TiN's Blog

  昨天一位住在新北市的老朋友，寫E-mail給我。她告訴我說，前兩年，她現在居住的社區，一坪可以賣到45萬台幣，但現在一坪竟然只能賣34～38萬。她很不解地問我說，自己居住的地方走到捷運站才6分鐘，附近生活機能也很完善，又緊鄰土城重劃區、日月光購物中心、長庚醫院預定地等設施，因此她認為自己所居住的房屋應該是很抗跌才是，不懂為什麼會跌這麼多。
 

  而她的父親最近則是一直遊說她，說這波房市修正僅是短暫拉回，2020年開始，台灣的房市又會高漲起來，要她趕快趁這兩年買房換房，因此她想問問我的意見，以及老爸的看法是否正確。

  這篇，我就將我給他的回信一起跟各位網友分享。但，畢竟我人不在台灣，看到的台北，只是整體、宏觀的，無法看到細部的個體、微觀的部分。再加上我已經在東京待太久了，很多對於不動產的觀念都跟台灣人不太一樣。因此這篇只能說是我個人的「看法」，以我日本不動產的知識為基底，用「旁觀者」的角度來描繪我所看到的台北房市。

  這篇文章各位看看就好，這只是個人的意見，也歡迎各位朋友提供自己在地的意見跟看法，但不要有不理性的筆戰。

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Q1：為什麼我住的社區會下跌25%以上呢？

TiN的看法：我知道台灣的房市最近很慘，新北市很多地方下修的幅度都有超過三成以上。其實推案量大的地方，價位一定容易下修，尤其是某些重劃區，即便那裡的生活機能完善。

  從這幾年台北買房的歷史來看，這些推案量大的社區，有很大的比例都是由投資客所購買。雖然當時建案也是完銷，但這並不代表那個地區有實際這麼大的自住需求。而投資客買來的目的就是轉賣，如果每個投資客都口袋很深，不需要貸款那也就算了，但實際上卻是，有許多口袋不深，都是使用貸款來購買，想要賺快錢的業餘投資客。當寬限期一到，房子還賣不掉，他們又無法負擔高昂的本利攤還房貸時，他們也就只好斷尾求生。量體大的社區，這樣的人也相對多，因此整體社區的行情，很容易就這樣被拉低了下來。這也就是為什麼我一直都叫大家不要買東京的灣岸一帶，因為那裡除了量體大以外，大多也都是投資客購買。如果量體大，但像是武藏小杉這樣是有實際的自住需求撐盤的地方，就比較不容易發生崩盤的情況。

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Q2：台北房價下修了，現在是不是合理價了？

TiN的看法：一個地區的房價，可以從1.「成本法」2.「收益還原法」3.「房價所得比」等幾個面相來評估是否合理。

1.成本法，也就是從建商的造價來評斷。在日本，建商的利潤應該是土地加上建築成本，再加上兩～三成左右。需要加上兩～三成，是因為建商還有管銷費用，人事成本…等。如果沒有這樣的利潤，建商不會去蓋房子，因為賠錢的生意沒人做。

  日本建商的利潤是三成左右，但「據說」這幾年，台灣的建商，一個建案只要賣掉三分之一以上，剩下的都是賺的。也就是托這幾年房價高漲的福，台灣建商的利潤，很可能高達六、七成之多。這也就是為什麼有許多建商在這波房市下修時，都可以有震撼彈型的「讓利」，將房屋便宜賣給消費者，也都還有得賺的原因。也就是說，如果從成本法來看，台北的房價過高，而且建商應該也還有不少的讓利空間。

  日本當時的下跌，是跌破建商的造價，建商必須是「虧本」，才有辦法出清餘屋。也因此當時，日本也倒了一大票建商。看來台灣建商要離「虧本」賣的價位，還有很長的一段路。至於會不會有那樣一天到來？或許不會。因為當時日本高利率6%，因此房價是硬著陸，但目前台灣還是低利率，因此頂多緩跌，軟著陸。

2.收益還原法，也就是一間房子，其將來能夠創造出來的房價收益。國際上一般的尺度是說，20～30年的房租，應該要等於房價才是合理，也就是考慮到房屋的折舊，20～30年的房租應該必須要能將房價回收回來，才是合理的。而若推算成投報率，大約就是3.5%～5%，是房價的合理區間。但就從收益還原法來看，現時點，台北1%多的投報率，低得誇張，也就是房價高得誇張。

3.房價所得比。基本上，一個地區的房價，應該要是當地人年收入的8倍才算合理。但如果像東京、倫敦、紐約、上海這種的國際城市，不是只有當地人會買，而是會有國際性的買盤，因此像這類的國際都市，使用當地人的房價所得比來看房價，其實意義不大。

  不過我想，台北的房市並不屬於國際買盤，因此目前14倍的房價所得比，已經過高。（根據東京カンティ2016年的調查，東京都新成屋的房價所得比為11.3倍、10年中古屋則為8.57倍）

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Q3：那台北的房價2020年之後會上漲嗎？

TiN的看法：這幾年台灣房市之所以會上漲，有幾個原因，分別為：1.「調降遺贈稅」、2.「利率持續低檔」、3.「資訊不對稱與投資客的存在」。但上述三個原因都已經陸續消失，且2020年後，還要面臨4.「人口減少」的一大利空，因此我認為上漲的可能性恐怕不高了。

1.調降遺贈稅。金融海嘯後，馬政府將遺贈稅從40%降為10%使得海外資金回流。而會有這樣的政策，也是為了迴避金融海嘯的衝擊。而金融海嘯，美國及歐洲等各國使出大量印鈔量化寬鬆的政策，這又更加速了游資湧入台灣房市。

  不過據報導顯示，這幾年來台灣的資金外流，光是2015年一年就外流了680億美元。也就是當初在房市撐盤的資金，有很大的部分已經遠離台灣，因此我認為將來，即使2020年後，房市也不會上漲。

2.利率持續低檔。利率低，是造成房價高的其中一個原因。因為現金放在銀行，收不到什麼利息，資金只好去尋求更好的投資標的。而房市就是資金的其中一個標的。且利率低，代表房貸也很便宜，持有成本很輕，就這樣，大筆大筆的資金湧進了房市，自然造成了房價上漲。

  但是時至今日，各國，尤其是美國聯準會頻頻釋出升息的訊息，利率只要高，自然會對房價產生下挫的壓力。升息後，要投資的人，與其將錢放在投報率只有1%多的房市，倒不如拿去存定存，除了保證不蝕本外，又隨時可以動用，不像房地產想要賣不見得賣得掉，變現性差。而對於已經貸款買房的人，也很有可能因為升息而導致無法負擔房貸，進而選擇出售房屋。因此利率變高後，會帶來跟利率低檔時完全相反的走向，也就是房價下跌。

  現在全世界（除了日本以外），都逐漸開始收起了量化寬鬆。資金供給變少，利率自然就只會提升，這又是對於房市不利的一大因素。日本銀行黑田總裁應該會在2018年下台，在他下台之前，日本的金融環境應該還是維持他一慣的量化寬鬆。但下一任的日銀總裁，是否會承襲他的做法，也影響著日本將來的經濟以及房市。

3.資訊不對稱與投資客的存在。以前台灣因為沒有實價登錄，作價容易，又沒有房地合一稅，交易成本以及持有成本都很低，房屋的交易有許多套利空間。在這樣的環境之下，自然會有很多房地產投資客的出現。

  但上述的資訊不對稱以及交易稅，都已經逐漸正常化，投資客不再有獲利空間。據說以前台灣的房市，有七成都是投資客，只有三成自住客，現在只剩自住客。這也就是為什麼台灣房市的交易量從以前的30～40多萬戶，現在只剩下20多萬戶。沒有了「量」，「價」自然很難上漲。沒有投資客的炒作，房價要想在2020年後上漲，應該不容易。

4.人口減少。2021年，台灣人口很有可能進入負成長。若房市只有自住客，沒有投資客，那人口又減少，那麼從經濟學最基本的「供需」來看，房價不太可能上漲。尤其是北台灣現在未去化的餘屋以及空屋，數量都還很驚人。舊屋都賣不掉了，要上漲，可能還是有一定的難度。

  一個家庭，是一個爸爸跟一個媽媽（或兩個爸爸、或兩個媽媽）。如果一個家庭只有一個小孩，這個小孩長大後甚至不需要買房子，因為爸媽死後就是留給他。如果他又娶了一個老婆跟他一樣，也是獨生女，而父母也留一間房子給他的話，這小倆口在「什麼都不用做」的前提之下，就會有「兩間房子」。因此人口減少，對於購屋的需求，只會是一大衝擊。

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Q4：可是很多房仲專家都說，再盤整一兩年，房市就會復甦耶？

TiN的看法：是的。這些專家的看法或許是正確的。不過，這些專家的角度，跟一般購屋者的角度是不同的。這些專家多為房仲。他們所謂的復甦，指的是「成交量」的復甦。而我們購屋者的角度則是看「成交價」。對於仲介而言，「量」才是重點，有量就會有仲介費，價位怎麼樣他們根本不在乎。但我們一般消費者在意的是「價」。你也只買一間，要賣也是賣那一間，量怎麼樣，一般消費者才不想管。

  這些房仲大老所謂的「復甦」，是指「量」會出來，這樣他們2020年之後，業績就會比較好。不過「量」要出來的先決條件，就是「價」要跌到自住客願意進場的甜蜜點，因此房仲大佬們心裡真正的意思是：「從2014跌了7年，到2020年，這些硬頸的屋主應該也軟了，撐了七年可能也要棄械投降了。要買的遞延性買盤，看到屋主降價了，只要負擔得起，應該也不會在ㄍㄧㄥ下去了」。

  現在的自住客也很聰明，只要價位過高，也不會隨便追價。因此2020年的房價是否會反轉，漲聲再起，我個人是比較持保留的態度。但若價位有下修到自住客願意進場的點，我想，「量」是會出來的。

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Q5：大陸人錢很多，他們會把台灣買光光的。

TiN的看法：是的，大陸人錢很多，但大陸人也不是白痴。大陸人，這幾年已經陸續在英、美、日、加等地，大肆購買不動產。這些國家是國際都市，法令也完善保護其所有權。如果我是有錢的大陸人，我想要資產轉移至海外作配置，台灣一定不會是我的選項。之前還曾經發生過萬通2011的事，連過戶都有問題了。

  加上今年起，大陸防堵資金外流，外匯管制，許多人想要在東京買房，都要透過地下金融的管道。就算台灣願意展開雙臂歡迎大陸人來，習大大准不准他們來買？這可就不得而知了。或許也是有這個可能性，畢竟，英國都能脫歐，川普都能選上，世界上還有什麼不可能呢？不過就現在的情勢來看，「大陸人買台灣房買到房價暴漲」的機率，應該是蠻細微的。可能東京被大陸人買到井噴的機率還高一些。

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TiN給的最後建議：

  今後的台灣，或許會跟日本越來越像。雖然說最近東京都心漲很多，但其實人口持續流失的近郊與郊區，價位都不漲反跌。東京都心會上漲，大概也是因為奧運利多、量化寬鬆、稅改以及國際買盤所致。

  如果要在台北買房，我會建議您，不要以賺錢的心態，找一間您覺得住起來舒服，環境好，機能不錯的地方，切記房貸不要超過自己的負擔太多。如果有能力就買台北市，畢竟人口再怎麼減少，首都還是有一定的工作人口會聚集，甚至會有磁吸效應，將來即使房屋要出租或要出售，都比較有市場性。祝買屋順利。