日本的新屋市場,一直以來有個奇怪的觀念。就是「買了之後,就算沒住過立即轉售,價格也會跌一成至三成」。就跟你買車子一樣,落地就打折。這是什麼邏輯呢?主要還是跟日本人喜新厭舊以及過去的經濟情勢有關。


  一般的說法大致上有兩種,第一種是:日本人喜歡全新的,買了就算沒用過,登記簿上也已經有別人的名字過(日本的房屋謄本從房屋第一手至現在目前的資料都會顯現),因此感覺就不是「全新」的,因為登記簿上多了一個「前屋主」的名字。


  而第二種的邏輯,其實就跟一般產品一樣:全新的商品/房屋,建商就必須把廣告行銷費用跟利益等,加到售價上去才會賺錢。因此如果不是「全新」,這間房屋就少了「全新屋」這個特點,價值就會打回原形,在日本就只能按照「房屋原本的價值」,也就是新古屋的售價,市價少掉一成至三成的價格才有辦法賣掉。


  天啊,「成本是你家的事,行情是大家的事」,這是什麼鳥邏輯??日本人這一套在台灣的新屋市場絕對不成立,但是為什麼在日本,日本人就願意買單呢?我想這或許是跟「日本人認為房屋不是投資品,而是消耗品跟使用品」有關。因此日本人買屋時,就跟買其他產品的心態一樣,店頭販賣的全新商品,就是銷售時的定價。若商品拆封過(以房屋的邏輯來講,就是前一手有人登記),就算沒用過,還是算二手價。全新屋就是多了「未拆封」這個特點,所以才可以比一般新古屋市價貴個一成至三成賣掉。這也就是為什麼日本人總是認為,買新屋後,就只會跌價的道理了。

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  這裏稍微離題一下,來講講日本人的「全新潔癖」。我們一般在台灣去參觀新成屋時,都會打開水龍頭,或者馬桶沖沖,來測試建商有沒有蓋好。但在日本,千萬不能這麼做。因為建商的臉會綠掉。曾經我有個客人參觀新成屋時,因為不知情,而「不小心」在人家全新實體屋裡面上了廁所,建商馬上變臉,我也只好一直道歉。有一次看綜藝節目,來賓還說,參觀新成屋,如果水龍頭開了,或馬桶沖了,這間房子你可能就非買不可了。當然,我相信電視上這個說法稍回誇大,但在日本人心目中,全新成屋就跟未拆封的商品一樣,就連入內參觀,都要戴手套跟穿室內拖鞋。從這個例子就可稍回窺知日本人對於「新東西」特別的癖好。


  那...我不開水龍頭或沖馬桶,怎麼知道這是不是瑕疵屋呢?ㄝ,基本上日本建商品質你可以放心,我還沒看過新成屋水壓不夠,或者水管堵塞的。就算有,日本建商也一定負責到底。尤其是大建商的售後服務更誇張。賣給你時,交屋後三個月、半年、一年、兩年.....每隔一段時間就寫信來問你說:「房屋設備有沒有問題啊,需不需要派人檢修啊,要回信喔」。如果有的話,你告訴建商,他們會立刻安排人員來檢查跟修理。像我在入住現在房屋第二年的時後,突然發現我房間內的對外通風管會發出吱吱聲,可能是接管金屬部分鬆掉了。打電話給建商後,而建商也立刻幫我把天花板部分拆開了,修好了,壁紙重貼,回復原狀,完全不花一毛錢,也不推拖。這也就是為什麼日本人喜歡買大建商的東西,因為品質保證跟售後服務。

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  好,回到本題。之前的時代,無論日本的哪裡,上述的「新屋跌價」邏輯通通都適用,而現在基本上也是如此。除了東京都精華幾區之外,上述的「新屋跌價」邏輯還是通用,看之前發表的數據就知道,都心六區以外,房屋下跌的間數,還是比上漲的間數多;而都心六區內,反而買了之後,房屋不跌反漲的更多。也就是現在的時代,雖然非精華區餘屋空屋還是很多,但由於都心六區的一極集中,導致供不應求,因此在供需的道理下,自然都心精華區,就算二手了,價位可能還是會有抗跌,甚至上漲的條件。因此如果你買的不是東京都心精華區,可能要稍微留意一下之後房價不漲反跌的危險了。


  再離題一下,我個人認為,空屋與少子化,可能跟都心精華區的房價沒有什麼關係。不,應該說,反而可能會因為日本的人口越來越少,反而導致都心精華區房價越來越高。為什麼?因為人口少了,市郊地區沒人了,商圈經營不下去了,就這樣惡性循環,地域的方便性越來越差了,有能力的人,一定會選擇搬走。而這些有能力的人,當然不會搬到另外一個一樣可能變鬼城的市郊,而是會搬到方便的都心,因為他們買得起。就這樣,隨著市郊的鬼城化,反而都心精華區需求只會更旺盛。(這段話是我自己的推測,不負責任)。不管怎樣,買都心精華區,總是風險小,祝投資愉快。

 

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