TiN's Blog

  來投資東京不動產的朋友，許多人都對於稅金很敏感，這是很正確的態度。而在日本買房的各種稅制中，讓大家最感不解的，我想莫過於「源泉徵收」了吧。

  而到底什麼是「源泉徵收」呢？其實就是由你的「租客」，也就是租金來源的「泉源」，先行將你的不動產租金所得，先預扣所得稅以及復興特別所得稅下來，由租客幫你代繳給國稅局的一種制度。所以「源泉徵收」的義務，是落在租客身上。會有這種制度，不外乎就是因為日本的國稅沒有辦法對於住在海外的「非居住者」進行查稅以及追稅的動作。

  至於什麼是「非居住者」呢？顧名思義，就是「沒有住在日本的人」，這當然包括各位台灣的包租公，甚至連在外國出差的日本人，都算是「非居住者」喔。不過日本的這個制度很奇妙的地方是，如果「非居住者」，租給的是「個人」，而不是「法人（公司）」，則這個「個人」就沒有義務要先行跟你收取源泉徵收。

  來，整理一下，如果你是「非居住者」，而你的房子租給了「法人（公司）」，則這間承租的公司就得在付你房租的時候，就得先行預扣20.42%的源泉徵收，剩下的79.58%，才會匯進你的戶頭。如果你是租給「個人」當住家用，則你的租客則不需要先預扣稅金，也就是你可以拿到100%的租金。當然，就算你租給法人，先預扣了20.42%，但這也只是預扣的，如果你事後列舉出費用，又或者你在日本的總所得不高，還是可以去申請退稅的。

  同時，也就是因為這麼麻煩，如果一間公司要跟你租商辦，聽到還要幫你先源泉徵收，有時候就會嫌麻煩就不爽向你租了，因此外國人在日本持有商辦，有時候反而不見得好出租。站在我們外國人的房東的立場也是，出租給法人，還得先被扣20.42%的源泉徵收，到時候還得請稅理士去辦退稅，無疑是多了一道程序跟費用，也就是因為這樣，所以我一般不建議各位買辦公室來租人，可以的話，就買一般住宅產品來出租就好。

  來，不只不好租，只要你是「非居住者」，就連你售屋的時候，跟你買的買方也要先從房價的成交總價，先幫你扣除10.21%的源泉徵收來幫你繳稅，剩下的89.79%才會是給你的價金。這可不是賣給公司才會被源泉徵收喔。就曾經有個日本個人向非居住者的外國人買了房子後，忘記先源泉徵收，結果這日本人還賠了稅款跟罰金。所以搞不好將來你要出售時，要向你買房子的日本人，一聽說這房子是外國人的，就覺得還要去幫你源泉徵收繳稅很麻煩，就不想買了也不一定。不過幸好，如果你賣的房子是一億日圓以下，且是居住用的房子，你的買方就不需要先行源泉徵收。因此，下手買商辦時，可能要多加思考一下了。

日本人向非居住者租房的稅金規定：

https://www.nta.go.jp/taxanswer/gensen/2880.htm

日本人向非居住者買房的稅金規定：

https://www.nta.go.jp/taxanswer/gensen/2879.htm