TiN's Blog

  上個月，日本銀行發表了2015年10~12月的資金循環統計，顯示日本人的個人金融資產，高達了1741兆日圓。這個數據，比起2014年的1708兆又增加了1.7%，也就是日本人的個人存款越來越多了（http://www.jiji.com/jc/graphics?p=ve_eco_kojinkinyushisan）。而這個數字其實已經超過日本2015年的GDP（實質：528.6兆、名目：499.1兆）三倍。儘管經濟不景氣，窮人越來越窮，但似乎富人受惠於安倍經濟學，富人以錢賺錢，累積財富的速度似乎越來越快，貧富差距也越拉越大。這個現象，也導致了東京的房地產，賣給有錢人的高檔產品越賣越貴，但近郊賣給一般受薪階級的產品，卻因為漲價，有點賣不太動。因此現在東京的不動產現象，兩極化的現象越來越明顯。尤其是今年的高級地段的新推案，價格已經拉高許多。但似乎一般住宅型的產品，有觸頂的味道。

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  其實根據日本不動產經濟研究所的數據，大樓型的產品，日本2015年，一整年推案總銷金額為3.6兆日圓。再對比日銀這個2015年的資金循環統計，個人保有的金融資產為1741兆日圓，就可大約概算，這個金額可以讓日本人每年都買房，買483年都還花不完。甚至如果只買首都圈的一都三縣的話，甚至可以買800多年，也就是說，日本人其實很多人非常有錢。因此有些人很樂觀地認為，只要日本的一般人的想法轉變，開始利用低利率，舉債購屋，房地產要往上衝，翻個一倍，是輕而易舉的事。因此我認識的某些房地產私募基金的投資人，認為：1.建築用地有限，推案量減少，2.日本金融政策有利房市，3.大都會區因為觀光客增多，連帶拉抬地價，4.日本人很有錢...就因為這幾點，他們認為目前日本人只是無法接受已經漲了一波的新價格，需要讓市場沈澱盤整一下，再過一段時間，沒得選擇之下，只好向高房價妥協，這時房價就會繼續往上衝。當然，這是這些投資人的想法，不代表正確。

  不過，的確。最近很多老舊的空屋，甚至被日本人認為是沒有價值，租不出去的不動產，都找到了自己的活路。例如老舊公寓或者一戶建，透過裝修後，拿來轉作Airbnb等民泊，都為這些原本被認為是不良資產的房屋，找到了再利用的價值。也有許多老舊的商辦，重新整修，搖身一變為熱門的主題式旅館，而且就日本政府對於民泊的開放，越來越積極，似乎也為日本「宣稱」高達820萬戶的空屋，找到了部份解決的出口。

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  好，回到標題。我覺得東京的新成屋市場，已經很難看得懂。原因就是新屋的價格，不外乎就是取決於其地點，跟產品本身的等級。但似乎最近的新屋，開價以及成交價，都有點背離了這樣規則的味道。某個知名建商的案子，離車站一分鐘。照理說有view的景觀戶，跟沒view的戶別，可能在一般的認知上，價差就是個三成左右。但這個案子，沒view的戶型，每平米只賣110萬日圓左右，非常划算。但他有view的房型，居然要價每平米170~250萬日圓。也就是同一棟裡，單價價差就高達1倍多，而且這個案子還不是超高層，只有十幾樓。先不管這個產品規劃的好壞，單價參差不齊是否會導致同一層的住戶水準落差極大，以及是否有要高價賣給特定人士...等問題。但這樣的開價，如果順利完銷，就破解了一般市場對於「景觀價值」的認知。

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  再來，同一個建商的兩個超高層，差不多等級的建案，兩個案子離車站大約都是走路6~8分鐘。位在蛋黃區的，去年銷售均價每平米110萬日圓，但事格不到一年，蛋白區的，開價高達每平米150萬日圓，令人直呼，是不是蛋白區染黃了？再來，另一個建商，也是以開高價聞名的，他們也在某個電車支線（有點像小碧潭、新北投支線）的末班站走路兩分鐘的地方，推案的價格，80幾平米的房型高達1.2億（非超高層、等級一般般），這個價錢都可以買港區中古屋了。因此上述的案例，也破解了一般市場對於「地點價值」的認知。

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  但，很弔詭的是，又有幾個地點聽起來不錯，環境也不錯的一線開發商的高檔案件，在事前案內會時，宣稱要開價2.3億的物件，就只因為他的地址比較不那麼好聽（但其實他附近環境機能都不錯），且離車站稍微遠一些些，以至於實際發售時，建商自砍至表價1.98億銷售。這樣的案例，也讓人認為，是否市場上對於「門牌價值」重視的程度超乎我們的想像。

  但，似乎與這個案例在互相對比的，也有另一個建商，跟這個降價案子狀況很像，它位在生活採買機能比較不好，門牌也不是頂級港區或千代田區，但環境不錯，也有很好景觀的地點的。但五樓以上的100多平米景觀戶，開價高達3~4億，賣了一年多都賣不掉，但這建商就是死不降價。可能這個建商眼光精準，想法跟前述的私募資金投資人一樣，認為價位早晚會拉到他們要的價位，因此也不需要急售。這個建商其實早在上一波就有類似的銷售手法，在地點不好的地方，開高價，死不降價，但賣了九年，還是給它全部依照他們要的價位完銷。真的非常厲害！

  雖說門牌價值很重要，不過也有另一個建商，在號稱全日本地價最貴的千代田區某處，推案高級住宅，賣得不是很理想，單價才每平米168萬，但卻還放在網站上，賣不掉，還不用抽籤...，你要來，出錢就買得到。讓人不得不思考，究竟「門牌價值」的定義為何？它附近環境也不差呀！置產客的基準究竟是什麼呢？選擇時，是理性，還是感性成分居多呢？

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  就是因為上述的種種案例，讓人覺得，現在東京的新成屋市場，有點看不太懂。再度引發省思，到底什麼產品是好的自住房，什麼產品是好的投資商品，什麼產品是地雷。或許，東京的房市，正面臨了前所未有的轉變也說不定。