TiN's Blog

  東京的1R, 1K (13~25平米)房型的小套房，如果不是全新屋，大概都不會貴到哪裡去，最常見的大概就是800萬～1500萬日元左右。投報率也都大概介於6%~10%左右。就因為價位不高，所以去化的速度很快。因此，有人說，像這種小套房，就是要拼速度。許多投資客，甚至連房子在哪裡，長得怎樣，看都不看（也不能看，因為有租客）就直接殺下去了。沒錯，就是因為價位低，所以在現在這種房市好的情況之下，平均一個小套房，出來大約兩個星期就會成交。如果你有機會看到不錯的物件，猶豫太久，其實機會稍縱即逝。

  這種小套房，多半都是帶租約銷售，也就是俗稱的オーナーチェンジ(Owner Change)。因為這種小套房，多半都是買來投資出租用的，很少人會自己買來住，因此要找到空的小套房，其實很難。因為大部份的房東，會先把它租出去之後，再拿出來賣，一來因為買方可以直接收租，較好銷售，一來就是買方無法進入室內查看，可以將很多要進屋內看才知道的瑕疵，隱瞞帶過。因此，雖然說這種小套房，就是速度決勝，但是簽約前的事前調查，絕對不可掉以輕心。

  前幾天，有個客戶，對高田馬場車站走路2分鐘的Owner Change中古屋非常有興趣，甚至直接要出價購買了。物件為頂樓，小套房，30年的中古屋，售價890萬日元。這當下一聽，就我對高田馬場的了解，就知道一定可以買。因為那裡附近學校超多。又是東京富士大學，遠一點還有早稻田大學，車站週邊又一堆日本語學校跟專門學校。這租給學生一定沒問題！

  不過，好險好險，我還是幫他  現場走了一遭，碰巧看到大門沒關。於是喬裝租客偷偷溜進去，打算上頂樓，看一下梯廳狀況。結果發現.........我居然找不到電梯！！！！！ 天啊！這是何等的瑕疵啊。其實也不算是瑕疵拉。只不過頂樓五樓，又沒電梯！你...要租嗎？ 因此對於這種需要拼速度的物件，最基本的功課，還是不能不做。千萬不能因為它的價位跟一張大力光的股票差不多，就隨便衝進去買。小套房可不像大力光，可以隔天賣掉，三天後交割啊！

  那，這種有租客的物件，要怎麼做功課呢？下列幾點不可不做。

  1.例如現在房客的租金，是否合理，是否高於周遭行情（這種情形有可能是作假的房客，或者是住了十幾年，一直用原價更新租約）。建議稍微查一下網路上，週邊，或者是同一物件的出租行情，以免遇到之後這個房客退租後，你找到下個房客只能降房租。

  2.雖然不能進屋內，但是一定要現場走一遭。看看實際建築物的保養狀況，看看公共空間會不會很髒。如果這些管理不佳，會直接影響到下一位房客入住的意願。

  3.一定要跟你的仲介要一下レントロール(rent roll)，也就是出租狀況一覽表。租金是多少，更新費用是多少，租客的工作，繳租金情況等，一定要確認，以免遇到會拖欠房租的房客。

  4.確認一下管理費用跟修繕費用。若物件規模較小，有可能這兩個費用很高。有時候你的租金扣掉這兩項費用後，收進來的租金會跟你想像中，有一段很大的差距。

  5.請你的業務員幫你拿固定資產稅評價證明，稍微試算一下稅金。有些套房物件，土地持份過大，導致每年要交的稅金不成比例地高。（已經持分掉的房子，土地多沒用處，只是多繳稅金，除非你賭到都更。）

  6.一樓會比較便宜，雖然沒什麼特別問題，但有些上面標著1F，實際上是「半地下」，也就是類似我們的陽光屋，有一半是在地下。這種房子易潮濕，很難出租。所以現場看過一次還是很重要。

  7.調「不動產的登記事項證明書（類似我們的謄本）」來看。日本的謄本上面有清楚記載從物件誕生到目前為止的所有權利記錄。查看有無不正常的抵押記錄等。

  8.確認有沒有電梯 ^^

  祝各位投資愉快。