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第一張彩色的圖,是日本國土交通省所發表的日本全國不動產價格指數的推移。綠色線條是大樓型產品,藍色是木造透天。

看這張圖,可以發覺一個很有趣的現象。雷曼風暴前,木造透天的價位比大樓型產品更貴。也就是說,一直以來,日本人認為有土地的透天厝,比起大樓型的產品還要好,因為有土斯有財,又有免費停車位。

但安倍經濟學後,我們可以看到木造透天的價位幾乎原地踏步,反而大樓型產品價位狂飆30幾%。

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一般來說,木造透天因為土地容積率本身的問題,大部分都是在郊區。而大樓型產品本來就是在地段好、交通方便、容積率高的區域(以前講過很多遍,不再詳述)。因此,我一直主張市中心或者離車站近的「大樓產品」資產價值高於「木造透天」。我自己也是絕不買木造透天產品。看來,我一直以來的認知並沒有錯誤。有價值的才會漲,沒價值的原地踏步。市場已經給出了答案。

大樓與木造透天厝的價值逆轉,主要原因有四:1.近年來住在郊區透天的人逐漸老去,陸續將郊區透天賣掉,換到市中心的大樓型產品。2.雙薪家庭的職住進接。3.節稅族狂買都心流通性高的大樓型產品。4.海外投資客多買都心精華區的大樓型產品。

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就是因為這樣的價格落差,我們可以看到第二張圖:木造透天價位似乎比起去年同期有微微上漲,但23區部分仍然是大樓型產品漲幅較大。

也因為大樓產品漲太多了,所以23區的成交量變低,減少了5.5%,也因為木造透天相較於大樓型產品,還算便宜,因此成交量大幅增長了25.9%。

今後,木造透天的價位是否落後補漲?我認為即使有,幅度也不會太高(因為上述的四個原因)。至於大樓型產品會不會下修?我認為即使有,下修幅度也不會太大。一樣還是因為上述四個原因沒有改變。

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當然,都心精華區的木造透天,甚至RC造豪宅透天,或者位於商業區,能夠做成簡易宿所,增加收益的木造透天,又與上述的邏輯不同,不可混為一談。

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