你曾經好好地看過你房屋代管公司的合約嗎?我們台灣的朋友,對於日本人,都抱持一種好感。也認為絕大部分的日本房仲業者&管理公司的從業人員都是循規蹈矩,不會有欺騙隱瞞的行為。的確,日本的宅建業法相對於台灣嚴格許多,且其實大部分的不動產業者也都很敬業。不過壞心腸的業者也不在少數,也由於許多仲介業者本身也是管理公司,因此當你購買一個物件後,往往都會繼續讓你的房仲業者(或者其相關企業)繼續代管。今天就來分享一下前一陣子我們遇到的黑心合約吧!

  進入主題前,讓我先繞路,說另外一件事,關於今天故事的背景知識。當屋主拿一個委售物件給房仲賣時,在日本正常的程序,是會由業者針對物件做調查後,再由業者向顧客建議適當的行情價格,當作開價。而這個開價不會有偏離市場行情太嚴重的情況,因為業者也想要快快成交。因此,有經驗的仲介業者,會開出個合理的價格拿出來出售。當然,因為仲介如果不開個合理價格來出售,成交不了,他自己也沒飯吃。

  但有兩種情形,物件可能會開高於市場行情,讓想賺錢的仲介用「話術」讓客戶買單,以便賺取高額的利益。一種是向屋主低價買進後,自己再高於市價賣出。另一種則是利用「担ボー(担当者ボーナス)」的方式,讓賣方仲介不只拿3%,甚至可以拿8%以上。這樣買方的業務人員當然會很努力幫你「說服」買方。當然,業法規定仲介業者不能拿超過(3%+6萬)x2(買方賣方兩手交易)的金額,因此要怎麼拿8%?很簡單,台面下有許多作帳的方式。

  舉個例子,假設有一間房屋,他的行情價是3280萬日圓,如果正常的情況,買方的仲介業者就是能收取約104萬的仲介費用。但如果賣方想要來點黑心的銷售手法,就會將房屋售價設定為4280萬日圓。而賣方業者就可以跟前來詢問的買方業者偷偷講,說這個案子如果成交的話,就做成讓對方可以拿7%,這時,買方的仲介就可以賺將近300萬。是原本的三倍。當然,他會很努力幫你賣。至於賣方的業者,從原本的3280萬,提高到4280萬日圓,扣除多付給買方業者的4%的171萬(另外3%則是買方客戶付的,加起來就7%),業者還是多賺了829萬日圓。(偷偷講一下好了,上述的例子是真實的例子。)

  挖勒,相差日幣1000萬耶!會成功嗎?我不得不說,有時候真的會成功。日本人對於房地產行情的判斷,有時候不是很敏銳,加上日本的兩大實價登錄網,都做半套的,因此消費者跟業者之間的情報格差相當大。因此,銷售的業者只要將屋內學習台灣的黑心裝潢術,弄得美侖美奐,就很容易催眠購屋客。這招在日本之前的通縮時代不是很管用,因為當時的新成屋並不貴,因此日本人還是偏好買全新屋。但由於現在各種缺地缺工通膨因素,導致新成屋的供給變少,價位也變高,因此日本人在跟自己的荷包商量過後,現在漸漸比較能夠接受中古屋了。這也就是為什麼最近東京很盛行Renovation(重新裝潢)的老屋翻修的生意。

  像這樣做高價,可以出售成功的,不是只有最近的東京有這種現象,其實台灣也時有所聞。只不過媒體不會報這種賠錢的,只會報賺錢的。而台灣人又有個心態,就是賠錢的都不敢講,但賺錢的都講得很大聲 ^^。仲介業,其實是人事成本很高的行業,同時也因為日本稅金高,要給員工的保險,福利等,也相當多,因此「聽說」有些較大的業者,如果不多做幾個這樣賺大錢的案子,聽說公司會很難生存下去。

  好,有點扯遠了,我今天要講的故事不是這個,回到黑心物業管理!

  還記得我之前在PO文中提到的,開高價準備賣給外國人的業者嗎?當初它的樓上是開價690萬日圓出售,不過卻有一個業者,他就是我上述講的方式,買來再轉賣的,因此自己賣,開價1100萬日圓。不過這個案子因為本身的一些問題,導致它賣了半年還沒賣掉,至於是什麼問題,我後面會講。而前一陣子,它突然降價降為750萬日圓,我認為這個價位應該可以買,就準備介紹給我朋友。

  先來講講這個案子的情況好了。一般像這樣的小套房,每年的固定資產稅,大概就是兩萬多日圓,但是這個物件地點還不錯,且屬於SRC結構的建築,因此評價額較高,每年必須繳交75000日圓的固都稅,而且每個月的管理修繕費用也高達11000日圓。租金行情是63000左右,但這個案子很奇怪,是以53000日圓的超低租金租給現在的租客。如果以目前的出售價位750萬,現行租金5.3萬來計算的話,也就是說這個物件的表面投報率可能高達8.4%,不過扣除超高稅金後,實際投報率只有5.7%。其實看起來還可以,而且地點也不錯,因此我才會想說推薦給我的客戶。

  這間房屋,現在是當作辦公室,租給S公司,而出售及管理的房仲公司為A公司。請阿弟仔打電話去A公司詢問後,過不了多久,居然同一支電話回電,但是卻是S公司的人打來的。原來,仔細了解後,原來S公司就是A公司的子公司。說穿了,其實就是這間公司自己是賣方,自己租給自己的子公司。不過怪了,這樣想想實在有點不合理。如果A公司真心想賣房,那麼S公司又是自己的子公司,那照理說,以一般正常一點的投資客操作手法,應該會把租金做高,然後順勢把房價墊高才對啊。也就是應該把房租做高到6.5萬,然後以投報率8%來計算,至少可以開高價開到975萬日圓(看不懂這段的,請參考我的著書中2-4節)http://www.books.com.tw/products/0010658044 。怎麼反而還會把房租做低呢了?因此可以合理推測,這間公司將房屋賣掉後,還想要繼續續租。

  日本的借地借家法很保護租客,一旦他要繼續低價續租,你就只能「永遠」這個價位一直租給他。因此,很有可能你買了之後,就得一直用低於市價得價格租給他,然後跟你隔壁的人,繳一樣的固定資產稅跟管理費。在我把上述的情況敘述給我的客人聽候,他仍然執意要購買,因此,我就請他寫了申込書,請阿弟仔傳真過去了。果然,這間公司露出了真面目,他們說,這個物件他們會一直續租,然後要一直委託他們代管。也就是你買了這個物件後,你還得繼續跟這間公司糾纏不清。當然,給他們代管就頂多我們公司不續管而已,看似沒什麼問題,但看到對方傳過來的代管合約書,我差點沒傻眼。上面寫特約說「如果代管解約,必須賠償管理公司,也就是A公司六個月的房租」。此外,日本的租約每兩年會有一次的契約更新,多半屋主可以在契約更新時,多收到一筆大約一個月份的更新料,但合約上卻寫說,更新時,必須給管理公司,也就是A公司一筆高額的手續費,就等於更新料都快被他們吃掉了。哇~~跟他們買了物件之後,他們還想繼續每年啃你的骨頭,還讓你想逃也逃不了。還真是狠啊。趕快去翻翻你自己的合約,看看你們的代管契約有沒有這麼「恐怖」!

  來,因為我實在是很少看過這樣的公司,因此好奇上網GOOGLE了一下他們的風評。才發現原來他們的社長,因為逃漏稅,去年還被抓去關。而重點是,我們打算購買的物件,就是A公司所虛設的S公司,用來做假帳逃漏稅用的。好拉,光是看到這裡,其實就我而言,我是覺得無所謂。反正又不是我們逃漏稅,是他們逃漏稅,被國稅局叮的也是他們。不過上2CH(日本類似我們BBS的論壇),才發現他們不只逃漏稅。他們對於自己的租客也都很惡劣。例如退租時,因為壁紙一點點的瑕疵(網友有貼出照片),就要求高達30幾萬日圓的清潔費。且他們的租客中,有些是外國人,他們仗著外國人人生地不熟,甚至晚上派人去門口賴著不走,硬要收取高額的清潔費。也有其他的日本人房東,貼出來說,房子給他們代管,想要解約還處處為難,跟要求高額解約金。去打官司後,也因為代管契約無法走借地借家法,按照民法契約自由的原則,房東還是得賠償T公司六個月的房租。因此這間T公司(或是S公司,或是他們換了無數不同的名字),的風評極差。當然,上述2CH提到的情況,我們看看就好,不要全部信以為真,不過逃漏稅的部分,由於是新聞刊登出來的,因此有一定的可信度。

  結果接下來,要來談交易時,調了謄本之後,才發現原來登記名義人還是一位個人:鈴木先生(假名),根本不是登記在A公司下面!仔細詢問後,對方才又說出,其實買這個物件的是A公司的關係企業T公司(出現了本文第三間公司了),搞到最後,原來S公司、A公司以及T公司通通都是同一家公司(可見真的逃稅逃很大),而且他們所謂的屋主T公司,遞出來的名片上有宅建業者的編號,但去查了之後,才發現他們已經廢業,而且就他們說「真正」的所有權人,是T公司,但是登記名義人還是在個人「鈴木先生」下面。而這「鈴木先生」不知道到底跟這三間公司是怎樣的關係。對方也說,到時候的買賣合約必須由「我朋友」與「T公司」簽合約,而「T公司」跟「鈴木先生」之間另有新中間省略登記(參考舊文)的合約.......而就他們的說詞,是說原本「鈴木先生」要賣給一個中國人,但是這個中國人放了他的鳥,因此「鈴木先生」很生氣,逼得「T公司」必須買下.....ㄝ,這是我聽過最扯的理由!我想,也許就是因為這樣的權利關係很複雜,當初那個中國人才會放他的鳥吧!(也許那個中國人根本不曾存在過)!

  又或者「鈴木先生」根本就是被這家仲介公司吃死死的可憐屋主,由於新中間省略登記,我們根本無法得知「T公司」與「鈴木先生」之間的合約價金,很有可能這場交易只是A公司透過旗下的T公司,來向屋主低買,然後加價賣出的一場局。比起750萬的成交金額只能抽約28萬的仲介手續費,透過新中間省略登記,規避了取得稅等以外,還可以買650萬賣750萬,謀取100萬元日圓的價差(或更多)。那為什麼A公司還得透過T公司來進行交易呢?因為A公司是宅建業者,販賣不屬於自己物品的契約原則上業法是禁止的(有例外),但如果透過不是宅建業者的一般法人T公司,就不受宅建業法的規範,走民法。而日本的民法,基本上締結不屬於自己物品的買賣契約,「有效」!

  投資東京必須謹慎,網路搜尋一下賣方公司以及租客的底細不可不做,這篇看不懂就算了,不過我覺得我經常會遇到這種非比尋常的狀況,祝新春愉快!

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