有發現，台灣跟日本的商辦，最大的不同，就是日本的商辦再怎麼舊，外觀還是漂漂亮亮乾乾淨淨的啊，台灣的，有些才屋齡三年的新大樓，看起來卻像三十年的舊大樓。漂亮，是錢堆出來的。大樓外牆的維修，要錢。管理，要錢，周遭環境維護等等，什麼都要錢。如果今天日本的大型商辦像台灣這樣，由複數的投資客所持有，這些房東們會向台灣的投資客一樣，不願意多花錢維修。也因為產權不集中，而導致管理不易，除了外觀日漸折損外，個人房東如果自己隨便亂出租，無法篩選適當進駐的公司，也很容易導致整棟大樓的素質低落。甚至有些房地產專家提出「持份掉的商業大樓沒價值」這種說法。因此日本這種一整棟的，為了管理方便以及維持資產價值，多半不會將裡面的辦公室分割後，出售到一般市場。這也就是為什麼這些A級商辦，A級店面，我們一般人都買不到，都是外資，投資法人或者J-Reit才有辦法持有這種東西。艾...大概只有郭台銘有本事以個人名義買下一整棟吧。

  既然我們個人投資客，沒有辦法買到像是忠孝東路四段那種東區黃金店面，或者商辦，因此我們個人大概只能挑再次一級的產品「一棟ビル」（大概一億日元到十億日元不等）這種產品來投資了。但說實話，這種一整棟，實在也不是一般投資客能夠買得起的。所以，東京的商辦跟店面投資，可能跟我們台灣的投資觀念有很大的落差。