從今年增稅前，就陸續有幾位日本房市的專家，分享了自己對於今後市況的看法。已經有許多專家開始認為，今後的房市一定會上漲。還真的說得沒錯，就目前為止，不止高級住宅大漲，就連小套房也給你漲翻天！！高級住宅，原本七千萬，現在賣你九千萬。投資小套房，原本八百萬，現在賣你一千萬！
日本不動產投資史，從泡沫過後到目前為止，日本人對於房地產的投資，想的不是賺差價，而是賺取穩定的租金。但由於目前的經濟情勢，使得今後可能會有一波「資産インフレ（資產通膨）」的情況發生。所謂的「資產通膨」，跟一般的通膨不一樣，並不是材米油鹽醬醋茶等物價齊飛，而是有價值的資產，例如土地，股票，貴金屬，藝術品，以及俱有稀少性，保值性的房產上漲。由於日本央行大量印鈔，使得貨幣價值低下，因此，錢，自然而然就往俱有保值性的產品流動。這種情形台灣朋友應該比誰都了解。所以已經有許多較敏銳的日本投資客，開始將房地產的收益目標，從「現金流（收租）」，轉移到了「獲取資本利得（賺差價）」。
雖是這樣講，但是只要是不動產，隨便買就隨便給你「資產通膨」嗎？你先想想一個簡單，且切身的問題：路邊到處都買得到的ＬＶ水桶包，跟愛馬仕的鱷魚皮鉑金鑽石包，中古時，價格會有一樣的漲幅嗎？當然不會。前者誰都買得起，也沒限量，甚至Ａ貨充斥，還難辨真偽，因此，舊了，大概就只有跌價的份。但後者呢，由於珍貴，稀有，絕版，反而中古時的價位，有機會比原價還要高。
物以稀為貴，同樣的概念來看房地產市場。日本的房市經過泡沫，通貨緊縮，沈寂長達二，三十年，2008又遇到雷曼風暴，2011又遇到311大地震等上上下下的市場洗禮，整個市場以及買方的觀念，都比台灣成熟許多，因此就算發生了資產通膨，也很難像台北這樣，所有的不動產一律不分優劣，全部雞犬升天。其實就這一年的房地產漲勢來說，的確可以觀察到，建商新發售的高級住宅，價格越調越高，但似乎一般中古住宅，或者是木造獨棟透天的單價，成交價仍然不動如山，甚至如果沒有經過內部裝修，根本賣不掉。因此如果你的經營模式，是想要賺取增值財，或者保值，應該要挑俱有稀少性的高檔產品。根據統計，首都圈一般家庭購買自用屋(2LDK~3LDK)的總價，大約落在3000萬~5000萬日元（2013年的數據為4168萬日元），也就是說，這個Level的產品，就是最一般般，沒什麼特色的產品。當然，它也不俱備價位再創新高的條件。因為，再貴，普通人買不起，有錢人不屑買。
日本有個調查指出，「建案當初新成屋時，其販售價格越高，之後跌價空間越小」，原因就在於除了高價品本身其地點就很好之外，建材設備也棒，當然沒什麼跌價空間。之前日本是通縮，所以買房子都考慮跌價問題。但像這類的產品，在資產通膨的時代，是最有機會爆漲的。調查的分析師還提到，要買就買超高層高級住宅，別買木造一棟透天。原因就在於超高層住宅其建築品質以及眺望，設備，甚至耐震設施等，都是一般透天厝（一戸建て／建て売り住宅）無法比擬的，且還可以節稅（舊文章有提到），當然其漲價空間也高。講個最實際的例子好了，同樣都是西新宿，若室內坪數一樣，但如果是超高層高級住宅，可能五年中古屋，都要價七，八千萬。但就在它的對面，全新的透天厝，只要四～五千多萬就買得到。這就是產品不同，價位也不同。而且，一般這種高超層，實際上耐用一百多年沒問題，但木造透天厝，可能三～四十年就得改建了。同時，為什麼那一塊基地，它會只蓋透天，而沒蓋大樓？多半是跟他的土地建蔽率與容積率等法令因素有關，這有也就是為什麼在東京木造透天的價值無法超越超高層的原因。
順帶一提，上述調查也提到，如果要買上億以上的物件，由於比價效應，只能買「港區」，「千代田區」，以及「渋谷區」。這也跟台北一樣，投資豪宅，要買就買大安，信義區，是一樣的道理。因為可以買得起豪宅的人，不會想要買在大同區，可以買得起豪宅的人，不會買在江東區、墨田区、葛飾区、足立区等。因為到了這種LEVEL的產品，還要考慮到門牌效應。如果是台北大同區，萬華區，東京江東区，墨田区、葛飾区、足立区...等的億萬豪宅，不會有市場性，脫手時，就只能降價求售。雖然說今後因為建材上漲，缺工，因此營建成本變貴，但是「行情是大家的事，成本是你家的事」，漲不了的地段就是漲不了。（PS:我的意思不是說那些區不好，是說，那些區，超過一億元的物件別買。不過上述這些區，你買出租套房可以賺不錯的租金。）
之前在台灣投資不動產時，有個前輩跟我講了一句話，她說，不動產就是「買得起的漲不了」！！這句話讓我印象深刻。雖然台北這幾年漲幅很多，但我相信這是因為時機，以及資金流竄再加上炒作的因素的結果，才導致雞犬升天。不過仔細去看一下過去幾年台北市的成交價，帝寶等豪宅的增值空間，至少兩三倍，一般50坪以上的住宅，增值空間也高達七，八十趴。最可憐的就是小套房了。因為小套房效用低，所以似乎有個三成的漲幅，就要偷笑了（有學區要素的個案例外）。因此這個現象，似乎也跟當時那位前輩跟我講的不謀而合。
至於小套房，因為沒有稀少性，很容易被取代掉，所以「照理說」它不屬於資產通膨所包含的對象，但是最近東京小套房的開價以及成交價已經有點脫離常軌，屢創新高，而且是兩，三百萬日元單位地往上調價！仔細換算實際坪數單價，有些甚至已經快接近台北市小套房的價位了。這不外乎就是炒作所導致的「泡沫」成分居多。小套房，總價低，投資門檻低，可以「低總價掩飾高單價」，因此它的上漲是不是合理，有必要針對每個個案仔細地檢視。別忘記巴菲特的名言：退潮之後，就知道誰在裸泳了。
以上純屬看過報導後的個人心得與淺見，不代表絕對的對錯，僅供參考，祝投資愉快。
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