TiN's Blog

  日本許多大老闆，公司賺了很多錢。也有很多藝人，收入都很高。不過他們都有一個共同點，就是都在六本木等高級地段，租每個月5,60萬，甚至上百萬日圓的房子！

  天阿，好浪費啊。為什麼不買。要租呢？他們買不起房嗎？怎麼可能！

  其實原因有二。第一：有些在很精華的地段，很高級的住宅，建商都不分售，只有出租而已。因為日本建商很聰明，知道這種金雞母可以收租很穩定，與其賣掉，他們自己留起來運用，反而賺更多，因此你想買，還不見得買得到。就像著名的「六本木ヒルズ・レジデンス」（六本木之丘旁的那兩棟住宅房），就都只租不賣（有拉，有幾戶地主戶拿出來賣過）。

  第二個原因：在之前的通縮時代，房價會跌。而且像是這樣的豪宅，每個月要繳的修繕管理費，跟每年的固定資產稅，夾起來每年也不下數百萬，因此考慮到房價下跌因素，加一加，不見得買會比租還划算。而這些大老闆們，租房有更高招的。他們不會用自己的名義去租房，會用公司的名義租下來後，再以「社宅」的名義便宜轉租給自己。這樣做，並不是為了要從公司那裡Ａ一些好處，公司是他的，老闆大也可以每個月增加自己的薪水增加50萬日圓，再用自己的名義來租房就好。不過，這樣的租法，稅率上會差很多。

  來，日本的高收入族群，如果你的年收入超過1800萬日圓，則所得稅跟住民稅合計會高達50%，也就是一大半都會被政府拿走。假設這個社長想要租個月租金50萬日圓的房，其實如果只是增加自己50萬的薪水是不夠的，每個月至少要增加100萬日圓，被扣稅後，才會多50萬來租房。也就是社長若以個人名義去租房，則稅金可能要多負擔50萬日圓。

  但是如果我們今天用公司的名義來租房，再轉租（不能免費提供）給社長呢？可能可以節稅超過九成。

  日本的國稅廳有規定「役員社宅」的規定。所謂的「役員」，指得就是公司的「董事」。如果是租「小規模住宅」（99平米，也就是約29.94坪以內）的房，則社長向公司租轉租來的房子，則可以用很便宜的價位租進來。這個價位怎麼算呢？就是把

(1)建物部分的「固定資產稅的課稅評價額」x0.2%，再加上

(2)土地部分的「固定資產稅的課稅評價額」x0.22%，再加上

(3)12日圓×（室內總坪數，以坪計算）

計算一下，假設剛剛提到的月租50萬日圓的房屋，其固定資産税課税標準額，土地部分為1500萬日圓、建物為1300萬日圓，此為25坪房，則

(1)1500萬x0.22%=3萬3,000日圓

(2)1300萬x0.2%=2萬6,000日圓

(3)12x25坪=300日圓

(1)+(2)+(3)=5萬9,300日圓

  也就是，社長可以從公司，以每個月59,300的超低價承租這間市價租金50萬的房。因此社長只要把自己的薪水多做12萬，其中六萬拿出來繳稅就可以了，而公司付給房東的房租44萬左右的差額，在會計上，都可以算在公司的費用，不用繳稅。比起原本每個月要多繳50萬的稅，一下降到6萬有找，節稅幅度高達近90%。也難怪老闆精打細算後，寧願租房也不買房。

  若是超過99平米的「非小規模住宅」，稅制上就沒這麼好康了。公司轉租給社長的房租，計算方式就變成(1)房屋及土地的「固定資產稅的課稅評價額」x12%，或者是(2)公司向房東租的租金的一半，兩者取其高者，就是轉租給社長的價錢。不過這樣還是可以節稅50%以上。或許就是因為過去有這樣的背景，因此日本的高級住宅出租情況不至於太差。但這一兩年房價在漲，不知道會不會有一天，精明的大老闆們棄租轉買，因為房價在漲的年代，一定是買比租划算，因為還可以賺差價！