◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。
最近有許多即將完工的新建案，它預售時，正好是我們台灣投資客瘋狂錢進東京的時刻。如今即將完工，表面上房價也都有漲幅，因此許多台灣投資客朋友，就想學習在台灣的「紅單轉售」方式，打算把自己尚未完工交屋的房子拿來賣掉。因為如果現在就脫手，除了可以賺很大的房價價差以外，還可以避開過戶時所需要的不動產取得稅、登錄免許稅等林林總總的各種交易成本。
實際上，現在（2016年底）售屋網站上，也充斥著尚未完工的預售案待售。不過究竟這個方式可不可行？我個人是持保留的態度。
日本類似我們紅單轉售的制度，嚴格說起來大概有兩種方式，第一種就是「新中間省略登記」；另一種就是「買主地位的讓渡」。
前者是你在簽約時，就要先加註買方可以請賣方將所有權直接登記給第三名義人的特約，等到你找到第三者呆瓜買方後，再跟第三者呆瓜買方簽署「不屬於自己物品的他人物品買賣契約」。也就是總共會簽兩份合約（建商與投資客＆投資客與呆瓜買方）。而這種方式在實務上，多半是房仲將缺錢的屋主的房屋便宜買進，再進而找到買家高價賣出的操作方式。因此，站在賣方立場的建商，願不願意跟你簽這種特約，還是個問題。據我所知，小建商是不知道，但大建商絕對不會跟你簽這種約。
而另外一種方式，就是「買主地位的讓渡」。也就是將你購買預售屋的權利，轉售給下一位要跟你買房的呆瓜買方。這方法可能比較接近我們台灣的紅單轉售。
不過在日本的民法判例上，買方要將地位移轉給第三者，也需要經由賣方 （也就是建商）的同意，因此當你要轉售時，可能你還得跟建商吵贏才行。據了解，大建商絕對不會同意你換約。因為他們的開發案都是上千戶，自己手上還有第三期、第四期要賣，怎麼會讓你釋出案件來與他們競爭呢？
也就是，建商如果不同意你換約，你就得先交屋後，才能再出售。我就曾試探性地假裝買方，向正在出售上述預售案的房仲探詢如何交易。得到的答案，果不其然，必須等到完工，原屋主交屋過戶後，才可再過戶給我們買方。
但如果按照上述的一般的交易程序，先是買進，登記所有權後，再轉售給第三者，光是交易過程中的登錄免許稅、不動產取得稅、固定資產稅跟讓渡所得稅，以及林林總總的司法書士費用跟仲介費用，應該就會把你的獲利吃光光，因此在東京想要買預售屋來轉賣，算盤可得打得精了。
-------------------------------------------------------------------
隨堂筆記/小提醒
預售屋概念上等同是期貨，因此建商在賣你預售屋時，多半都會賣得比同時期同地段的新成屋貴。因為預售屋要兩、三年後才會完工，因此一般預售屋的價格會將這兩三、年的漲幅加算進去。未來的獲利都被建商都賺走了，即使你等了兩、三年，就算房價真的有漲到你購買的價位，其實漲幅也大都先被建商賺走了。這其實也是為什麼日本人總是覺得，買了新房後只會跌價折舊的主因之一。
※ 原文刊載於「TiN's 東京房市月刊 2017.01」，請至下面網頁下載：
進入後，點選右上角的「房市月刊」，或者是直接拉到畫面最下方，點選當期PDF即可。若看不見，請按重新整理即可。
留言列表
