TiN's Blog

  在進入今天的本題時，先讓我繞路一下，講一下市場，以及台灣客人殺價的故事。

  台灣的房市聽說最近慘兮兮，就連蛋黃區的房價都可以下挫將近20%左右，甚至聽說板橋還出現了預售屋比中古屋便宜的奇怪現象。也就是說，在台灣買房，尤其是現在房市反轉的階段，「今天的市價，是明天的天價」，所以一定不能不殺價。

  東京呢，情況就跟台灣不太一樣了。雖然東京現在房價來到了相對高點，但看看現在日銀的寬鬆政策，以及建商直接從源頭管控住供給量，我們大概就可以推測，短期內，東京都心的房價，大概也沒什麼下修的理由。雖然目前東京也是有很多中古屋，屋主也都開高價，不過這些人本來就是想賺錢賺瘋了，開價高於市場行情，賣不掉，當然就只好一路往下降價。

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  日本的房屋交易市場，本來就不是像台灣這樣，有開價砍三成的習慣，真正要買屋的日本人，他心裡的盤算跟台灣人的想法不太一樣的。台灣人的想法是：「殺殺看，買屋沒有不殺價的」，但日本人買方的心理，卻會認為：「屋主就是想要賣這個價，反正高於行情，所以我也不用去看了」。因此這些開高價的屋主，最後的結果是，連去看屋的人都沒有，只好一直降價。

  像是這種本來開高價賣不掉，然後再降價的情況，我認為並不能解釋成「東京房市在下修」（雖然有很多人一直這麼認為），但會有這樣的價格調整，本來就是因為屋主就開鬼價錢，賣不掉降價也只是剛好而已。

  舉個例子，杉並區有某中古屋，我蠻中意的。不過它四年前的市價，大概只有6500萬日圓，但由於最近房價在漲，這間房的市場行情現在大約來到了7000萬日圓。如果是合理的市場行情價，大多數的案子還是能銷售掉。不過這個屋主很貪心，一開始，就開價開9900萬，想要「貢潘仔」。結果賣了半年後，當然賣不掉，只好降價到9100萬。再過三個月，它降價到8980萬，再過了兩個月，可能都沒人去看，所以它自動調降到8480萬。結果，又過了兩個月，它又降到了7980萬，還是沒賣掉。或許屋主急了，又或許屋主有要換屋，買的預售屋快要交屋了，因此有一定要快點賣掉的壓力，過了一個月，它降到了7480萬，當然目前這個價錢，也還沒賣掉。因為合理價位是7000萬。

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  而這種開鬼價錢的，尤其是在港區特別嚴重，因為它地段好聽。因此有些中古屋屋主，會把它手中知名品牌的頂級住宅拿出來銷售。三年前，建商銷售價大概是2.5億的，現在就給你開個6億要賣。這樣的人，大概就是一種炫耀心理，不然就是想要貢潘仔貢貢看，到最後成交的機率極為渺小。而會這樣在港區貢潘仔的，還不只是個體戶屋主，有些大建商也「故意」在這樣的地段，蓋個不怎樣的產品，再冠上他們自家頂級品牌的案名，開價開個8~10億的...。買了，你應該會死得很慘。

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  好，轉個話題。

  不動產最恐怖的，我認為不是賠錢賣，如果賠錢賣還賣得掉，都還算小事。最恐怖的，是就算你想賠錢賣，（只要時機不對）都不見得有人會買！

  記得以前台灣的不動產市場流傳著一句話，說：「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。不過我來日本做不動產後，我才知道，原來真的有「賣不掉的房子」（所以日劇「房仲女王」是騙你的），因為日本確確實實就是有「就連零元送給你，都沒有人要接」的房子。因為接了，你每年還要繳稅金，管理費，修繕費...等。只要沒有收益，它就會是個無底洞。這種感覺，我想台灣的投資客最近應該就感觸良多。像是松江路上的豪宅，光是房屋稅金，聽說現在一年就要繳個兩，三百萬台幣，只要二十年，光是稅金，你就繳掉這間房子的房價了，更遑論還有管理費等支出。所以許多台灣的豪宅投資客，也都不得不壯士斷腕，賠個幾千萬台幣，都要賣，因為他們深深知道，再不逃，就會逃不掉了。

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  坦白說，東京的房市，尤其是中古屋的房市，除了都心三區精華區外，最近因為價位漲到了一定的地步，加上日本經濟沒什麼改善，所以其實中古屋沒有想像中的好賣。剛剛那一間杉並區的房屋，我想，就算屋主降到行情價7000萬，或許都還不見得賣得掉。那如果賣不掉，屋主又急著要錢呢？再降價嗎？沒錯，不過有時候，就算降，只要沒有那個有緣人，你有時候比市價便宜一成，搞不好都賣不掉。抱歉，東京中古屋市場，真的沒你想像中的好玩。我還曾經看過一個新宿下落合（目白），120平米的房屋，屋齡大約20幾年的房屋，照理說，它再怎麼委屈，行情價應該也有7000多萬，如果屋主能夠慢慢賣，我想，半年一年，要七千萬成交應該非難事。但因為這個屋主可能做生意失敗，房子快要被法拍了，因此我看它降價的幅度超誇張，居然降到了5500多萬。不過你一定不相信，它賣不掉就是賣不掉，到最後還是淪落到法拍市場。

 疑？TiN，既然有這種好康，你為什麼不買呢？老實說，我很想買來投資，但我沒買來投資，就是我評估過後這個物件不能投資。老實說，我也很想買來自住，但我不買來自住，是因為我找風水老師來看過，這間風水不適合我（雖然日本人不信風水，但我信！）。^^

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  我剛剛要扯目白的法拍屋，其實就是要告訴各位，東京的中古屋不像你想像中的容易賣，只要時機不對，你又不能撐，很有可能就算低於市價一～兩成都沒人要接。也就是說，剛剛那個杉並區的屋主，很有可能降價降到6500，都有賣不掉的可能性。那怎麼辦，如果他缺錢呢？終於來到了我們這一篇要講的重點了。對，他就只好賣給「不動產買取業者」。

  中古車，有廠商專門在低價收購中古車，然後整理之後高價賣出。舊書籍，也有舊書攤業者在收取中古舊書，然後再找出其價值，或許是絕版品，或許狀況還不錯，業者就會買進後再加價轉賣。不動產其實也是，在日本，也有些不動產業者，專門來收購中古屋，然後再整理裝修後賣出，這就是「買取再販業者」。

  日本有這樣的業者，而台灣沒有，可能是因為台灣的房市，尤其是中古市場，比日本活絡很多，台灣人要賣中古屋，難度相對沒這麼高。但日本的中古市場，大約只佔了整個不動產交易市場的12%左右而已（雖然近年有漸漸攀升），但大家還是比較喜歡買新屋。也就是因為日本中古屋市場本身參與者就不多，所以一但屋主要急著賣房，時間上會拉得很長，賣個一年多還沒賣掉的案子，比比皆是。也就是日本的「不動產買取再販業者」，可以說是一種用時間來換金錢的生意模式。屋主急著要錢，所以業者便宜買，然後業者再來慢慢賣，賣市價，以時間來等待有緣人，賺取其中差價。

  原因之二，就是台灣的不動產業者，資金不像日本的不動產業者這樣，口袋這麼深，有這麼充足的資金，可以買你的不動產來囤貨（其實應該說，日本有很多二、三線的金融機構，會與不動產業者配合，專門借錢給業者來做房屋的買取融資的）。所以台灣的「不動產買取業者」的角色，反而是由個體，或者是一群投資客來扮演。

 就是因為日本的中古交易市場這麼的不流通，所以才會有屋主，想要降價賣，都不見得有那個「有緣人」出現。這時，他只好以市價的六～七折，來賣給不動產買取業者，進行解套的動作。所以上面那個杉並區，屋主很有可能的下場，就得淪落到買取業者的口袋了。也就是因為這樣的市場生態，我在日本投資不動產，風險控管要做得很好，槓桿也用不大，不然一不小心，你的房子就是六折價出場。

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  我們再把故事主軸，拉回台灣人殺價這裡。剛剛冒頭就提到，台灣人在台灣買屋一定都會殺價，尤其是市場正在反轉的現在。而最近我們剛好在賣一間房子，市價大概9500萬日圓，我們開價也是9500萬日圓左右。而最近就有一組台灣客人來出價，出價方式就學台灣。一砍就是7500萬日圓。日本的仲介覺得匪夷所思，不知道為什麼台灣人會這麼出價，我就告訴他，因為台灣人在台灣這樣做，是因為台灣沒有「買取再販業者」的存在（投資客也都死光了），因此在台灣，如果遇到缺錢的屋主，這樣殺價有可能會成功，而且現在台灣房市又再反轉。

  不過在日本，因為有「買取再販業者」的存在，這台灣人出的這個價錢，7500萬日圓，其實已經是日本的「買取再販業者」的買取價了。所以如果屋主真有一點那麼可能性，願意用這個價格賣出，你覺得他會賣個人，還是直接賣給買取再販業者？當然直接賣業者啦，因為賣業者不用付出仲介費，又可以立即變現，又不用負擔事後的瑕疵擔保責任，甚至還不用配合房仲帶看N次，此外，還不用擔心這外國人是不是貸款下不來之類的。所以拉，我也只好告訴這位台灣客人，像是這種好康，你是撿不到的。如果屋主一開始就會願意以這樣的價錢賣出，他一開始就請買取業者買就好了，怎麼還會拿出來一般流通市場呢？也就是說，如果屋主真的願意便宜賣的話，不是拿去賣給業者，就會像目白那間一樣，直接在售價降給你了。還是勸這位人客，如果價位不能接受，就去找找看有沒有像目白這樣的房屋吧。