TiN's Blog

  雖然說最近東京中古屋的市場很好，好到一貨難求。但如同昨天分享的新聞，不會漲的東西就是不會漲。不只這樣，不會漲的地區就是不會漲。根據「アトラクターズ・ラボ」的社長「沖有人」的著書提到，可期待資產通膨的地區有限。也就是我們台灣俗稱的蛋黃區，有「麻布十番、白金高輪、赤坂、六本木、代官山、恵比寿...等」。另外，也有蛋殼區以外的地區，這些地區連蛋殼可能都算不了，但他行政區上仍然屬於東京23區。哪裡我就不講了，以免得罪人。這些地區的中古屋，很多實在便宜到不可思議，例如標題講的，某區，離車站五分鐘，大約40平米的兩房物件，全新裝潢！！雖然屋齡高達了40年，但是卻只賣你八百萬日幣。這種東西要買嗎？

  假設這個物件是在蛋黃區或蛋白區內，就不用考慮，買就對了。但是，蛋殼區以外呢？其實，一個東西會便宜，一定有它的原因在。尤其是不動產，如果能賣貴，絕對不會便宜賣給你。這個物件換算下來，大概每平米不到20萬日幣，比起現在都心五區新城屋，動不動就要一平米130萬，真的可以說是便宜到無法置信。出租的話，同棟的出租行情大概是七萬日元，也就是說，表面投報率算起來超過10% 。

  「喂！十趴ㄝ，十年就回本了，買啊！！」...大概大家的第一直覺一定是這樣反應。但冷靜思考一下，這真是個好投資嗎？首先，高投報率往往代表高風險。雖說行情可以租到七萬，但很難保證這個房客退租後，這種很舊的中古屋立刻可以再租出去。另外，往往再過個幾年，大概這個建築物就已經殘破不堪了，加上它又是舊耐震基準，因此搞不好降到五萬都租不出去，你還是得照樣繳高額的管理費跟固定資產稅。重點來了，這些都不是最大的風險，最大的風險在於改建！！如果沒有改建，大概也只能一直放著爛下去（繼續繳稅金跟管理費）。但如果有機會都更改建，別說賺到錢，你還很有可能必須拿出大筆的錢來倒貼！！

  根據建物區分所有權法」，改建超過4/5以上的區分所有者，以及議決權同意。如果你買的大樓容積率還有剩（也就是能蓋更高），那麼恭喜你，自己或許不用出到什麼錢，就可以像台北市這樣一坪換一坪，但實際上，這樣的情況不多，而且就算有，也不會便宜賣你。因此，如果你大樓的容積，已經不能再蓋更高，那你可能得多花個好幾百萬（甚至超過你的買價），來大家一起重建。實際上，有些地區的容積率，不增反減，也就是原本舊的法令，可以蓋出現狀這麼多，但是經過法令的修改，可能原本有200%的容積率，現在只剩100%。也就是你如果重蓋，還不見得蓋得出一樣的大小。另外，雖然日本政府有在規劃放寬容積率，但這也可能僅限於國家戰略特區，不會是你的蛋殼以外區。因此你也別奢望容積率會變多。此外，除了精華區以外，日本人口一直在減少，原本全國房市就已經有供給過多的頃向，如果再放寬容積率，只是再增加供給量，再多一次崩盤的機會而已。

  另外，雖然你擁有大樓的部分土地所有權，但是別忘了，改建的費用，除了「新建費用」以外，還多了一筆「拆除費用」。更慘的是，日本原本物價跟工程費用就高，更何況現在日幣跌，導致原物料上漲，因此貴上加貴，更難取得五分之四以上的人的共識，來都更自己的房子。畢竟好幾百萬，不是所有的人都可以一次拿得出來的。因此有些中古物件的賣價，甚至比土地價格還要便宜。另外，如果不都更改建，也可以提高每月的修繕費用來拉皮，維護。但這個也是要花大錢，也很難得到大家的共識，因此很多東京「蛋殼區」，以及「蛋殼以外區」這樣子的舊大樓，現狀就是放著爛。好拉，就算你們大樓每個人都很團結，每個人都很有錢，願意來改建，但是，還記得我以前PO文寫的借地借家法嗎？只要有一個租客搞不定，不願意搬出去，改建就遙遙無期！

  很多問題，可能要等到十年後，或者是下次大地震就會一一浮現，但我們台灣同胞進軍日本房市，也不過這一兩年才熱起來，還沒太多人遇到類似的問題，加上台北都更看似賺很多，這也就是導致為什麼很多日本人視之為燙手山竽的物件，台灣人卻勇於搶進的原因吧。祝各位投資愉快。