東京的1R, 1K (13~25平米)房型的小套房,如果不是全新屋,大概都不會貴到哪裡去,最常見的大概就是800萬~1500萬日元左右。投報率也都大概介於6%~10%左右。就因為價位不高,所以去化的速度很快。因此,有人說,像這種小套房,就是要拼速度。許多投資客,甚至連房子在哪裡,長得怎樣,看都不看(也不能看,因為有租客)就直接殺下去了。沒錯,就是因為價位低,所以在現在這種房市好的情況之下,平均一個小套房,出來大約兩個星期就會成交。如果你有機會看到不錯的物件,猶豫太久,其實機會稍縱即逝。



  這種小套房,多半都是帶租約銷售,也就是俗稱的オーナーチェンジ(Owner Change)。因為這種小套房,多半都是買來投資出租用的,很少人會自己買來住,因此要找到空的小套房,其實很難。因為大部份的房東,會先把它租出去之後,再拿出來賣,一來因為買方可以直接收租,較好銷售,一來就是買方無法進入室內查看,可以將很多要進屋內看才知道的瑕疵,隱瞞帶過。因此,雖然說這種小套房,就是速度決勝,但是簽約前的事前調查,絕對不可掉以輕心。



  前幾天,有個客戶,對高田馬場車站走路2分鐘的Owner Change中古屋非常有興趣,甚至直接要出價購買了。物件為頂樓,小套房,30年的中古屋,售價890萬日元。這當下一聽,就我對高田馬場的了解,就知道一定可以買。因為那裡附近學校超多。又是東京富士大學,遠一點還有早稻田大學,車站週邊又一堆日本語學校跟專門學校。這租給學生一定沒問題!



  不過,好險好險,我還是幫他  現場走了一遭,碰巧看到大門沒關。於是喬裝租客偷偷溜進去,打算上頂樓,看一下梯廳狀況。結果發現.........我居然找不到電梯!!!!! 天啊!這是何等的瑕疵啊。其實也不算是瑕疵拉。只不過頂樓五樓,又沒電梯!你...要租嗎? 因此對於這種需要拼速度的物件,最基本的功課,還是不能不做。千萬不能因為它的價位跟一張大力光的股票差不多,就隨便衝進去買。小套房可不像大力光,可以隔天賣掉,三天後交割啊!



  那,這種有租客的物件,要怎麼做功課呢?下列幾點不可不做。



  1.例如現在房客的租金,是否合理,是否高於周遭行情(這種情形有可能是作假的房客,或者是住了十幾年,一直用原價更新租約)。建議稍微查一下網路上,週邊,或者是同一物件的出租行情,以免遇到之後這個房客退租後,你找到下個房客只能降房租。


  2.雖然不能進屋內,但是一定要現場走一遭。看看實際建築物的保養狀況,看看公共空間會不會很髒。如果這些管理不佳,會直接影響到下一位房客入住的意願。


  3.一定要跟你的仲介要一下レントロール(rent roll),也就是出租狀況一覽表。租金是多少,更新費用是多少,租客的工作,繳租金情況等,一定要確認,以免遇到會拖欠房租的房客。


  4.確認一下管理費用跟修繕費用。若物件規模較小,有可能這兩個費用很高。有時候你的租金扣掉這兩項費用後,收進來的租金會跟你想像中,有一段很大的差距。


  5.請你的業務員幫你拿固定資產稅評價證明,稍微試算一下稅金。有些套房物件,土地持份過大,導致每年要交的稅金不成比例地高。(已經持分掉的房子,土地多沒用處,只是多繳稅金,除非你賭到都更。)


  6.一樓會比較便宜,雖然沒什麼特別問題,但有些上面標著1F,實際上是「半地下」,也就是類似我們的陽光屋,有一半是在地下。這種房子易潮濕,很難出租。所以現場看過一次還是很重要。


  7.調「不動產的登記事項證明書(類似我們的謄本)」來看。日本的謄本上面有清楚記載從物件誕生到目前為止的所有權利記錄。查看有無不正常的抵押記錄等。


  8.確認有沒有電梯 ^^


  祝各位投資愉快。

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