TiN's Blog

  記得曾經在上個月，PO文分享現在東京都心商用不動產的盛況，也分享過預售屋價位屢創新高。也就是東京的「都心」地區，無論是「商用不動產」或是「住宅產品」，都處於相對高檔，需求旺盛的地步，唯供給減少，因而導致成較量些許下滑。但相對於正都心的好市況，東京其他非精華區的行政區、近郊部分又或者是日本的其他縣市，可就沒這麼好了。

  許多人想要將在台灣投資不動產的經驗，複製到日本。例如，市中心精華區漲完，應該就是輪到蛋白區或者蛋殼區漲價，甚至台灣現在更極端的情況是，連鄉下的土地都飆漲的「鄉漲」現象。因此也許多台灣投資家，認為現在東京尚未漲價的其他區域以及其他縣市會是個不錯的投資標的，因而積極「錢」近地方都市。但畢竟台日兩國的狀況不同，民情不同，稅制也不同，究竟「東京非精華區其他區域」或「近郊」有沒有漲價的機會呢？我無法下定論。雖然因為QE導致熱錢流竄，但「錢」也只會前進值得投資的標的。這篇就為各位分享兩個「非東京」的故事。

  第一個故事，刊載於2015.04.14出刊的「週刊エコノミスト」中。故事是這樣的：有位不知道是先生還是小姐的繼承人A，繼承了他父母留給他的一塊地，位於長崎縣佐世保的小島町。這塊土地高達350㎡，也就是一百多坪大的建地。而這塊地現在居然這位繼承人願意免費送給你，只求你將這個屋主視為燙手山芋的東西接走。雖然有好幾組人前往洽詢，但居然沒人要？究竟這是怎樣的情況呢？深入瞭解後，才知道原來這塊土地位於離市中心要開車十分鐘的路程，而且現在這塊地目前是空地，又是屬於山坡地，因此就算你免費接手了這塊地，重新蓋成出租公寓，也不見得租得出去。就算租得出去，恐怕也不知道要多久才可以回收蓋屋的營建成本。

  或許因為這個繼承人對於當地不動產市況沒有很明瞭，因此在繼承時，才會將土地上面的舊房屋拆了吧。在日本是這樣的：一般土地估價時，「空地（日文稱為「更地」）」的價值會比起上「面有老舊建築物（日文稱為「建付地」）」的價值還要值錢。原因就在於「空地」估價，是以其「最有效使用」的原則為前提，來做估價的。也就是這一塊地，因為是空地，將來你要蓋自住豪宅也可，蓋成收益公寓或商場也可，甚至也可以做成停車場來收租。因此空地，在未來使用上並不會受限，所以才需要以其「最有效使用」的原則來做估價。

  而如果這塊土地上面有個老舊建築物，估價時就不會以「最有效使用」為原則了，原因就在於「它」上面已經有老舊建物，就只能依現況來繼續使用，而且如果想要將它拆掉還原成空地，還需要一筆拆除費用，因此估價上會發生所謂的「建付減価」的情況。這觀念在我的著書「東京買房最強攻略」的4-8節也有提到。http://www.books.com.tw/products/0010658044

  也許就是因為日本人這樣的觀念，因此這個繼承人才將建物拆除，打算以土地空地來出售，希望賣個好價錢吧。只可惜，因為日本現在的房屋，的確供過於求，你郊區的土地即使蓋成出租公寓還是租不出去，再加上這塊地為山坡地，蓋屋的成本又比一般還要高，因此才導致「就算送人家，人家也不要」的窘境。而由於這塊空地的固定資產稅評價額高達378萬日幣，因此這繼承人還得每年花費4.5萬日圓的稅金，以及3萬多日圓的土地管理、除草等費用。但同時卻又無法從這土地上獲得任何收益，他自己又不想住，因此可真的是名副其實的「負動產」（與日文不動產同音）阿。事後他才後悔地說：早知道，就應該把這上面的老舊建物留著，稍微裝修一下，搞不好還有機會可以低價出租出去，至少這塊土地的現金流不會變成「負」的。

  第二個故事，則是刊載於2015.02.28出刊的「週刊現代」當中。對，也就是知名旅日作家劉黎兒小姐舉出來的「1000萬日圓，喊價到8萬日圓」的案例。http://www.peoplenews.tw/news/4241d0de-5507-44d0-8b33-66e7fb17d24f

  當然，這個故事也不是發生在東京精華區，而是發生在千葉縣的郊外。據報導，這個土地也是100坪左右，每年需要繳的固定資產稅也是六萬日圓。其實跟剛剛上面長崎縣的例子，情況可以說是如出一徹。只不過這個案子，上面還有老舊建物的存在。不過這個案例比較有趣的地方，則是報導中的「8萬日圓」，並非成交價，只是仲介業者想用超低價來向屋主吃下來的一個出價而已。也就是喊的拉。目前千葉縣一般的土地市價大約是一平米9萬日圓至30萬日圓不等，當然要看每個土地的地點以及個別的狀況。因此應該再怎麼樣，這個案子也不會這麼低價。至於，如果說這個物件「慘跌」的原因，我想，其實客觀說來，應該是因為「千葉郊區」的土地本來就不怎麼值錢。因此當初屋主如果購買1000萬日圓，很有可能這價格當中，幾乎很有可能土地與建物的比為2:8，也就是屋主的「錢」，都是花在買建物上，而不是買土地上。因此隨著經年累月建物的折舊，自然而然這個物件就不值錢了，再加上上述的「建付減価」的道理，要拆除你的舊屋還要花費一筆錢，因此才會導致這個案子如果真的成交，也會低於這一帶空地的市場行情很多的情況。

  看了這兩個故事，你還敢在日本買房嗎？我還是敢，只不過，我只敢買東京都心精華區。