日本的建商很多，除了大家都聽過的三菱地所，三井不動產，住友不動產，野村...等以外，也有許多名聲不是這麼響亮的二、三線建商。為什麼日本的建商這麼多？因為其實只要你有錢（或者你找得到錢），要當建商的門檻其實很低。只要有錢，拿個宅建的證照（或者請個有宅建證照的人），誰都可以去買塊建地，請設計事務所設計後，在找營造商來興建。而且其實因為房產這種東西，無法進口，所以不太會有跨國大企業近來與日本人競爭。當然，就是因為門檻不太高，所以早期也是有許多缺陷住宅的醜聞發生。而其實在金融海嘯時，倒掉了蠻多體質不怎麼健全的建商，以至於現在大部分的住宅產品，還是由大建商來開發，分售。當然，每間公司的文化，每間公司規劃的產品都有所不同，這一篇，我們就大略來認識一下日本的建商吧。
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講到日本的建商，其出生大概可以分成「財閥系列」、「電鐵系列」、「金融・商社系列」、以及「獨立系列」的。
所謂的「財閥系列」，就類似我們台灣那種家族企業，一直同族支配，越來越壯大的企業。且這些企業都是多角度事業經營的，因此規模很大。直到戰後財閥解體後，才演變成現在的企業，不再由家族壟斷。財閥系列的建商，有「三井財閥」的「三井不動產」、「住友財閥」的「住友不動產」、「三菱財閥」的「三菱地所不動產」、「安田財閥」的「東京建物」等。
而「電鐵系列」的，則是鐵道公司，順便來做不動產開發，把他們自家鐵路通過的站，附近大規模開發，讓生活機能完善，如「東急電鐵」的「東急不動產」，「小田急」的「小田急不動產」，關西地方更是有「阪急不動產」、「近鐵不動產」等。
「金融系列」的，則是像信託銀行或者證券銀行所經營的不動產，如「野村不動產」。「商社系列」的則有「伊藤忠都市開發」、「三菱商事」、「丸紅不動產」等。
而「獨立系列」的，則是與既存的大企業，原本就沒什麼資本關係，一開始就是做建商的，例如「大京不動產」、「森大樓」、「Gold Crest」等。
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一般業界中，認為的老大哥，大概就是「三井不動產」。聽說三井不動產的社員，有很多都是慶應大學畢業的，也就是慶應派的。而這些慶應派的，自己還有所謂的「三田會」，學長帶學弟...等等之類的關係。而其實三井不動產的產品品牌，在業界中也是公認的好產品，例如超高層的「Park Tower」、高級住宅的「Park Court」、頂級住宅的「Park Mansion」等。東京也有許多名宅是出自三井不動產之手。除了大家都知道的番町不朽名宅「一番町Park Mansion」以外，去年瞬間讓東京不動產創下歷史新高價的「Park Court 赤坂檜町 The Tower」，也是出自三井不動產之手。
正因為三井的產品不錯，因此價格也都很硬。基本上是不可能會降價的，不過聽說偶爾也是會有誤判時機，訂價錯誤，導致郊區賣不掉的產品，也只好偷偷降價的事例。
雖然三井不動產貴為建商一哥，但也不是他們的房子都不會出事。像是去年鬧得沸沸揚揚的橫濱歪腰宅，就是他老大哥蓋的。不過老大哥就是不一樣，願意幫住戶全部打掉重蓋。所以這也算是買老大哥產品的另一種保障...嗎？
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而「三菱地所」，在2011年，他們也和藤和不動產整合合併，之後所蓋的品牌就叫做「The Parkhouse」。如果說三井是大哥，那三菱地所的規模以及品牌力，應該可以說是二哥無誤。房子也蓋得不錯，只不過三菱地所的產品，讓我感覺到，規劃上比較重視將容積率消化完，而常常就會因此蓋出格局讓人不是頗滿意的房屋。
老大哥去年鬧大緋聞，那二哥「三菱地所」呢？他們曾經鬧過大笑話。2014年，在南青三的頂級住宅「The Parkhouse Gran 南青山高樹町」，完工後才發現施工不良，只好全部打掉重建，並且賠償訂戶三倍的訂金解約。而它們的晴海案，之前也鬧出電梯施工不良的醜聞，看來日本的大建商，做事也都有點散型。
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大建商中，「住友不動產」的個性，算是最特立獨行的。他們的物件從來沒有當日完銷過，不，應該說，如果當日完銷，反而會被高層罵，被罵說賣太便宜。而且他們的產品也幾乎都不預售，都是完成後，慢慢賣，賣個四、五年才結案的都很正常，甚至有些案子賣了九年才全部完銷的。
住友的產品有一個特色，就是他的大樓，公設部分都非常豪華。但其實把公設做得很豪華，是為了賣高價。住友的產品，往往比同區域的市場行情價，貴個兩到三成。你沒看錯，就是貴20%~30%，所以不太容易快速完銷，不過住友似乎不在乎有庫存，也不在乎支付土建融的利息，他們公司的性質要追求利益的極大化，因此把公設做得很豪華，讓賞屋者來看實際成品，一看，就愛上他們的房子。不過其實他們的室內設備以及規劃，其實跟其他建商的房屋不會差太多，也不是特別豪華。當然，想不想要氣派的公設，完全是見仁見智，有些人就是會為了這些氣派的排場，多花30%的錢。
會降價嗎？都想貴你三成了還降價？有拉，時機很差的時候，有小降價。但時機一轉好，漲價幅度也讓人吃驚，原本三千萬的，可以調漲到四千萬。原本一億的，可以調漲到一億三...之類的（不過真的有人會買單，只不過要慢慢賣）。而住友總是打著首都圈供給量最多的建商，當然啊，因為他們手上一堆餘屋再慢慢賣，當然每年都累積下去，供給量都是第一名。
老大哥跟二哥都出過事，那住友有沒有出過事呢？當然有啊，他們也是有一棟橫濱的傾斜屋，跟住民纏鬥，但都不願意賠償，直到三井老大哥的歪腰宅出事後，三井打出全部重建，住友也才不得不跟進，道歉，整棟重建。
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野村不動產的「proud」，最近口碑也越做越好，他們印象當中沒有出過什麼大事，不過野村的房子，有時候定價錯誤，他們就會在快完工的時候降價，像是他們最近的中落合案，降價幅度就可以從1.5億降到1.3億，這一點，似乎跟住友的個性正好恰恰相反，住友愛囤房，野村討厭有庫存。而野村冠上「proud」為名的案子，雖然有些都心的案子，會用比較高檔的設備，但近郊、或是地點比較普普的案子，就只是「標準配備」而已，換句話說，就是「proud」，似乎等級也不是這麼劃一。而野村還有另一個品牌，叫「ohana」，這就是郊區，以低價為訴求的建案了。
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東京建物的「Brillia」，雖然品牌認知度不如上面的四大天王，不過也是很被信賴的品牌之一。去年東京有兩個創高價的指標案（目黑車站與東京車站八重洲），都是他家的。Brillia的笑話，我想到一則。當初他們在灣岸有明的建案，請娜姐（瑪丹娜）來代言。拍完廣告後，高層的色老頭用日本那一招，要找娜姐一起吃晚餐。結果娜姐只回了一句「合約上沒寫」，就走人了... （https://www.youtube.com/watch?v=fPWbPRBTF3c）
至於「大京不動產」，曾經是業界之王。如果你對中古屋有興趣，應該會看到東京到處都是「Lions Mansion」，對，這些就是大京蓋的。只不過泡沫後，他們開始走下坡，現在變成了歐力士（Orix）的子公司，所以新的「Lions Mansion」已經不多見了。
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