東京不動產近幾年來漲翻天，許多投資家其實已經有點看不清接下來的趨勢。是會一直漲到奧運前，還是會先盤整再續漲？沒人說得準。2015.10.10出刊的東洋經濟，就對今後的商用不動產市況，有稍作討論。
報導引述了國土交通省9月份所發表的基準地價，指出這三年來，地價漲最多的，就屬「南青山五丁目」，也就是「表參道」一帶了。由於這裡可以說是精品大道，而最近也多虧了中國觀光客來日本「爆買」之福，連帶使得這一帶店面租金上漲了不少，租金漲，一定勢必拉抬店面價格，這裡光是官方發表的基準地價就上揚了20.2%，可見實際應該漲更多。
同時，也由於日本緩步的景氣回升，再加上空前的量化寬鬆政策，使得對於商用不動產的投資額更是直逼2007年迷你泡沫當時。雖然有許多專家認為現在這種市況，可能有過熱的疑慮，但根據JLL仲量聯行的推測，2015年的總投資額，很有可能會超過2014年的總額，來到5.5兆日圓之多，絲毫無減速的徵兆。
但其實，這波商用不動產的景氣走到現在，似乎也不完全是這麼地前途一片美好。J-Reit指數，一般都被認為是商用不動產價格的先行指標，卻於今年1月16日達到前波迷你泡沫高點1990.45後，就一直持續往下修正。就根據這篇報導著記者推論，或許是因為REIT主要的收益來源，就是商辦的租金，因此價位漲多後，投報率不再誘人，使得收益變差，才導致REIT價格狂瀉。
原本商用不動產這一波的榮景，是否會持續一直上漲到2020年的奧運，各界早就議論紛紛。但今年七月，上海股價的狂瀉，加上全世界股市大跌，以及日圓不貶反升等國際經濟情勢，卻對日本的商用不動產市場投下了一顆震撼彈。同時，接下來又有美國升息問題，以及歐洲難民潮問題，是否有可能使得投資家們，再度啟動避險模式，讓資金再度停泊到日圓避險，再度走回先前2012年之前的「股票跌，日圓漲」的態勢，這也並不無可能。若是這樣的情勢再現，就很可能會再度引發海外投資家出清手中的商用不動產。
根據JLL仲量聯行的資料，外資購買日本不動產的比例，於2007年高達35%，到了2011年居然降低到了剩下4%。而這一波到了2014年，則是回穩到19%。若從過去的經驗看來，這些外資似乎都在日圓便宜的時候購買不動產，在日圓貴的時候出售不動產，因此瑞穗信託銀行的都市未來綜合研究所的平山重雄常務就指出，若日圓持續回漲，很有可能再度引發外資倒貨潮。
當然，市場上總是有樂觀的一派。他們指出，目前的經濟情況跟當時完全不同。第一點，就是商辦雖然價位高，但其實租金也正在緩步上漲，且同時借款利率也不高，因此還是可以穩定持有。且同時也因為亞州其他國家，不動產已經長到高點，因此相對於這些亞洲國家，日本的不動產，在收益回報率上還是很有優勢。第二點，則是金融方面的情況。雷曼風暴時，由於許多投資都是以高槓桿的方式操作，甚至全額貸款，因此一旦不動產價格下滑，就會加速其不動產被斷頭的情況。但現在的情況不同當時，目前大部份的貸款都只到六成左右，也就是相對安定許多，即使發生不動產下跌，也不容易引發斷頭潮。
週刊也指出，目前之所以商用不動產導致過熱感，有很大的原因是因為釋出的物件不足，許多物件都沒有釋出到市場上交易。也就是要買的人，甚至會有20~30間公司以上針對同一個標的投標，但要賣的人，卻是一點都不愁賣不掉，甚至坐地起價。就像是當初的目黑雅敘苑，「森トラスト（Trust）」2014年8月，以1300億日圓買進後，五個月後就已1430億日圓，輕鬆倒貨給中國政府基金，輕鬆落袋百億。可見現在都內百億圓，至千億日元之間的物件釋出有多少。
世界經濟的不透明感，究竟會為日本商用不動產帶來怎樣的變數？會一直漲到奧運後嗎？這期的週刊也採訪了五名專家，有些認為會續漲，有些會認為漲到2017年後會盤整，後下滑，當然也有人認為盤整後會繼續往上。沒人說得準，只能提供報導跟各位朋友分享。
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