記得我2013年剛轉戰東京投資房地產時,第一個要買的產品,不是投資型產品,而是要買自己住的兩房以上的產品。當時我看了很多大建商的房子,這些建案給我的感想就是:「日本的房子蓋得真棒!」。不只大廳氣派,公設豪華,甚至有些高級的產品,甚至還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。甚至有些超高層塔式住宅的產品,還在40幾層樓高的房間內,有私人的露天按摩浴缸。當時,就以為東京的房屋就是這樣的高品質,也以為以後推出的產品,也都會是這樣的高品質。

 

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  2014年、2015年,雖然也陸陸續續有幾個很有看頭的個案推出,但隨著房價上漲,這些個案開價也都越來越高。2017年過後,不知道各位有沒有發現到一個現象,就是大部分的自住型產品的新成屋,品質都越來越差?

 

隨著土地成本、建造成本的上漲,房價當然會越來越貴。雖然說因為量化寬鬆,讓自用型貸款容易下來,但自住客的荷包,並沒有跟上土建成本上漲的速度。建商為了要賣屋,只好開始壓低建造成本。三、四年前,3LDK(三房)的產品,大概都是70平米以上,但最近很多新推出來的建案,都壓縮在60平米左右,目的就是想要壓低總價,來掩飾高漲的單價。此外,建築物本身天花板高度也變低了不少,這麼做,就是為了能再多擠出一層樓的販售面積。而以往這種for自住客的產品,使用的配備會比起for出租用的產品更高檔,但似乎近期這些for自住客的產品使用的配備也越來越差。建造上為了省成本,也不採取把樑柱做到房間外面的Out Frame工法,而把樑柱做在室內。這些舉動,目的都是為了要節省成本,將總價給壓低,好讓自住客可以買得起。

 

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  如果你持續有在觀察這兩、三年的新建房屋的平均售價統計資料,你會發現首都圈的房價,幾乎都在同一個區塊徘徊,沒有變更貴。不!甚至有些時期還有變便宜的趨勢。但這並不代表房價下跌,反而是房價上漲的表徵。

 

怎麼說呢?兩、三年前的房屋,很多案子推案的地點都很棒,使用的建材跟設備也都很棒,但這一年來,好地點的案子寥寥可數,蓋出來的房屋也越來越爛。講白了,就是現在B貨要拿來賣你A貨的價格。統字數據上看起來雖然看似房價沒漲,但產品等級越來越差,這不就是一種變相漲價嗎?

 

  如果房價貴,但東西好,那也就算了,問題是,現在我要找到像是我2013年時看到的建案等級的新建屋,根本找不到。也就是說,現在這個時期所買的新成屋,可能就整體來看,都是屬於次級品。

 

前一陣子我去看了一個家庭房的新建案,3LDK的平均面積居然只有65平米左右。而建商為了可以蓋出更多的戶數,甚至還開挖地下室的住戶。這還不是半地下陽光屋喔,而是完完全全的地下室。蓋地下室的住戶,其實如果是總面積的1/3以內的話,是可以不用納入容積率計算的,也就是對建商而言,這些地下室的住戶的容積等於是免費奉送的,多蓋出1/3的地下住戶,拿來賣錢,就可以壓低每一戶售價,但這樣的地下室房間,買了,大概以後也會很難脫手。

 

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  前一陣子看到一個不動產專家說,最近日本真正的有錢人,反而喜歡買泡沫時期198x年左右蓋的房屋來自住(雖然這些房屋屋齡都快30年了)。原因就在於,泡沫時期,大家都很有錢,建商也很敢砸大錢蓋房子,因為房屋再貴,都會有人買。那時,很多房屋的室內面積都很寬敞,地板也都用大理石,而且有些也都蠻好的地段。也就是說,雖然泡沫時期跟現在,兩個時期都是房價的相對高點,但比起現在的B貨新成屋,反而去選擇當時蓋成特A貨的30年中古屋,或許才可以住得更舒服也說不定。

 

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