TiN's Blog

  日本的住宅市場，與台灣的市場完全不同。因為兩國的國情不同，民族性也不同。

  當初台北房價再漲時，雞犬升天。我們可以看到每個月公佈的數據，發現房價的單價，一直攀高，從區域一坪60萬，變成65萬，再過幾個月突然來到了70萬，大家都可以切身感覺到房價的上漲。

  日本人的個性跟台灣人不一樣，許多上班族並沒有一定要購屋的想法，如果房價漲太高，在自己薪水不漲的前提之下，有時候即使想要追高，銀行都不見得會貸款給你。或許這跟當初90年代的泡沫時期有關，銀行對於房貸的放款很謹慎。

  記得之前的文章也曾經提過，一般上班族購買的房屋價位，大概就落在3000萬~5000萬之間，因此日本賣給一般上班族的住宅產品，也都以這個價位為取向。如果持續有在觀察東京房市的人，應該多少有發現，似乎一般都心較非精華區的地方，房價仍然這兩年來一樣落點維持在這樣的價位。疑？阿這樣不是房價沒漲嗎？不，你錯了。實際上漲了很多，只是建商用了些招數，讓你不知不覺罷了。

  先別講都心五區精華區，因為都心五區是最精華的，這兩年來的確是「有感漲價」，價位單價上硬生生地給你漲了20%~40%，而且這裡本來就不是賣給一般上班族的，就算都心五區跌五成，一般上班族也是買不起。我這一篇要講的，是「一般上班族」買得起的地區，例如荒川、江戶川或者東京都下（23區外）、千葉等。這些地區，沒有像都心五區這樣，有表價實際拉高幾十趴的實力，只能用些招數讓你無感，再騙騙需要買房又沒錢的一般上班族。

  無感漲價第一招：「距離的迷思」

    假設你的購屋預算是3500萬日圓，想要買3DK約80平米的房屋，若在經濟不景氣時，可能這樣的價位可以買到離車站三分鐘的產品。但到了現在房價飆漲的時代，因為消費者購買力（尤其是窮人）並沒有特別明顯地提升，因此建商就只好在距離車站八分鐘的地方，推出3500萬日圓，想要買3DK約80平米。這樣看起來，似乎這一站附近的行情沒什麼改變，但實際上，我們都知道，車站三分鐘的土地，價格當然會比車站八分鐘的土地貴很多。因此等於是建商使用較差較便宜的原料（土地），來賣你一樣的價錢。因為日本人對於不動產也都不做功課的，每個人對於購屋都矇懞懂懂，因此建商可以用這種很簡單的照數來騙到日本人。這招應該騙不到台灣人。

  無感漲價第二招：「產品的迷思」

   除了上述，在土地上來偷你的房價以外，日本建商最慣用的就是壓低設備成本。日本的新成屋跟我們台灣不一樣，多半都已經付好了基本設備跟裝潢給你的，等於買了一卡皮箱就能入住。因此，在內裝設備，就是一個很好偷價錢的地方。原本應該要有的設備，例如在經濟不景氣時，可能建商為了產品邁像，廚具等會用較高級的進口品牌，而在房價飆漲的年代，為了讓總價維持在一般上班族可以購買的階段，就使用較便宜的廚具。甚至有些還從天花板樓高去給你偷高度，原本要有2米4的，給你做到只有2米2，然後多生出一層樓來賣之類的。

  因此如果你是一般上班族，要留意這樣的情況，不要買到這種「無感漲價」後的產品。寧可多買貴一點，也不要買到「內褲布料做的西裝」。

  另外，一般來說，這種「無感漲價」的招數，較少出現在都心五區精華區中，因為精華區本來就是賣給有錢人，有錢外國人的。對他們而言，幾千萬幾個億不是問題，反而產品要高檔。因此反而在時機好的時候，都心精華區價格很敢漲，產品等級也很敢用高級的。也因此，這一兩年很多不動產業者都有感受到，都心精華區，越高級，越貴的物件賣越好。不過雖然都心五區很有漲價的實力，但畢竟五區裡面還是有不對的區位。例如，大家都喜歡港區，但港區最精華的住宅地段已經幾乎沒有土地可以蓋好的，新的產品了，因此可能會在A級地段的C級區域來蓋豪宅。以港區為例，就是在「港南」蓋豪宅，然後賣你「麻布」價。這種手法其實就跟郊區的「無感漲價」手法如出一徹，它就是假豪宅，買了，賠錢的機率很高。