如果說東京超高層林立的房市熱區是哪裡，那就屬於中央區的晴海，以及神奈川的武藏小杉了。如果問一般的朋友，哪裡比較保值，台灣人的直覺大概是「東京都中央區的晴海」遠勝於「神奈川縣川崎市的武藏小杉」了。這兩區的超高層，幾乎都接近完工，那...現在這兩的房市熱區的現況如何呢？這篇我們就來推敲一下其中的眉角。
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先來介紹一下這兩的地方好了。晴海，之所以最近會火熱，原因就在於奧運話題的選手村，因此奧運一決定後，這裡的房市就跟著火紅起來。那武藏小杉呢？那裡原本是工廠，但自從工廠遷移後，各大建商就開始大規模開發，同時又因為JR橫須賀線設立新站，因此這裡的交通便利度提升不少。
不動產要上漲，基本上有兩種原因。對，就是「人」與「錢」。前者的「人」，就是有剛性需求，實際居住者來居住，人口增多，就會使這個地方的房價，地價上漲。而另一個原因，就是「錢」。一個地方，即使沒有人口成長，沒有太多的建設改善，還是因為「錢」的流入，而使得地價跟房價上漲。也就是當日銀開啟了大規模的量化寬鬆政策，「錢」一定會多到滿出來，跑去某些有話題性的地區的不動產，就算那裡沒有「人」。
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直接說結論。武藏小杉的房市之所以上漲，就是因為「人」。實際上，因為交通便利，以及大規模的開發使得環境改善，讓有意願搬進武藏小杉的居民增多許多，也因此這裡即使如此供給戶數很多，但還有實際需求在支撐。而晴海的房市之所以上漲，就是因為「錢」。「東京都中央區」這個地址，加上「奧運選手村」，的確是很有話題，可以引進不少投資熱錢。即使這裡並沒有電車站，即使這裡並沒有像是武藏小杉這樣成熟的生活機能，還是可以讓這裡的房價漲翻天。
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基本上，如果你在不動產上想要賺錢，就要知道上漲原因為何。如果上漲原因是「人」，那基本上你的投資應該會蠻穩定的，房價會穩定上漲，又可以收取安定租金。但如果上漲的原因是「錢」，很有機會短期之內就賺到暴利，但你可能嗅覺要敏銳一點，不可以錯過逃跑出場的時機點。因為在這樣的地方，你收不到租金，而一但投資熱錢撤退，或者一但大家都要倒貨出來賣，你就逃不掉了。
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好，來看看這兩個地方的現在進行式。我查詢了晴海以及武藏小杉周邊的租賃與買賣的「量」。先講「租賃」好了。由於武藏小杉本來就還有一些舊大樓的存在，因此我們這裡只看武藏小杉的超高層建案。令人嚇一跳的是，武藏小杉的待租超高層物件，其實很少，了不起就十幾件，但晴海的超高層待租物件，竟然高達上百件。而且似乎武藏小杉的租金行情，還比晴海好很多。因為武藏小杉大部分的人，買來是自住的，因此上漲原因是「人」，所以即使這裡的超高層數量跟晴海差不多，但武藏小杉的待租物件就很少。這樣的情況，你要出租也比較容易，但像是晴海那種多殺多的情況，可能沒有降到一定的價錢，大概會租不掉。因為說實在的，晴海的生活機能不好，而那種價位，其實都內其他地方也不會太難找到房子了。
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接下來，我們來看看這兩個地方的委售狀況。武藏小杉的「小杉町」，只有27件委售物件。但晴海卻有201件的委售物件。因為買武藏小杉的，都是買來自己住的，所以都不賣。但買晴海的都是買來轉賣的，所以一堆人要賣。「量大價必亂」，在爆大量的地方，如果你沒有殺到一定的價錢，要賣掉大概也不容易。也就是，當晴海的預售屋一完工，大概也就是市場上會有大量倒貨的情況了。也就是說，晴海，因為他上漲的原因是「錢」，因此現在才要逃，已經太慢了。至於同樣是灣岸的豐洲呢？最近因為豐洲市場問題，可能也是.....
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