在日本的不動產投資客中,有種利用「時間差」來賺取不動產差價的手法,稱作「時間與距離的公式」,聽起來很像很困難,但其實極為單純。

  一般人認為,景氣的動向是有一定的規律的。例如景氣上升時(不動產上漲時),是由東京都心開始漲,然後再波及到其他地方都市。而各個都市的中心點漲完後,才會漲到其郊區。也就是一個地方都市,若「距離」離東京越遠,則要等到他上漲的「時間」就要久一點。但景氣下滑(不動產下跌)時,卻是剛好相反,從外圍跌回中心。因此有些投資客認為應該善用此道理,東京都心漲的時候,趕快去買地方都市或郊區。而等到地方都市及郊區開始下跌時,就是都心該逃命的時候了。

  不過這種投資客的想法卻存在了一點矛盾,也就是當都心漲了之後,你跑去買郊區,但是郊區卻是跌價的先行指標?那買郊區的不就逃不了命嗎?就從上述的公式看來,買郊區或地方都市,似乎風險極高,但買都心,卻還有逃命的郊區指標可以看,總歸一句,這個公式很像是在告訴我們不要買郊區跟地方都市。

  而前幾天,剛好偶然看到全台最勇大尾(?)的投資客:帥過頭,在自己的臉書發表了「動不動定律:時間差」。似乎跟日本投資客的這種操作手法有點雷同,不過他卻認為,在台灣,跌價時不會從郊區開始跌,而是會從最中心的大安信義區開始跌!(不知道是不是跟他正在炒作郊區有關。)

  姑且先不論他的社會觀感如何,他提到目前台灣的「鄉漲」現象,正好完全符合了他自己的觀點。雖然說房地產上漲,是從蛋黃區開始起漲,但他認為,在房市下跌的時代,「中心點的蛋黃會率先跌,蛋白其次,蛋黃開始跌了,蛋殼還在上漲」,因此他現在才死命鼓吹買蛋殼區。這與我們一般「漲,從中心漲;跌,從郊區跌」以及日本人的「時間與距離的公式」的認知,似乎恰恰相反。他認為原因就在於「全台灣的房地產上漲,就是台北人的資金帶動本地人的,一定要台北人先買一兩年之後,本地人才開始確定會上漲,然後本地人才會動起來,然後,台北人走了之後,本地人還在瘋狂買進」。也因為他深信這個說法,所以他現在已經離開了台北市,率領信徒們去大吵苗栗大埔重畫區。

  不過他的想法似乎也不是完全沒根據。有錢人集中在台北市,而且有錢人所能獲得的資訊遠快於一般人。當有錢人嗅到味道不對,開始要閃人的時候,一般人可能還沈浸於「房市不會跌」的幻想當中。

  帥過頭的說法,其實跟日本之前90年代的泡沫經濟,情況有點相似。當時,漲的時候,當然是東京都心先漲,東京漲完了才換地方都市漲。1987年時,東京的住宅地漲了22%,1988年,更是漲了69%。而大阪的住宅地,則是1989年漲了33%,1990年漲了56%。而就當初日本泡沫破裂當時的數據顯示,東京跟大阪的不動產,大概有一年的時差。一般的說法是說,東京的不動產泡沫破裂開始下跌,是1990年11月左右。不過當時的人,根本不知道這已經是泡沫破裂了,只認為是漲多回檔而已。因為所謂的「泡沫」,大概都只能是「事後」來回顧這段歷史,才會知道原來當時就是處於泡沫。也就是因為這樣,「東京開始跌的時候,大阪還在漲」。此外,從公示地價也可以得知,即使到了1992年左右,北海道、東北、四國、九州還是有某些地方在上漲。因此就這段日本經驗來看,帥過頭的說法似乎也不是那麼地毫無根據。

  不過東京現在的不動產市場,跟三十年前的時空背景畢竟完全不一樣。此外,日本當初會東京都心下跌時,地方都市還在上漲,可能與當時人們根深蒂固的「土地神話」有關。當時人們堅信房價不會跌,因此才錯估局面,把東京都心的下跌當作是「漲多回檔」,把地方都市的上漲當作是「補漲」吧。不過經歷了那次泡沫,以及08年的迷你泡沫,「土地神話」的觀念早已不再因此上面的過去經驗,是否還能套用在這波的安倍經濟學,其實也有待商榷。一般現在東京的不動產市場聽到的聲音,大部分都認為這一波的高點會落在2018年,之後的走勢如何?會從哪裡開始跌?本篇無法提供未來的預測,只能提供過去的數值經驗。

 

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