TiN's Blog

  有土斯有財。大概華人，或者是以前的日本人，從來沒有想過，土地價值可以無量下跌至近乎價值歸零，房屋價值甚至跌到負值，甚至比壁紙還不如吧。但這樣的情形，在今天的日本，實實在在真實上演。今天跟各位分享昨天(8/12)跟今天(8/13)，朝日新聞的兩則「負動產」的新聞。

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1.伊豆半島，300多平米的土地只賣你10萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B455KK8BUUPI002.html

 1990年代，日本的泡沫時期，各地房價與地價漲到最高點。當時的人，在越後湯澤以及伊豆等地瘋狂買地，蓋別墅。新聞當中的男主角，就是在伊豆半島買進了一塊300平米的別墅地，為了以後退休後，可以在這裡蓋別墅養老。兩夫妻當時花了1300萬日圓，買了這一塊土地。但由於人生規劃有了改變，到最後並沒有蓋別墅，一直將土地放置至今。

  原本想說兩個人過世以後，要將這塊土地給女兒繼承，但女兒壓根兒不想要，因為女兒不想住那裡，也不想再花錢蓋別墅，更不想每年還要繳固定資產稅。這一塊土地，每年必須繳交4萬6千日圓的管理費，以及7000日圓的固定資產稅。也就是說，這塊土地不但沒有收益性，還每年都必須燒掉5萬多日圓。也因此，這主角決定將這塊土地免費送給政府。

  但沒想到政府根本連理也不理，不想收他這一塊地。原因很簡單，如果政府將這塊土地收回來，除了不知道要做什麼用途以外，政府還少了一筆每年可以收的固定資產稅，想當然爾，政府當然要讓你繼續套牢，套到天荒地老，一直收你的稅金讓你養政府。

  而這位男主角，到最後只好尋求仲介業者來幫他賣這塊土地。開價25萬日圓，想也知道一定無人聞問。而且說實在的，這種售價，仲介是要賺什麼仲介費？根本沒有仲介願意賣這種價格的物件。到最後，只好將價位調降至售價十萬日圓，並額外給仲介業者21萬日圓的「廣告費」，才順利將這塊土地賣掉。也就是說，如果扣除給仲介業者的廣告費，這塊土地的售價，等於是-11萬日圓，比壁紙還不如...。

 我原本也以為這是記者去找到的個案，而誇張後的報導。但透過聯賣系統REINS發現，還真的有一堆10萬日圓拋售的土地，正在銷售中。

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  這塊土地的價位，之所以會變成負值，就是因為它就跟垃圾一樣，一點用處也沒有。沒有辦法收租，也沒有辦法自住。如果說，今天這塊土地上，還有一間中古屋的話，那以伊豆一帶的這類休閒不動產的行情，至少都還可以有500萬日圓以上的價值。原因就在於，土地上面有一間老舊房屋，「至少」還可以拿來自己住，但如果只是「空地」，那它唯一的用途，真的就只剩下跟朋友炫耀說「我在伊豆有一百坪的土地喔」這個功能了。只能自爽，不能自住。

 那如果你想要在上面蓋一間新的房屋呢？以日本的物價水準，也大概需要2000萬日圓左右。上面也有提到，中古屋只剩500萬日圓，那也就代表你現在花2000萬日圓來蓋新屋，過個幾十年後，價值只會剩下500萬日圓。應該頭腦清楚一點的人，都不會做這種事情吧。

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2.越後湯澤，20平米度假大樓，售價-115萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B4K4LK8BUUPI005.html

  買大樓，賣家還給你115萬日圓？有這麼好康的事？這不就跟負利率是一樣的嗎？的確，屋主為了要賣掉這間房子，還得自掏腰包拿出115萬日圓。但，這115萬日圓並不是買家拿去。新潟縣的越後湯澤，休閒不動產的暴跌，早已不是新聞。但沒想到因為太多人想要處理到這樣的燙手山芋，反而出現了一種全新的仲介商業模式。

  這種大樓型的休閒不動產，不像土地這樣只需要繳固定資產稅就好，這種大樓型的產品，每年還必須要繳交非常高額的管理修繕費。像是新聞中提到的這一間，每年光是管理費跟修繕基金，一戶就高達15萬日圓，而固定資產稅也高達3萬日圓。換句話說，這比第一則新聞提到的土地，負債更嚴重（基本上一定租不掉）。什麼都不做，光是一年就要燒掉18萬日幣，也就是如果一直不處理掉，十年後，你的180萬就會憑空蒸發，這燙手山芋還真的不是普通的燙。

  想當然爾，想要將這樣的負資產處理掉的人非常多，而且也非常多屋主欠繳了好幾年的管理修繕基金。因此，仲介業者就告知這些想要處理掉的屋主，說可以買下這些房屋，但必須要給仲介業者依些「處理費」用，以及將「未繳納的管理修繕基金」等一併清算，交給業者。就是因為這樣，所以賣掉一間房，等於屋主還得要先自掏腰包100多萬日幣出來，才可以解脫。

  當然，掏出一百多萬就可以解脫，還是有許多人就這樣將物件賣給了業者。但業者要賺什麼呢？根據業者的說法是說：「拿出來轉賣，每戶賣10萬。因為個人賣比較不好賣，但因為業者一次收了幾百間，就等於有點像是在賣新成屋那種模式，因此成交機率就高了很多。」

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  說是業者這樣說啦，但你想想，一間自己想賣都賣不掉的房屋，怎麼可能業者手上有幾百間，還可以賣得掉呢？根據記者的探訪，以及管委會的委員的說法，其實這些業者打的盤算，並不是要將這些房屋賣掉。這些業者收了原屋主的「處理費」以及「未繳納的管理修繕基金」後，並沒有將欠繳的錢繳納給管委會。也就是說，一百多萬，全部都還是在業者的口袋當中。而反正業者是用法人名義購買的，是不是以後都不打算繳了呢？如果欠太多，公司就放讓它倒就好呢？反正錢已經都入袋了。

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  東京都心的地價屢創新高，甚至有些局部已經突破泡沫時期。但，鄉下地方的休閒不動產，在這樣資金充裕量化寬鬆，以及低利率的環境之下，仍舊無法起死回生，甚至要負值才能成交。你...想要去逢低承接嗎？答案留給讀者們思考。