TiN's Blog

  日本的新屋市場，一直以來有個奇怪的觀念。就是「買了之後，就算沒住過立即轉售，價格也會跌一成至三成」。就跟你買車子一樣，落地就打折。這是什麼邏輯呢？主要還是跟日本人喜新厭舊以及過去的經濟情勢有關。

  一般的說法大致上有兩種，第一種是：日本人喜歡全新的，買了就算沒用過，登記簿上也已經有別人的名字過（日本的房屋謄本從房屋第一手至現在目前的資料都會顯現），因此感覺就不是「全新」的，因為登記簿上多了一個「前屋主」的名字。

  而第二種的邏輯，其實就跟一般產品一樣：全新的商品/房屋，建商就必須把廣告行銷費用跟利益等，加到售價上去才會賺錢。因此如果不是「全新」，這間房屋就少了「全新屋」這個特點，價值就會打回原形，在日本就只能按照「房屋原本的價值」，也就是新古屋的售價，市價少掉一成至三成的價格才有辦法賣掉。

  天啊，「成本是你家的事，行情是大家的事」，這是什麼鳥邏輯？？日本人這一套在台灣的新屋市場絕對不成立，但是為什麼在日本，日本人就願意買單呢？我想這或許是跟「日本人認為房屋不是投資品，而是消耗品跟使用品」有關。因此日本人買屋時，就跟買其他產品的心態一樣，店頭販賣的全新商品，就是銷售時的定價。若商品拆封過（以房屋的邏輯來講，就是前一手有人登記），就算沒用過，還是算二手價。全新屋就是多了「未拆封」這個特點，所以才可以比一般新古屋市價貴個一成至三成賣掉。這也就是為什麼日本人總是認為，買新屋後，就只會跌價的道理了。

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  這裏稍微離題一下，來講講日本人的「全新潔癖」。我們一般在台灣去參觀新成屋時，都會打開水龍頭，或者馬桶沖沖，來測試建商有沒有蓋好。但在日本，千萬不能這麼做。因為建商的臉會綠掉。曾經我有個客人參觀新成屋時，因為不知情，而「不小心」在人家全新實體屋裡面上了廁所，建商馬上變臉，我也只好一直道歉。有一次看綜藝節目，來賓還說，參觀新成屋，如果水龍頭開了，或馬桶沖了，這間房子你可能就非買不可了。當然，我相信電視上這個說法稍回誇大，但在日本人心目中，全新成屋就跟未拆封的商品一樣，就連入內參觀，都要戴手套跟穿室內拖鞋。從這個例子就可稍回窺知日本人對於「新東西」特別的癖好。

  那...我不開水龍頭或沖馬桶，怎麼知道這是不是瑕疵屋呢？ㄝ，基本上日本建商品質你可以放心，我還沒看過新成屋水壓不夠，或者水管堵塞的。就算有，日本建商也一定負責到底。尤其是大建商的售後服務更誇張。賣給你時，交屋後三個月、半年、一年、兩年.....每隔一段時間就寫信來問你說：「房屋設備有沒有問題啊，需不需要派人檢修啊，要回信喔」。如果有的話，你告訴建商，他們會立刻安排人員來檢查跟修理。像我在入住現在房屋第二年的時後，突然發現我房間內的對外通風管會發出吱吱聲，可能是接管金屬部分鬆掉了。打電話給建商後，而建商也立刻幫我把天花板部分拆開了，修好了，壁紙重貼，回復原狀，完全不花一毛錢，也不推拖。這也就是為什麼日本人喜歡買大建商的東西，因為品質保證跟售後服務。

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  好，回到本題。之前的時代，無論日本的哪裡，上述的「新屋跌價」邏輯通通都適用，而現在基本上也是如此。除了東京都精華幾區之外，上述的「新屋跌價」邏輯還是通用，看之前發表的數據就知道，都心六區以外，房屋下跌的間數，還是比上漲的間數多；而都心六區內，反而買了之後，房屋不跌反漲的更多。也就是現在的時代，雖然非精華區餘屋空屋還是很多，但由於都心六區的一極集中，導致供不應求，因此在供需的道理下，自然都心精華區，就算二手了，價位可能還是會有抗跌，甚至上漲的條件。因此如果你買的不是東京都心精華區，可能要稍微留意一下之後房價不漲反跌的危險了。

  再離題一下，我個人認為，空屋與少子化，可能跟都心精華區的房價沒有什麼關係。不，應該說，反而可能會因為日本的人口越來越少，反而導致都心精華區房價越來越高。為什麼？因為人口少了，市郊地區沒人了，商圈經營不下去了，就這樣惡性循環，地域的方便性越來越差了，有能力的人，一定會選擇搬走。而這些有能力的人，當然不會搬到另外一個一樣可能變鬼城的市郊，而是會搬到方便的都心，因為他們買得起。就這樣，隨著市郊的鬼城化，反而都心精華區需求只會更旺盛。（這段話是我自己的推測，不負責任）。不管怎樣，買都心精華區，總是風險小，祝投資愉快。