雖然說最近東京中古屋的市場很好,好到一貨難求。但如同昨天分享的新聞,不會漲的東西就是不會漲。不只這樣,不會漲的地區就是不會漲。根據「アトラクターズ・ラボ」的社長「沖有人」的著書提到,可期待資產通膨的地區有限。也就是我們台灣俗稱的蛋黃區,有「麻布十番、白金高輪、赤坂、六本木、代官山、恵比寿...等」。另外,也有蛋殼區以外的地區,這些地區連蛋殼可能都算不了,但他行政區上仍然屬於東京23區。哪裡我就不講了,以免得罪人。這些地區的中古屋,很多實在便宜到不可思議,例如標題講的,某區,離車站五分鐘,大約40平米的兩房物件,全新裝潢!!雖然屋齡高達了40年,但是卻只賣你八百萬日幣。這種東西要買嗎?

  假設這個物件是在蛋黃區或蛋白區內,就不用考慮,買就對了。但是,蛋殼區以外呢?其實,一個東西會便宜,一定有它的原因在。尤其是不動產,如果能賣貴,絕對不會便宜賣給你。這個物件換算下來,大概每平米不到20萬日幣,比起現在都心五區新城屋,動不動就要一平米130萬,真的可以說是便宜到無法置信。出租的話,同棟的出租行情大概是七萬日元,也就是說,表面投報率算起來超過10% 。

  「喂!十趴ㄝ,十年就回本了,買啊!!」...大概大家的第一直覺一定是這樣反應。但冷靜思考一下,這真是個好投資嗎?首先,高投報率往往代表高風險。雖說行情可以租到七萬,但很難保證這個房客退租後,這種很舊的中古屋立刻可以再租出去。另外,往往再過個幾年,大概這個建築物就已經殘破不堪了,加上它又是舊耐震基準,因此搞不好降到五萬都租不出去,你還是得照樣繳高額的管理費跟固定資產稅。重點來了,這些都不是最大的風險,最大的風險在於改建!!如果沒有改建,大概也只能一直放著爛下去(繼續繳稅金跟管理費)。但如果有機會都更改建,別說賺到錢,你還很有可能必須拿出大筆的錢來倒貼!!

  根據建物區分所有權法」,改建超過4/5以上的區分所有者,以及議決權同意。如果你買的大樓容積率還有剩(也就是能蓋更高),那麼恭喜你,自己或許不用出到什麼錢,就可以像台北市這樣一坪換一坪,但實際上,這樣的情況不多,而且就算有,也不會便宜賣你。因此,如果你大樓的容積,已經不能再蓋更高,那你可能得多花個好幾百萬(甚至超過你的買價),來大家一起重建。實際上,有些地區的容積率,不增反減,也就是原本舊的法令,可以蓋出現狀這麼多,但是經過法令的修改,可能原本有200%的容積率,現在只剩100%。也就是你如果重蓋,還不見得蓋得出一樣的大小。另外,雖然日本政府有在規劃放寬容積率,但這也可能僅限於國家戰略特區,不會是你的蛋殼以外區。因此你也別奢望容積率會變多。此外,除了精華區以外,日本人口一直在減少,原本全國房市就已經有供給過多的頃向,如果再放寬容積率,只是再增加供給量,再多一次崩盤的機會而已。

  另外,雖然你擁有大樓的部分土地所有權,但是別忘了,改建的費用,除了「新建費用」以外,還多了一筆「拆除費用」。更慘的是,日本原本物價跟工程費用就高,更何況現在日幣跌,導致原物料上漲,因此貴上加貴,更難取得五分之四以上的人的共識,來都更自己的房子。畢竟好幾百萬,不是所有的人都可以一次拿得出來的。因此有些中古物件的賣價,甚至比土地價格還要便宜。另外,如果不都更改建,也可以提高每月的修繕費用來拉皮,維護。但這個也是要花大錢,也很難得到大家的共識,因此很多東京「蛋殼區」,以及「蛋殼以外區」這樣子的舊大樓,現狀就是放著爛。好拉,就算你們大樓每個人都很團結,每個人都很有錢,願意來改建,但是,還記得我以前PO文寫的借地借家法嗎?只要有一個租客搞不定,不願意搬出去,改建就遙遙無期!

  很多問題,可能要等到十年後,或者是下次大地震就會一一浮現,但我們台灣同胞進軍日本房市,也不過這一兩年才熱起來,還沒太多人遇到類似的問題,加上台北都更看似賺很多,這也就是導致為什麼很多日本人視之為燙手山竽的物件,台灣人卻勇於搶進的原因吧。祝各位投資愉快。

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