TiN's Blog

中古屋能不能殺價，端看屋主個人的情況。缺錢的屋主可以讓你砍兩成，有錢的屋主可是一毛都不讓你砍。清楚屋主的屬性，可以讓你省很大！

  日本的新成屋市場跟中古屋市場，是兩個截然不同的市場。新成屋是由建商發售，而且量體龐大，一次就好幾十戶，甚至好幾百戶。而因為同時好幾戶在賣，因此也沒有那種就非得買這一戶不可的情況。可以買樓上，或買樓下，或買不同方位甚至不同格局。也就是因為有很多選擇，所以建商在定價時，會有一個基準戶，然後再依照其個別房型、景觀、樓層等差異，再上下調整販售價差，而且建商蓋房子的目的就是要賣房子，因此沒有那種「反正不賣也無所謂」的心態。

  但中古屋可就不同了。中古屋，就是屋主委託仲介拿出來銷售的。有可能整個社區上百戶，就只有兩到三戶，甚至有些好社區，只有一戶拿出來賣。也就是不同於新成屋，中古屋市場上，你可能沒有其他上下左右的房型可以挑選。而在房價的定價上，也是看個別屋主自己的認知。

  當然有些屋主很認清現實，就會參考其他周邊成交行情，開出合理價。不過也有些屋主認為自己的房子非常值錢，因此開出來的價位也會偏高。也就是在中古市場上，這樣屋主的房子就是獨佔市場，屋主有絕對的開價主導權。

  在日本，不像台灣有這麼多的投資客，房子買來是為了要轉賣賺差價的，因此除了某些特定炒作區外，一個社區往往拿出來出售的比例都不會太高，甚至有些社區一年都沒有一戶拿出來賣，因為人家住得好好的也不需要賣房。

  中古屋會拿出來賣，很有可能是因為屋主本身有換屋需求（當然不能否認也是會有些投資客，只是佔比不會像台灣這麼高）。

  而這樣的屋主，多半有兩種情況：一種就是財力上如果要換屋，就一定得賣房子的。這種屋主你就會發現，他一開始拿出來賣，可能價錢會很硬，但隨著他換屋的期限越來越近，還發現房子賣不掉，這時他就會開始心急，價位就會逐漸地往下修正，越開越便宜。等屋主降到有買方能夠接受的價位，這房子自然就會成交了。也就是，如果想要買到有機會殺價的，可以長期留意看看你喜歡的物件，是不是在網路上PO了很久，然後降過幾次價錢。如果是的話，待它降到合理價位，再稍微殺一點，就有機會買到還不錯的價位。

  但其實我們知道，日本很多老年人其實口袋蠻深的，有些屋主即使舊房不賣，仍然可以很輕鬆地擁有新房。加上現在低利率的環境，東京房市目前也沒有會翻轉的跡象（頂多就只是漲不上去），因此有些屋主就很硬。他會認為沒有必要便宜賣，與其便宜賣掉，倒不如出租算了。

  而這樣的屋主，有時候會把房屋拿出來賣，是因為仲介的遊說，想說如果能賣高價就來賣賣看。一但賣了三個月的委託期限，屋主發現這個價位其實賣不掉以後，也有很大的可能性就是乾脆不賣。當然，如果這個房屋本身條件好，地段精華，又是頂樓或邊間，無敵景觀等較稀少的房型，屋主更是沒有便宜賣的理由。

  也就是說，究竟這間房子能不能便宜買到，完全取決於屋主本身的條件。畢竟房子是他的，只要他不以這個價位賣你，你就買不到。就算他開的價位比行情價高很多，他不賣你，你就是買不到。但你也有選擇不買的權利，當然如果你真的很喜歡，就是非這間不可，你也只好向他高價買進。因此，想要買到物超所值的房屋，可能還得看看屋主的性質是屬於哪一種。

  但如果你購屋的目的，是以自己住得開心為最佳考量，那你最好把房子當成是消耗品，而不是投資或資產配置。將來房價跌不跌？你是不是買貴？那就不是重點了，因為你是在享受這間房子。就有如買名牌包一樣，買的時候很貴，舊了，就變便宜的道理是一樣的，但擁有的期間，你過得很開心。

   不過，若你很注重資產價值的保值性，那最好不要向這樣的屋主買房。雖然這間房在你的眼中是寶貝，但市場的眼光可能就不這麼認為。往後你要拿出來賣時，不見得會有接手的人。因為不是每個人的喜好及買房子的條件都跟你一樣。

  例如，你要頂樓跟無敵景觀，這點在你心目中的份量很重，你甚至願意多付30%的房價來取得。但，當你要賣的時候，你就很有可能會遇不到有緣人，找不到另一個跟你一樣，會願意為了頂樓跟無敵景觀多付30%的房價的買方了。

  其實，這就跟網拍的心態很像。當你很喜歡一樣東西，你就願意以很高的價位標下來，無論他是否太貴。但如果你沒有很喜歡這樣的東西，有時候即使打八折，你都不見得想買。

  因此，如果你是屬於注重脫手時價位的人，建議你，不要在一個物件剛剛刊登出來就去買，因為這時候屋主的心態最硬，價位最難砍。如果它真的被別人買去了，那就是跟你無緣而已，就說服自己，高價買去的那個別人以後很有可能會賠錢。但如果你真的很愛這個物件，你也不在乎賠錢的話，建議你立刻去跟他買下來，價位也不要砍了，因為就只有一間，你要等到它下次再拿出來賣，或者它的鄰居要拿出來賣，不知道要等到平成幾年，也許換下一位天皇了都還等不到。因為日本人買房是自住，不像台灣，幾個月後就會拿出來轉售。
  另外，有一點要注意的，就是越貴越高檔的房子，漲的時候漲最快，因為他是資金追逐的標的。但一但房市反轉時，將會消失接手的力道，房價一定會重挫，就像現在的台灣一樣，豪宅死得比一般住宅慘。老話一句，沒有那個屁股千萬不要吃那個瀉藥。

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※　原文刊載於「TiN's 東京房市月刊 2017.01」，請至下面網頁下載：

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