劉小姐最近發表了一篇關於東京不動產的文章,作為一個旅日的台灣人,對日本文化有深入了解的她,提供了對於日本購屋的觀點。內容非常有參考價值,點出了日本人對於購屋一事所抱持的態度,是與台灣民眾截然不同的想法。對於有意願投資日本不動產的投資客而言,極具參考價值。每個人有自己對於投資的判斷以及自己的價值觀,因此不管各位是看多,看空,這都是一種觀點。畢竟投資就是這樣,沒有絕對的對錯,投資者都是成人了,必須對於自己的投資負完全的責任。

  雖然我不夠格,也不配針對劉小姐的文章發表言論,但在此請允許我發表一些對於認同,以及不認同劉小姐的部分,與各位分享,各位看看就好,不要筆戰(這種東西不會有結論的)。


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  第一點,沒錯。日本的空屋屢創新高,但是這是全國的數據,鄉下地方人口減少,這是事實,因此我也建議各位只買東京大阪等都會區(沒有人叫你去買山梨。就像在台灣,也沒有人會叫你去買屏東)。的確,鄉下地方有可能在2020年前,就跌到剩下的一半,但這個可能性,在東京可以說是微乎其微。

  先講鄉下,那鄉下能投資嗎?越是鄉下的地方,投報率就越高,甚至可以高達25%~30%,因此如果你妥善經營,不用到2020年,你四年內就可以把付出的成本全部收回來,這樣,房價跌一半有差嗎?不,應該說,會有超高投報,本來就是對於房價會下跌的一種補償。對的,鄉下不見得租得出去,也就是因為難租,高風險,才會有高投報,因此在鄉村地區的不動產投資,必須要有一個心態,就是以「經營事業」的方式去做,如何增加入住率,改善品質,以及投資的地點是否具有穩定出租的潛力,這都考驗投資人的智慧,以及經營者的努力,這已經不是「投資」,而是「經營」了。當然,如果你什麼都不去想,就下去買,一定穩賠。

  接下來,來講東京精華五區,雖然日本人口在持續下滑,但是東京卻是人口正成長。雖然奧運過後,東京也有可能轉為人口負成長,但這還是取決於日本政府開放外來勞工以及移民政策。既然劉小姐是旅日華僑,應該對於日本政府最近放寬外國高資產階級,以及高知識份子簽證的動作頻頻,有一定的理解。開放外國移民,這也是作為預防人口下滑的重要政策之一。東京為全球第四大都會,居住環境就不用說了,就連食品安全,以及治安方面也都明顯優於其他國家的都會。只要日本政府願意,以及做好相關的配套措施,是有很多外國高知識份子與高資產階級願意入主東京房市的。此外,日本政府也積極吸引外國留學生來日本留學,因此就東京精華五區而言,應該不用太擔心因為人口減少而沒有需求。

  另外,關於文中所提到的「代代木講座(代々木ゼミナール)」,其關閉教室的原因,雖然有一部分的原因是因為少子化,但是也有一部份的原因在於「網路環境的成熟」。家家戶戶皆有高速光纖網路,因此許多代代木講座的課程,早已雲端網路化,一來節省場地成本,二來錄一個課程就可以全國放送,節省師資鐘點費。而且日本人現在的終生僱用制度形態已經改變,已經很少人會為了上東大,而願意犧牲一年的時間去重考,這也是為什麼代代木講座的客源變少的原因之一。

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  第二點,關於匯率,這點投資海外不動產,有很容易的避險方法。例如之前吳淡如小姐,在日幣很高的時候,錢,全部用借的,等到現在日幣很低的時候再還款。這種操作方式,就跟股票市場的放空沒什麼兩樣。對,藉由放空日元的步驟,讓你房價匯差兩頭賺。重點是你本身信用好不好,有沒有辦法貸款而已。況且吳小姐購買東京不動產時,因為日本經濟很差,屋主急於變現,因此市面上的優良不動產,好貨不少。也就是吳小姐可能撿了很多好貨,但現在,這些好貨,在目前這種市況很好的情況下,你是買不到的。

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  第三點,房地產從泡沫時期到現在跌七成。基本上,這可以從總體經濟的角度來思考。當一個國家處於通縮的經濟環境,萬物齊跌,當然房價也會跌。相反地,現在日本通縮逆轉為通膨,萬物齊漲,新屋供給量又少的情況下,房價實在沒什麼下跌的理由。若建商的營建成本變貴,但是卻不能轉嫁消費者,導致無利可圖,那麼建商幹嘛要蓋新城屋?那如果因為這樣而導致新城屋供給變少,勢必拉抬中古屋的行情,這就是一般的供需原理。不能以二十年前的經驗,來論定說今後新屋也一定會跌價跌到一半,因為經濟情勢完全不同。難道說,台北已經漲了十年了,所以往後的十年,還會繼續漲下去嗎?

  另外,房屋構成的部分,除了「建物」以外,還有「土地」部分,「土地」是不會折舊的,因此如果你買在地點好,建材優良的高級住宅,別說跌價,就連之前通縮時代,中古時的成交價,甚至高於當時它是新屋時的販售價格也有。這在日本,稱之為「Vintage Mansion」。也就是說,這又考驗著投資人,究竟買到的,是一般般,沒特色的資產,還是具備珍稀絕的高級不動產。當然你買木造獨棟,建物部分一定折舊很快,這也就是為什麼這兩年高級住宅已經漲了兩成,而木造獨棟價位還是不動如山的緣故。就算你買的是木造收租整棟套房,只要你有辦法跟銀行貸款,利用槓桿,創造出穩定的現金流,那你管他房價跌不跌,反正付出的頭期款成本低,模擬收租後,只要現金流是正的,能夠在你要出場的時候,扣掉房價的跌幅,扣掉必要的經費,還是每個月都有可觀的現金流,那何嘗不是個好投資呢?

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  第四點,收租保證。沒有一項投資有保證,(反而如果有人跟你說,這項投資保證賺,那才應該小心)能不能收到多少的租金,這就是投資人自己該評估的地方。因此計算租金投報率時,一定要扣除稅金管理費等費用,也一定要將空屋期算進去。收租保證,其實不是沒有,日本也有業者專門收你的房子,保證你的租金。不過人家也不是省油的燈,會要求收你10%~20%的房租。另外,山手線的內側並不是票房保證,還是得看那個區域的環境。所謂環境形塑價格,雖然是在山手圈內,但相信大塚、巣鴨、日暮里一帶的高級豪宅絕對沒人要住。這只能怪文中那位投資朋友,自己沒有摸清市場。我家西新宿旁邊的高級出租住宅「ラ・トゥール」,雖然位於山手圈外,月租上百萬日幣,但還不是將近滿租,晚上家家戶戶燈火通明?

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  第五點,東京泡沫?華人炒作?根據日本財務省的統計,2013年的不動產業交易總額為32兆6817億元,再對比日本的信義不動產所提供的資訊,台灣人一年大概買了三百億日元的日本不動產,對比全部的32兆,這300億只是皮毛而已,中國人買了多少,我不知道,但說目前東京的高房價是華人炒出來的,似乎300億元就稍嫌力道不足了。至於房價上漲就一定是泡沫嗎?泡沫的定義又是什麼呢?就目前東京的房價,從收益還原法來換算,都還有4%~5%的實際投報率,目前的房價是否為泡沫,有必要從不動產本身的效用,相對稀少性,以及有效需求作進一步詳細的分析才可得知。可不是說上漲,就一定是泡沫。

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  第六點,日本政府不會護盤?對的,日本政府不會過度干涉房地產。但就目前日本全國,並沒有任何一個地方被列為國土利用計劃法上的「規制區域」(也就是交易需要經由知事許可,藉以管控高房價的制度),由此可得知,日本政府並不認為目前有高房價的問題。況且日本政府在各項政策上,似乎還有帶頭炒房的感覺。例如1.提高住宅取得資金的贈與免稅額,從現行的1000萬到3000萬元,鼓勵父母幫助青年購屋成家,以及2.降低遺產稅的基礎控除額(也就是增加遺產稅),期望日本老年民眾別將錢放在現金被扣很重的遺產稅,改為放在俱有壓縮資產評價的不動產上,以期望加速地價上漲。此外,3.也研擬免除中古轉賣業者的登記稅金...等,從這些點看來,似乎日本政府也認為現在不動產過度便宜。

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  另外,沒人叫你要把房子抱到2020年後,沒人叫你要把一間房子從新城屋抱到中古屋。何時出場,何時進場,這些也都考驗著投資人的智慧。  太郊區的地點的確有慘跌的可能性,但如果有一天「東京精華五區」內的房價,跌到人人買得起,人人不租房,那這個國家大概也就完蛋了吧。另外,根據2014年3月份,國土交通省所發表的數據,的確,全國平均地價持續下跌中,但東京大阪名古屋這三個三大都市圈,住宅地跟商業地,都已經止跌回升了,住宅地上漲0.5%,商業地上漲1.6%,且今年七月一日所公佈的路線價(相當於我們的公告地價),東京都心各區域,也都有3%~10%不等的漲幅。在這個時刻就在擔心泡沫,似乎有點言之過早。祝各位投資愉快。

 

2013.03.20續篇:我還是「敢在日本買房子!」 http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/414654973

 

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【日本now】你還敢在日本買房子嗎?

 
劉黎兒
旅居日本的資深媒體人與知名作家。台大歷史系,後進入台大歷史所,1982年赴日,曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長,現為專職作家,書寫對於日本都會情愛和生活文化的觀察與解析。

日圓最近爆跌到六年來最低,或許有些業者又開始慫恿台灣人到 日本買房子,當收租婆、收租公,但最好三思而行,因為日本總務省7月底剛公佈日本現在空屋數高達820萬戶,比5年前多了63萬戶,空屋率高達 13.5%,空屋數及空房率都創下史上新高,而且眼看再6年,亦即2020年就會達40%,,房子都租不出去,而且房價會跌到現在的一半,你還敢在日本買 房子嗎?

5年前就開始有人鼓吹在日本購屋,跟進的人單單外匯的損失就差了2、3成,吃了悶虧不敢 說;但在外國購屋,外匯風險無話可說,但日本房地產管理費及稅金重,折舊超高,尤其許多物件都是華人喜歡而日本人不可能買的所謂問題物件,如1樓面路、中 古大面積、面北而日照少等,買進的房子沒多久在日本市場不値幾文錢,只好等其他華人買者來當小老鼠。

當然日本因為房地產泡沫已經破了,目前好的物件,還能收到房價1/200的房租,在這種超低利率時代,算是不錯的投資,因此許多朋友問我能不能買日本房子,我會回答說:「如果房地產業者能保證10年以上的房租收入,那才能買,否則千萬別買!」

因 為日本少子化非常嚴重,像今年上半年新生兒出生人數不到50萬人,亦即年間不到100萬人,再創新低,現在1億2713萬的人口,到2020年將會跌破1 億2千萬大關,而且20-34歲的年輕人口將減3成,到2060年人口將減3成,只剩8千多萬人;日本房價是非常真確地反應人口與市場需要,日本政府不會 跟台灣或中國一樣護盤的,各界從數年前就呼籲日本新房子蓋太多了,房價說跌就跌,而且也已經在開始在跌了。

少子化問題最嚴酷打擊房地產業跟教育產業,日本最近許多消息也都反映人口減少化社會的真實,像最大的升學補習業者「代代木講座」廢止全國模擬考,並將全日本29校關掉20校,縮減7成;其他也有私立大學經營不善倒閉、公立國小國中統廢合等。

許多朋友在東京買房,是展望2020東京奧運將會讓房價暴漲,但東京人口也從2020年開始大減,房價、房租也會大崩盤的;日本評估2020年奧運後,日本人消費支出額減少最多的就是教育費跟房租。

人 口減少社會最明顯的還是房地產需要減少,現在日本空屋率高達13.5%,而且不斷在刷新中;像離東京120公里山梨縣的空屋率現在高達22%,各項調查研 究顯示這種情形將不斷蔓延擴大,再6年,全日本空屋率會達40%,到處都是空屋,東京等都會圏充滿貧民窟化的住宅大廈,而且都會如果空屋率高達30%時, 治安、衛生等社會秩序就會出現嚴重問題。

台灣有位不斷宣揚來日本買房的藝人曾得意地跟我表示她花6 千萬日圓買的中古房子,在1980年泡沫時曾有2億日圓的貸款紀錄,實在太划算了;但是東京70年代、80年代的高級房子現在不斷貧民窟化、鬼屋化,買了 無法轉手,房價本身近乎零,居民老化,要改建等很難達成協議;因此若非業者能保證房租收入10年以上,否則不能買,但不是每位買者都能獲得如此保證的。

東京都心中古房子還有很嚴重的一個危機,就是停車場沒人租用,因為日本年輕人不開車,各處停車場大唱空城計,原本預定的收入都急遽減少,數字驚人,許多大廈的修繕基金跟管理費因此不足,居民的管理費不斷升高,負擔越來越大,貧民窟化風險愈來愈高。

最近東京都心部份房地產多少吹起泡沫,雖有些是日本在安倍這兩年吹泡沫賺到錢的富裕層投資用,但基本上就是台灣、中國等華人業者炒作起來,因為相對於台灣、 中國,日本房產的確淤膿出盡,比較划算;但日本也一樣有空屋炸彈在等著,少子化更嚴重,東京空屋也不斷增加中,若非條件特優房產,很難找到房客出租;最近 常見的例子是在JR山手線內側的東京核心高級地區買了上億日圓公寓的人,原以為能月收40萬日圓房租,但熬了幾月,只好以20萬日圓傾銷。

不 僅東京,千葉、神奈川等許多交通便利的所謂「新城」住宅區也都老化、劣化嚴重,修繕基金不敷使用,想賣也沒人買,房產價值幾乎歸零;許多東京衛星城如埼玉 縣上尾市、千葉縣四街道市的新建公寓價格都掉到10年前的一半,如此暴跌波浪直襲東京都心,就算東京現在高級的港區、千代田區現在約6千萬日圓的新建人氣 物件20年內也會變半價;日本經濟評論家都勸日本人不要買房,沒幾年,日夲房價會大跌到人人買得起,更沒人租房,這樣你還敢在日本買房子嗎?

 

 

 

 

 

 

 

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