前一陣子，在新聞看到香港首富李嘉誠，推出所謂的「蚊型公寓」，也就是室內面積僅有16㎡的小套房，雖然要價645萬台幣（相當於2200萬日元）但聽說還造成搶購熱銷，由此可見香港的房價有多高。這一類的產品，其實老早在日本泡沫經濟時，就曾經大量供給，對，也就是現在台灣人來東京死命搶購的1R小套房。
東京的1R小套房，大約也是介於12㎡〜20㎡之間不等的面積，且這種1R小套房，因為面積小，低總價，在東京，這種小套房20~30年的中古屋，大約只要700萬～1200萬日元不等就可以買到。因此對於口袋不深的投資客來說，可以說是入門型的產品。也因為日本許多年輕單身上班族，剛出社會，薪資不高，或者想要存錢，而且日本的企業文化，就是常常要加班到很晚，實際在家的時間也不長，因此會有許多年輕上班族租這種產品。也就是因為這種產品好租，投報率又高，所以東京有許多包租公投資客，一旦稍微賺到錢，或拿到Bonus，就去拿現金買一間來收租，當做是在存股票的概念來投資。
說個題外話，早期日本的不動產登記，在「敷地権」的登記還沒有普及時，買公寓時，還是像台灣這樣，分成「土地」以及「建物」兩部分來做登記，因此現在舊一點的，沒有設定「敷地権」的大樓，交易時，只要調出土地部分的登記謄本，就可以看出整棟大樓的所有者是誰，住哪裡。最近我們公司經手一個只有20幾戶的「蚊型」公寓大樓，赫然發現，裡面居然已經有四個所有者，是台灣人了（驚），我都和公司的阿弟仔開玩笑地說，大概過不了多久，這一棟的所有者，大概就有一半是台灣人了 吧！^^
來，回到本題。就是因為這種產品好租，投資門檻又不高，風險相對小，因此有許多客人詢問我，想要買新一點的這種產品，不想要買舊的。例如，想要買5年新古屋，約15㎡的小套房，因此請我代尋這一類的產品。不過，我只能告訴各位，東京目前不存在這種產品！（有的話也不是大樓產品，是整棟出租公寓。）東京都現在各個區，都制定了相當嚴格的「ワンルームマンション開発規制条例」，而且絕大部分的地區，都不允許建設室內面積低於25㎡的小套房。甚至還有更嚴格的規定，例如像是中央區就規定，如果超過10戶以上的大樓，必須要有1/3以上的住戶，其室內面積要超過40㎡...等。目前東京23區中，最鬆散的就是豐島區，不過豐島區也不能建設低於20㎡以下的小套房。
為什麼會有這麼嚴格的規定呢？原因就是日本人認為，過多的小套房，會容易讓整棟大樓，全部都是投資客，全部都是租屋的年經人，因為對租客而言，這裡不是「家」，只是一時過渡性的「殼」，因此對社區沒有「愛」，所以容易引發垃圾亂丟問題，腳踏車亂停問題，噪音問題，以及擾鄰問題等等。而且投資客過多的大樓，大家眼中只看到「錢」，因此容易會積欠管理費，導致維護修繕不易，更加造成區域市容的惡化...等。
另外，也由於日本人對於建築物，非常喜新厭舊，稍微舊一點的大樓，可能會打掉重建，或開始跟周遭基地一起去做大規模開發（都更），因此，這一類的蚊型公寓產品，往後在東京只會越來越少，也許過個幾十年後，就會消失殆盡也不一定。之前的文章也曾提到，這種小套房，由於最近大家搶著要，追價的力道強勁，因此已經上漲個20%以上了。姑且無論他的上漲是否合理，但是就目前情勢看來，短期內，價格似乎沒有回檔的可能性。看來，以後進入東京投資不動產的門檻，會變高許多了。祝各位投資順利。
蚊型公寓相關報導：
1.媒體來源:udn
2.完整新聞標題/內文:
李嘉誠在港推蚊型公寓 熱銷
【經濟日報╱記者葉又瑋／綜合報導】
2014.07.25 02:26 am
香港首富、長江實業董事局主席李嘉誠近期在香港推出16平方公尺（約4.84坪）的「蚊型
公寓」，被香港媒體調侃宛如單人牢房，但這種低總價的迷你房型卻大受歡迎，甚至引發
搶購熱潮。
長江實業在新界大埔興建的「嵐山一期」本月17日開盤，在首批260戶中，有43戶為「微
型公寓」，室內實坪最小僅約16平方公尺，創下香港「最小戶型紀錄」，被稱為「蚊型公
寓」。
「蚊型公寓」的臥室面積只有8平方公尺（約2.42 坪），和香港監獄的單人囚房差不多大
小，香港赤柱監獄單人囚室面積約7.5平方公尺。因此這個建案推出後，近日引發許多媒
體批評。
有香港媒體指出，李嘉誠2013年受訪時曾說過，其一生的原則是「不會去賺最後一個銅板
」，現在卻想「賺盡最後一分錢」，連剛畢業的年輕人都不放過。
不過，這種迷你房型推出後卻大受歡迎。據稱，「蚊型公寓」麻雀雖小但五臟俱全，內部
裝潢十分精緻，不但有單人廚房，浴室還設有浴缸，甚至有個小陽台。更重要的是，最便
宜的一戶只要港幣165萬元（約新台幣645萬元）。
近兩年，這類「蚊型公寓」開始在香港流行，最直接的原因就是面積小，所以總價也低。
香港一些房屋仲介在「蚊型公寓」的廣告上直接說，這是「窮人恩物」。
華爾街見聞報導，在房價常年居高不下的香港，小戶型的房屋成了一些年輕人買房的唯一
選擇，也有很多年輕人將其作為過渡型的房產，這也是「蚊形公寓」熱銷的主因。
「蚊型公寓」的買家有不少都是首次購屋的單身人士，或是沒有子女的年輕夫婦。根據研
究預估，未來全球單身和沒有小孩的家庭數量將會越來越多，這也使超小型住宅的市場發
展被看好。
香港城市大學教授曾淵滄就曾多次撰文，呼籲香港政府及建商興建超小型公寓。
曾淵滄認為，大多數的單身人士，其實只需要一間如同酒店單人房那樣的住所，傳統設計
給一家三口以上居住的二、三房公寓，對於經濟不寬裕的單身一族而言根本是浪費空間。
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