劉小姐最近發表了一篇關於東京不動產的文章，作為一個旅日的台灣人，對日本文化有深入了解的她，提供了對於日本購屋的觀點。內容非常有參考價值，點出了日本人對於購屋一事所抱持的態度，是與台灣民眾截然不同的想法。對於有意願投資日本不動產的投資客而言，極具參考價值。每個人有自己對於投資的判斷以及自己的價值觀，因此不管各位是看多，看空，這都是一種觀點。畢竟投資就是這樣，沒有絕對的對錯，投資者都是成人了，必須對於自己的投資負完全的責任。
雖然我不夠格，也不配針對劉小姐的文章發表言論，但在此請允許我發表一些對於認同，以及不認同劉小姐的部分，與各位分享，各位看看就好，不要筆戰（這種東西不會有結論的）。
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第一點，沒錯。日本的空屋屢創新高，但是這是全國的數據，鄉下地方人口減少，這是事實，因此我也建議各位只買東京大阪等都會區（沒有人叫你去買山梨。就像在台灣，也沒有人會叫你去買屏東）。的確，鄉下地方有可能在2020年前，就跌到剩下的一半，但這個可能性，在東京可以說是微乎其微。
先講鄉下，那鄉下能投資嗎？越是鄉下的地方，投報率就越高，甚至可以高達25%~30%，因此如果你妥善經營，不用到2020年，你四年內就可以把付出的成本全部收回來，這樣，房價跌一半有差嗎？不，應該說，會有超高投報，本來就是對於房價會下跌的一種補償。對的，鄉下不見得租得出去，也就是因為難租，高風險，才會有高投報，因此在鄉村地區的不動產投資，必須要有一個心態，就是以「經營事業」的方式去做，如何增加入住率，改善品質，以及投資的地點是否具有穩定出租的潛力，這都考驗投資人的智慧，以及經營者的努力，這已經不是「投資」，而是「經營」了。當然，如果你什麼都不去想，就下去買，一定穩賠。
接下來，來講東京精華五區，雖然日本人口在持續下滑，但是東京卻是人口正成長。雖然奧運過後，東京也有可能轉為人口負成長，但這還是取決於日本政府開放外來勞工以及移民政策。既然劉小姐是旅日華僑，應該對於日本政府最近放寬外國高資產階級，以及高知識份子簽證的動作頻頻，有一定的理解。開放外國移民，這也是作為預防人口下滑的重要政策之一。東京為全球第四大都會，居住環境就不用說了，就連食品安全，以及治安方面也都明顯優於其他國家的都會。只要日本政府願意，以及做好相關的配套措施，是有很多外國高知識份子與高資產階級願意入主東京房市的。此外，日本政府也積極吸引外國留學生來日本留學，因此就東京精華五區而言，應該不用太擔心因為人口減少而沒有需求。
另外，關於文中所提到的「代代木講座（代々木ゼミナール）」，其關閉教室的原因，雖然有一部分的原因是因為少子化，但是也有一部份的原因在於「網路環境的成熟」。家家戶戶皆有高速光纖網路，因此許多代代木講座的課程，早已雲端網路化，一來節省場地成本，二來錄一個課程就可以全國放送，節省師資鐘點費。而且日本人現在的終生僱用制度形態已經改變，已經很少人會為了上東大，而願意犧牲一年的時間去重考，這也是為什麼代代木講座的客源變少的原因之一。
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第二點，關於匯率，這點投資海外不動產，有很容易的避險方法。例如之前吳淡如小姐，在日幣很高的時候，錢，全部用借的，等到現在日幣很低的時候再還款。這種操作方式，就跟股票市場的放空沒什麼兩樣。對，藉由放空日元的步驟，讓你房價匯差兩頭賺。重點是你本身信用好不好，有沒有辦法貸款而已。況且吳小姐購買東京不動產時，因為日本經濟很差，屋主急於變現，因此市面上的優良不動產，好貨不少。也就是吳小姐可能撿了很多好貨，但現在，這些好貨，在目前這種市況很好的情況下，你是買不到的。
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第三點，房地產從泡沫時期到現在跌七成。基本上，這可以從總體經濟的角度來思考。當一個國家處於通縮的經濟環境，萬物齊跌，當然房價也會跌。相反地，現在日本通縮逆轉為通膨，萬物齊漲，新屋供給量又少的情況下，房價實在沒什麼下跌的理由。若建商的營建成本變貴，但是卻不能轉嫁消費者，導致無利可圖，那麼建商幹嘛要蓋新城屋？那如果因為這樣而導致新城屋供給變少，勢必拉抬中古屋的行情，這就是一般的供需原理。不能以二十年前的經驗，來論定說今後新屋也一定會跌價跌到一半，因為經濟情勢完全不同。難道說，台北已經漲了十年了，所以往後的十年，還會繼續漲下去嗎？
另外，房屋構成的部分，除了「建物」以外，還有「土地」部分，「土地」是不會折舊的，因此如果你買在地點好，建材優良的高級住宅，別說跌價，就連之前通縮時代，中古時的成交價，甚至高於當時它是新屋時的販售價格也有。這在日本，稱之為「Vintage Mansion」。也就是說，這又考驗著投資人，究竟買到的，是一般般，沒特色的資產，還是具備珍稀絕的高級不動產。當然你買木造獨棟，建物部分一定折舊很快，這也就是為什麼這兩年高級住宅已經漲了兩成，而木造獨棟價位還是不動如山的緣故。就算你買的是木造收租整棟套房，只要你有辦法跟銀行貸款，利用槓桿，創造出穩定的現金流，那你管他房價跌不跌，反正付出的頭期款成本低，模擬收租後，只要現金流是正的，能夠在你要出場的時候，扣掉房價的跌幅，扣掉必要的經費，還是每個月都有可觀的現金流，那何嘗不是個好投資呢？
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第四點，收租保證。沒有一項投資有保證，（反而如果有人跟你說，這項投資保證賺，那才應該小心）能不能收到多少的租金，這就是投資人自己該評估的地方。因此計算租金投報率時，一定要扣除稅金管理費等費用，也一定要將空屋期算進去。收租保證，其實不是沒有，日本也有業者專門收你的房子，保證你的租金。不過人家也不是省油的燈，會要求收你10%~20%的房租。另外，山手線的內側並不是票房保證，還是得看那個區域的環境。所謂環境形塑價格，雖然是在山手圈內，但相信大塚、巣鴨、日暮里一帶的高級豪宅絕對沒人要住。這只能怪文中那位投資朋友，自己沒有摸清市場。我家西新宿旁邊的高級出租住宅「ラ・トゥール」，雖然位於山手圈外，月租上百萬日幣，但還不是將近滿租，晚上家家戶戶燈火通明？
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第五點，東京泡沫？華人炒作？根據日本財務省的統計，2013年的不動產業交易總額為32兆6817億元，再對比日本的信義不動產所提供的資訊，台灣人一年大概買了三百億日元的日本不動產，對比全部的32兆，這300億只是皮毛而已，中國人買了多少，我不知道，但說目前東京的高房價是華人炒出來的，似乎300億元就稍嫌力道不足了。至於房價上漲就一定是泡沫嗎？泡沫的定義又是什麼呢？就目前東京的房價，從收益還原法來換算，都還有4%~5%的實際投報率，目前的房價是否為泡沫，有必要從不動產本身的效用，相對稀少性，以及有效需求作進一步詳細的分析才可得知。可不是說上漲，就一定是泡沫。
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第六點，日本政府不會護盤？對的，日本政府不會過度干涉房地產。但就目前日本全國，並沒有任何一個地方被列為國土利用計劃法上的「規制區域」（也就是交易需要經由知事許可，藉以管控高房價的制度），由此可得知，日本政府並不認為目前有高房價的問題。況且日本政府在各項政策上，似乎還有帶頭炒房的感覺。例如1.提高住宅取得資金的贈與免稅額，從現行的1000萬到3000萬元，鼓勵父母幫助青年購屋成家，以及2.降低遺產稅的基礎控除額（也就是增加遺產稅），期望日本老年民眾別將錢放在現金被扣很重的遺產稅，改為放在俱有壓縮資產評價的不動產上，以期望加速地價上漲。此外，3.也研擬免除中古轉賣業者的登記稅金...等，從這些點看來，似乎日本政府也認為現在不動產過度便宜。
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另外，沒人叫你要把房子抱到2020年後，沒人叫你要把一間房子從新城屋抱到中古屋。何時出場，何時進場，這些也都考驗著投資人的智慧。 太郊區的地點的確有慘跌的可能性，但如果有一天「東京精華五區」內的房價，跌到人人買得起，人人不租房，那這個國家大概也就完蛋了吧。另外，根據2014年3月份，國土交通省所發表的數據，的確，全國平均地價持續下跌中，但東京大阪名古屋這三個三大都市圈，住宅地跟商業地，都已經止跌回升了，住宅地上漲0.5%，商業地上漲1.6%，且今年七月一日所公佈的路線價（相當於我們的公告地價），東京都心各區域，也都有3%~10%不等的漲幅。在這個時刻就在擔心泡沫，似乎有點言之過早。祝各位投資愉快。
2013.03.20續篇：我還是「敢在日本買房子！」 http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/414654973
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【日本now】你還敢在日本買房子嗎？
日圓最近爆跌到六年來最低，或許有些業者又開始慫恿台灣人到 日本買房子，當收租婆、收租公，但最好三思而行，因為日本總務省７月底剛公佈日本現在空屋數高達820萬戶，比5年前多了63萬戶，空屋率高達 13.5％，空屋數及空房率都創下史上新高，而且眼看再6年，亦即2020年就會達40%,，房子都租不出去，而且房價會跌到現在的一半，你還敢在日本買 房子嗎？
5年前就開始有人鼓吹在日本購屋，跟進的人單單外匯的損失就差了２、３成，吃了悶虧不敢 說；但在外國購屋，外匯風險無話可說，但日本房地產管理費及稅金重，折舊超高，尤其許多物件都是華人喜歡而日本人不可能買的所謂問題物件，如１樓面路、中 古大面積、面北而日照少等，買進的房子沒多久在日本市場不値幾文錢，只好等其他華人買者來當小老鼠。
當然日本因為房地產泡沫已經破了，目前好的物件，還能收到房價1／200的房租，在這種超低利率時代，算是不錯的投資，因此許多朋友問我能不能買日本房子，我會回答說：「如果房地產業者能保證10年以上的房租收入，那才能買，否則千萬別買！」
因 為日本少子化非常嚴重，像今年上半年新生兒出生人數不到50萬人，亦即年間不到100萬人，再創新低，現在1億2713萬的人口，到2020年將會跌破1 億2千萬大關，而且20－34歲的年輕人口將減3成，到2060年人口將減３成，只剩8千多萬人；日本房價是非常真確地反應人口與市場需要，日本政府不會 跟台灣或中國一樣護盤的，各界從數年前就呼籲日本新房子蓋太多了，房價說跌就跌，而且也已經在開始在跌了。
少子化問題最嚴酷打擊房地產業跟教育產業，日本最近許多消息也都反映人口減少化社會的真實，像最大的升學補習業者「代代木講座」廢止全國模擬考，並將全日本29校關掉20校，縮減７成；其他也有私立大學經營不善倒閉、公立國小國中統廢合等。
許多朋友在東京買房，是展望2020東京奧運將會讓房價暴漲，但東京人口也從2020年開始大減，房價、房租也會大崩盤的；日本評估2020年奧運後，日本人消費支出額減少最多的就是教育費跟房租。
人 口減少社會最明顯的還是房地產需要減少，現在日本空屋率高達13.5％，而且不斷在刷新中；像離東京120公里山梨縣的空屋率現在高達22％，各項調查研 究顯示這種情形將不斷蔓延擴大，再6年，全日本空屋率會達40％，到處都是空屋，東京等都會圏充滿貧民窟化的住宅大廈，而且都會如果空屋率高達30％時， 治安、衛生等社會秩序就會出現嚴重問題。
台灣有位不斷宣揚來日本買房的藝人曾得意地跟我表示她花6 千萬日圓買的中古房子，在1980年泡沫時曾有2億日圓的貸款紀錄，實在太划算了；但是東京70年代、80年代的高級房子現在不斷貧民窟化、鬼屋化，買了 無法轉手，房價本身近乎零，居民老化，要改建等很難達成協議；因此若非業者能保證房租收入10年以上，否則不能買，但不是每位買者都能獲得如此保證的。
東京都心中古房子還有很嚴重的一個危機，就是停車場沒人租用，因為日本年輕人不開車，各處停車場大唱空城計，原本預定的收入都急遽減少，數字驚人，許多大廈的修繕基金跟管理費因此不足，居民的管理費不斷升高，負擔越來越大，貧民窟化風險愈來愈高。
最近東京都心部份房地產多少吹起泡沫，雖有些是日本在安倍這兩年吹泡沫賺到錢的富裕層投資用，但基本上就是台灣、中國等華人業者炒作起來，因為相對於台灣、 中國，日本房產的確淤膿出盡，比較划算；但日本也一樣有空屋炸彈在等著，少子化更嚴重，東京空屋也不斷增加中，若非條件特優房產，很難找到房客出租；最近 常見的例子是在JR山手線內側的東京核心高級地區買了上億日圓公寓的人，原以為能月收40萬日圓房租，但熬了幾月，只好以20萬日圓傾銷。
不 僅東京，千葉、神奈川等許多交通便利的所謂「新城」住宅區也都老化、劣化嚴重，修繕基金不敷使用，想賣也沒人買，房產價值幾乎歸零；許多東京衛星城如埼玉 縣上尾市、千葉縣四街道市的新建公寓價格都掉到10年前的一半，如此暴跌波浪直襲東京都心，就算東京現在高級的港區、千代田區現在約６千萬日圓的新建人氣 物件20年內也會變半價；日本經濟評論家都勸日本人不要買房，沒幾年，日夲房價會大跌到人人買得起，更沒人租房，這樣你還敢在日本買房子嗎？
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