各位不好意思，最近很忙很少發文。 劉黎兒小姐四度發文，你還敢在日本買房嗎？而這一篇，我也不想寫得太認真，看看就好。
01.「日本最近幾年，東京等都會房地產靠華人搶購而撐住了行情」
TiN說：日本因為稅改，因此資金流向房市。再者因為日幣急貶，導致進口原物料上漲，同時也因為缺工，導致新成屋造價漲三成，自然連帶拉抬中古屋價格，這也被認為是為何奧運場館造價暴漲一千多億，而引發抨擊的原因之一。另外，土地價格依照公示價格已連兩年上漲，土地本無折舊問題，若不是處於通縮狀態，都心精華區土地「不可能」跌價。而華人搶購的確也造成部分都心精華區上漲，這點不可否認，但並非全部的因素。
02.「上海股市等發了財的中國人，在日本大量屯房，許多人後繼無力，被迫求售」
TiN說：上海股市大跌，反而讓更多有錢人的資金為了避險，錢往海外房地產。所以並不是「因為股價跌，而賣日本房」，反而是「因為股價跌，資金流竄至海外房市避險」。目前Reins等二手房屋銷售網上，並無委售物件暴增的情況。另外，這是我憑感覺的回答，因為文中也都沒舉數據跟寫資訊來源。
03.「搶購日本房地產的外國勢力，已經開始大舉拋售，賣的已經超過買的了，開始遁逃了」
TiN說：您可能住在「平行世界」。另外，不動產投資信託外資賣，並不代表看衰市場。只要有獲利，本來就會出場。更何況，這些信託基金都是看投報率的，價位漲，本來就會導致投報下降。因為他們只看「現金流，租金所得」，不會看「房價增值，資本利得」。
04.「上海股災也連帶影響東京股市，但日本股市原本就內憂外患，除了中國、希臘等問題」
TiN說：根據2015.07.21出刊的週刊エコノミスト，中國股災跟希臘危機，以及美國升息，可能會導致日圓回漲，週刊預估有可能回漲到102日圓的行情。但這直接影響的是尚未購屋的海外投資客，匯率對於本國購屋者沒差別。因此是否因為這三個因素引發房價崩盤，還有待觀察。也有可能走向日圓漲，房價維持平盤。這樣對已購屋的外國購屋客而言，反而賺到了匯差。但亦有可能導致日圓漲，但因經濟不景氣而導致房價跌。一漲一跌，因此海外置產客也不見得有損失，反而因為日幣漲，租金換回台幣變高了。
05.「大家也不覺得景氣好轉，現在更是冷卻感滿點」
TiN說：看你是什麼行業。觀光業，出口業，不動產業賺翻天。
06.「東芝做假帳，集體防衛權」
TiN說：很像跟不動產市場沒什麼直接的關連。
07.「日本許多房地產業者認為從經驗法則來看，日本房產受股市影響崩盤的觀察」
TiN說：經驗法則在現今的時代上不見得有效。以前的經驗是因為日本處於「通縮」，不動產也是本國資金，又或者是外國Reits等。但現在因為是「通膨」，且東京不動產已經是「國際買盤」，且不是Reits在買而已，一般人買來當作Second House的比例也逐漸攀高，不能再以前的經驗來論現今的市場。時空背景不同，如果照著過去的經驗走，就會賺錢，那還會有窮人嗎？對了，你有聽過黑天鵝嗎？
08.「日本房產基本危機重重，空屋數不斷創新高、少子化」
TiN說：的確，空屋高，少子化。但這些人口很多都流入東京，因此東京都人口正成長，所以建議只買東京。請看這張圖 http://magazine.realestate.yahoo.co.jp/corp_reexbrain/20150708-00000001
09.「海外金主在大舉拋售最近幾年買的日本房產」
TiN說：我孤陋寡聞，可以告訴我是誰嗎？
10.「2014年下半年是賣比買多了1300億日圓，賣超金額非常驚人」
TiN說：有很多嗎？也才一間目黑雅敘苑而已。5兆2890億日圓的市場中的1300億日圓，還好吧。而且外資本來就是有賺就跑，不看長線的。此外，這是商用不動產資金的投資市場，不見得直接影響到一般的住宅市場。雖然有聲音指出REIT指數會是實際不動產市場的先行指標，但畢竟時代不同，市場參與者不同，REIT會不會一直都是先行指標，這還有待觀察。
11.「投資日本房子的利潤只有3.5%，被認為是進入危險水域了，不值得投資了」
TiN說：這個思維是建立在不賺取「資本利得賺差價」，而只賺取「租金所得」的情況下。就像為什麼很多國際城市投報率只有1%多，還是有人要買？因為他們要賺的是差價，誰管你租金好不好。現在東京市場逐漸有跟國際接軌的味道，大家要賺「差價」，誰管你投報率怎樣！
12.「房租確確實實在下跌中」
TiN說：是日本，不是東京。東京房租反而還漲。一樣，我懶得找數據，反正現在大家寫文章不用負責。
13.「一般説法就是會先損失２成，１成是折舊」
TiN說：沒錯。如果你的房屋，是在非精華區，或者地方都是，它土地與建物之間的價值比為3:7的話，會因為建物折舊而導致房價慘跌。但如果是都心精華區，這兩者的比例為7:3，土地不會跌價，甚至還會漲價，房子，若是處於通膨狀態下，也不會減價得這麼嚴重。東洋經濟2015.05.23就統計出都京都精華區，中古屋價格比新屋貴的統計，P84。
14.「只要買了，過一手，即使沒住也算中古的，要覺悟在日本市場上是會掉價的」
TiN說：等到你買不起新的，你也只得買舊的。新的如果漲，必定拉抬中古屋市場。
15.「日本房產注定是賠錢貨」
TiN說：怎麼我買的這幾間都賺錢？散戶獲利的機會在於入場的時機點，看來她是買在山頂，而我是買在谷底。
16.「台灣的房地產如果不是靠政府鼔勵護盤的稅制優待等，其實早就該崩盤了」
TiN說：倒因為果。大家都知道，台灣這幾年房價漲是因為調降遺贈稅引發的資金行情，導致房價上漲的。反而現在的稅制是在打壓房市，怎麼會說現在台灣房地產是因為政府護盤呢？果然住在平行世界。
17.「有房子的人只好趕快脫手，不論是在日本或台灣。」
TiN說：那他們要住哪裡呢？你家嗎？還是全家便利商店？
18.「你的房子還不趕快脫手嗎？」
TiN說：我目前沒有看到任何房市利空或重大危機，還會漲，我為什麼要現在賣？
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【日本now】你還敢在日本買房子嗎？之四
你的房子還不趕快脫手嗎？
日 本最近幾年，東京等都會房地產靠華人搶購而撐住了行情，這些來日本搶購房產的人之中，不少是在上海股市等發了財的中國人，在日本大量屯房，許多人後繼無 力，被迫求售，而且最主要真相是許多搶購日本房地產的外國勢力，已經開始大舉拋售，賣的已經超過買的了，開始遁逃了，已經買的人，再不脫手，就來不及了， 這樣，你還敢在日本買房嗎？台灣，難道不一樣嗎？
上海股災也連帶影響東京股市，但日本股市原本就內 憂外患，除了中國、希臘等問題外，日本景氣也開始出現令人憂慮的徵兆，像日本內閣府7月6日發表的5月的景氣動向指數開始惡化，而且5月的實質薪資也是負 數，日本景氣前瞻令人擔心；原本日本股市是期待日本企業收益能增加到10%以上，才可能維持2萬點；此外日本內閣府發表的景氣觀測也顯示街頭的景氣實感惡 化，以前大家也不覺得景氣好轉，現在更是冷卻感滿點。
此外許多經濟專家試算日本第二季GDP也將會 轉為負數，加上東芝做假帳也影響日本企業品牌形象，讓外資卻步，加上安倍現在力氣都花在想讓解禁集體防衛權的安保相關法案上，對經濟不大着力，因此日本股 市從現在的２萬點即使跌到1萬8千點也不足為奇，除非日銀繼續讓日圓貶值來護盤，但現在連日銀總裁黑田東彥自己也覺得日圓貶過頭了，再也貶不下去了。
如果日本股市不振，大概3到6個月後就會影響房市了；日本房地產，像是東京都心地區新建大廈等價格漲到空前的高，外國人投資外，日本國內也是股市賺到的錢有部分流入房市，只要日本股市開始跌，房市當然也會跟著暴跌。
尤其東京等大都會的房地產都漲到頂了，日本許多房地產業者認為從經驗法則來看，日本房產受股市影響崩盤的觀察，逐漸有點現實性了。
海外金主拋售日屋爭相跑路 感覺想逃離危險水域了
不過比起日本股市會帶來日本房產的危機，主要還是日本房產基本危機重重，空屋數不斷創新高、少子化等，而現在最直接的因素是海外金主在大舉拋售最近幾年買的日本房產，以防出現更大的虧損。
最重要的真相是當大家在為了外國資金搶購日本房產的同時，外國資金也正在大舉拋售日本房地產，而且從2014年下半年起，是賣多於買。
雖然2014年下半年外國資金的確買的很兇悍，尤其華人；根據仲量聯行(JLL)調查顯示，外國人取得東京房地産的比例，在2012年只有10%，2013年增加到12%，2014年的第一季達到19%，其後更衝破20%大關。
到今年４月，投資日本房子的利潤只有3.5%，被認為是進入危險水域，不值得投資了；日本現在唯一漲價的是東京新建大廈的買價。
但是另一方面，外國資金大買外更是大賣，尤其2014年下半年是賣比買多了1300億日圓，賣超金額非常驚人，為什麼外資會爭相跑路呢？
要 投資房地產，一般認為房租等的收入，至少要有3.5%才划算，許多華人投資日本房子是期待房租收入，認為日本至少有房價的4%-5% ，而上海、香港等只有1%-2%，但是到今年４月，投資日本房子的利潤只有3.5%，被認為是進入危險水域了，不值得投資了；日本現在唯一漲價的是東京新 建大廈的買價，加上東京奧運工程趕工中，人手不足，工資大漲，加上日圓暴跌，進口建材大漲，建築成本大漲而造成新建大廈漲了1-2成，買價漲跟房租漲是兩 回事，房租確確實實在下跌中。
許多外資現在才搞清楚，日本房産跟歐美等國很不同，新成屋跟中古房子 差價很大，房子只要一經手，就算是中古的了，因此買新的進來再賣出，即使沒幾天，一般説法就是會先損失２成，１成是折舊，１成則是來回仲介手續費、稅金等 買賣基本費用，如果囤放幾年，則損失慘重，不像其它國家新成屋跟中古的相差不遠。
（圖取自網路、Forgemind ArchiMedia）
或許如俗話所説「日本人喜歡新東西」，除了神社寺院外，日本老建物不大多，同樣住宅大廈，即使中古的地段比較好，也往往新成屋比較值錢；因此在日本買房，跟在台灣、香港等第地買房不一樣，只要買了，過一手，即使沒住也算中古的，要覺悟在日本市場上是會掉價的。
日本房產注定賠錢貨，不趁大崩盤前脫手，到時就來不及了！
許 多外國人領悟了日本房產驚人的折舊率，而且持有成本非常高，昂貴的管理費、修繕費、稅金（固定資産稅・所得稅等）、管理經費（付給房産業者費用）等，外國 房主還有外匯風險等，以及從今年５月攀升６倍的空屋稅等，日本房產注定是賠錢貨，若不趁現在還沒大崩盤前脫手，大家都開始脫手就來不及了。
許 多台灣人或香港人、中國人、新加坡人等都以為房子「是只有漲多漲少的玩意」從來也沒想過房子是會有折舊的，尤其日本房子「是只有跌少跌多的玩意」；但是如 果從人口結構以及超高空屋率來看，台灣的房地產如果不是靠政府鼔勵護盤的稅制優待等，其實早就該崩盤了，讓年輕人養不起自己也生不起孩子的社會，房子越來 越沒人住，從基本面來看，台北房屋第二季跌6％只是開始，報導說是「大跌」，那是太過樂觀了，因此有房子的人只好趕快脫手，不論是在日本或台灣。
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