TiN's Blog

  你曾經好好地看過你房屋代管公司的合約嗎？我們台灣的朋友，對於日本人，都抱持一種好感。也認為絕大部分的日本房仲業者＆管理公司的從業人員都是循規蹈矩，不會有欺騙隱瞞的行為。的確，日本的宅建業法相對於台灣嚴格許多，且其實大部分的不動產業者也都很敬業。不過壞心腸的業者也不在少數，也由於許多仲介業者本身也是管理公司，因此當你購買一個物件後，往往都會繼續讓你的房仲業者（或者其相關企業）繼續代管。今天就來分享一下前一陣子我們遇到的黑心合約吧！

  進入主題前，讓我先繞路，說另外一件事，關於今天故事的背景知識。當屋主拿一個委售物件給房仲賣時，在日本正常的程序，是會由業者針對物件做調查後，再由業者向顧客建議適當的行情價格，當作開價。而這個開價不會有偏離市場行情太嚴重的情況，因為業者也想要快快成交。因此，有經驗的仲介業者，會開出個合理的價格拿出來出售。當然，因為仲介如果不開個合理價格來出售，成交不了，他自己也沒飯吃。

  但有兩種情形，物件可能會開高於市場行情，讓想賺錢的仲介用「話術」讓客戶買單，以便賺取高額的利益。一種是向屋主低價買進後，自己再高於市價賣出。另一種則是利用「担ボー（担当者ボーナス）」的方式，讓賣方仲介不只拿3%，甚至可以拿8%以上。這樣買方的業務人員當然會很努力幫你「說服」買方。當然，業法規定仲介業者不能拿超過（3%+6萬）x2(買方賣方兩手交易)的金額，因此要怎麼拿8%？很簡單，台面下有許多作帳的方式。

  舉個例子，假設有一間房屋，他的行情價是3280萬日圓，如果正常的情況，買方的仲介業者就是能收取約104萬的仲介費用。但如果賣方想要來點黑心的銷售手法，就會將房屋售價設定為4280萬日圓。而賣方業者就可以跟前來詢問的買方業者偷偷講，說這個案子如果成交的話，就做成讓對方可以拿7%，這時，買方的仲介就可以賺將近300萬。是原本的三倍。當然，他會很努力幫你賣。至於賣方的業者，從原本的3280萬，提高到4280萬日圓，扣除多付給買方業者的4%的171萬（另外3%則是買方客戶付的，加起來就7%），業者還是多賺了829萬日圓。（偷偷講一下好了，上述的例子是真實的例子。）

  挖勒，相差日幣1000萬耶！會成功嗎？我不得不說，有時候真的會成功。日本人對於房地產行情的判斷，有時候不是很敏銳，加上日本的兩大實價登錄網，都做半套的，因此消費者跟業者之間的情報格差相當大。因此，銷售的業者只要將屋內學習台灣的黑心裝潢術，弄得美侖美奐，就很容易催眠購屋客。這招在日本之前的通縮時代不是很管用，因為當時的新成屋並不貴，因此日本人還是偏好買全新屋。但由於現在各種缺地缺工通膨因素，導致新成屋的供給變少，價位也變高，因此日本人在跟自己的荷包商量過後，現在漸漸比較能夠接受中古屋了。這也就是為什麼最近東京很盛行Renovation（重新裝潢）的老屋翻修的生意。

  像這樣做高價，可以出售成功的，不是只有最近的東京有這種現象，其實台灣也時有所聞。只不過媒體不會報這種賠錢的，只會報賺錢的。而台灣人又有個心態，就是賠錢的都不敢講，但賺錢的都講得很大聲 ^^。仲介業，其實是人事成本很高的行業，同時也因為日本稅金高，要給員工的保險，福利等，也相當多，因此「聽說」有些較大的業者，如果不多做幾個這樣賺大錢的案子，聽說公司會很難生存下去。

  好，有點扯遠了，我今天要講的故事不是這個，回到黑心物業管理！

  還記得我之前在PO文中提到的，開高價準備賣給外國人的業者嗎？當初它的樓上是開價690萬日圓出售，不過卻有一個業者，他就是我上述講的方式，買來再轉賣的，因此自己賣，開價1100萬日圓。不過這個案子因為本身的一些問題，導致它賣了半年還沒賣掉，至於是什麼問題，我後面會講。而前一陣子，它突然降價降為750萬日圓，我認為這個價位應該可以買，就準備介紹給我朋友。

  先來講講這個案子的情況好了。一般像這樣的小套房，每年的固定資產稅，大概就是兩萬多日圓，但是這個物件地點還不錯，且屬於SRC結構的建築，因此評價額較高，每年必須繳交75000日圓的固都稅，而且每個月的管理修繕費用也高達11000日圓。租金行情是63000左右，但這個案子很奇怪，是以53000日圓的超低租金租給現在的租客。如果以目前的出售價位750萬，現行租金5.3萬來計算的話，也就是說這個物件的表面投報率可能高達8.4%，不過扣除超高稅金後，實際投報率只有5.7%。其實看起來還可以，而且地點也不錯，因此我才會想說推薦給我的客戶。

  這間房屋，現在是當作辦公室，租給S公司，而出售及管理的房仲公司為A公司。請阿弟仔打電話去A公司詢問後，過不了多久，居然同一支電話回電，但是卻是S公司的人打來的。原來，仔細了解後，原來S公司就是A公司的子公司。說穿了，其實就是這間公司自己是賣方，自己租給自己的子公司。不過怪了，這樣想想實在有點不合理。如果A公司真心想賣房，那麼S公司又是自己的子公司，那照理說，以一般正常一點的投資客操作手法，應該會把租金做高，然後順勢把房價墊高才對啊。也就是應該把房租做高到6.5萬，然後以投報率8%來計算，至少可以開高價開到975萬日圓（看不懂這段的，請參考我的著書中2-4節）http://www.books.com.tw/products/0010658044 。怎麼反而還會把房租做低呢了？因此可以合理推測，這間公司將房屋賣掉後，還想要繼續續租。

  日本的借地借家法很保護租客，一旦他要繼續低價續租，你就只能「永遠」這個價位一直租給他。因此，很有可能你買了之後，就得一直用低於市價得價格租給他，然後跟你隔壁的人，繳一樣的固定資產稅跟管理費。在我把上述的情況敘述給我的客人聽候，他仍然執意要購買，因此，我就請他寫了申込書，請阿弟仔傳真過去了。果然，這間公司露出了真面目，他們說，這個物件他們會一直續租，然後要一直委託他們代管。也就是你買了這個物件後，你還得繼續跟這間公司糾纏不清。當然，給他們代管就頂多我們公司不續管而已，看似沒什麼問題，但看到對方傳過來的代管合約書，我差點沒傻眼。上面寫特約說「如果代管解約，必須賠償管理公司，也就是A公司六個月的房租」。此外，日本的租約每兩年會有一次的契約更新，多半屋主可以在契約更新時，多收到一筆大約一個月份的更新料，但合約上卻寫說，更新時，必須給管理公司，也就是A公司一筆高額的手續費，就等於更新料都快被他們吃掉了。哇～～跟他們買了物件之後，他們還想繼續每年啃你的骨頭，還讓你想逃也逃不了。還真是狠啊。趕快去翻翻你自己的合約，看看你們的代管契約有沒有這麼「恐怖」！

  來，因為我實在是很少看過這樣的公司，因此好奇上網GOOGLE了一下他們的風評。才發現原來他們的社長，因為逃漏稅，去年還被抓去關。而重點是，我們打算購買的物件，就是A公司所虛設的S公司，用來做假帳逃漏稅用的。好拉，光是看到這裡，其實就我而言，我是覺得無所謂。反正又不是我們逃漏稅，是他們逃漏稅，被國稅局叮的也是他們。不過上2CH(日本類似我們BBS的論壇)，才發現他們不只逃漏稅。他們對於自己的租客也都很惡劣。例如退租時，因為壁紙一點點的瑕疵（網友有貼出照片），就要求高達30幾萬日圓的清潔費。且他們的租客中，有些是外國人，他們仗著外國人人生地不熟，甚至晚上派人去門口賴著不走，硬要收取高額的清潔費。也有其他的日本人房東，貼出來說，房子給他們代管，想要解約還處處為難，跟要求高額解約金。去打官司後，也因為代管契約無法走借地借家法，按照民法契約自由的原則，房東還是得賠償T公司六個月的房租。因此這間T公司（或是S公司，或是他們換了無數不同的名字），的風評極差。當然，上述2CH提到的情況，我們看看就好，不要全部信以為真，不過逃漏稅的部分，由於是新聞刊登出來的，因此有一定的可信度。

  結果接下來，要來談交易時，調了謄本之後，才發現原來登記名義人還是一位個人：鈴木先生（假名），根本不是登記在A公司下面！仔細詢問後，對方才又說出，其實買這個物件的是A公司的關係企業T公司（出現了本文第三間公司了），搞到最後，原來S公司、A公司以及T公司通通都是同一家公司（可見真的逃稅逃很大），而且他們所謂的屋主T公司，遞出來的名片上有宅建業者的編號，但去查了之後，才發現他們已經廢業，而且就他們說「真正」的所有權人，是T公司，但是登記名義人還是在個人「鈴木先生」下面。而這「鈴木先生」不知道到底跟這三間公司是怎樣的關係。對方也說，到時候的買賣合約必須由「我朋友」與「T公司」簽合約，而「T公司」跟「鈴木先生」之間另有新中間省略登記（參考舊文）的合約.......而就他們的說詞，是說原本「鈴木先生」要賣給一個中國人，但是這個中國人放了他的鳥，因此「鈴木先生」很生氣，逼得「T公司」必須買下.....ㄝ，這是我聽過最扯的理由！我想，也許就是因為這樣的權利關係很複雜，當初那個中國人才會放他的鳥吧！（也許那個中國人根本不曾存在過）！

  又或者「鈴木先生」根本就是被這家仲介公司吃死死的可憐屋主，由於新中間省略登記，我們根本無法得知「T公司」與「鈴木先生」之間的合約價金，很有可能這場交易只是A公司透過旗下的T公司，來向屋主低買，然後加價賣出的一場局。比起750萬的成交金額只能抽約28萬的仲介手續費，透過新中間省略登記，規避了取得稅等以外，還可以買650萬賣750萬，謀取100萬元日圓的價差（或更多）。那為什麼A公司還得透過T公司來進行交易呢？因為A公司是宅建業者，販賣不屬於自己物品的契約原則上業法是禁止的（有例外），但如果透過不是宅建業者的一般法人T公司，就不受宅建業法的規範，走民法。而日本的民法，基本上締結不屬於自己物品的買賣契約，「有效」！

  投資東京必須謹慎，網路搜尋一下賣方公司以及租客的底細不可不做，這篇看不懂就算了，不過我覺得我經常會遇到這種非比尋常的狀況，祝新春愉快！