TiN's Blog

   前幾天，我發表了一篇「日圓狂跌，是買日本房的好時機？」的文章，是以投資的觀點來講述日圓貶值與現在日本房價的關係。但其實許多人買房的目的並不是「投資」，而是「自用」。有人是買來當作赴日遊玩時的渡假屋、也有人是已經移民到了日本，單純只是想要為自己買下在日本的避風港。想趁著日圓便宜，趁機入市。

  我知道這個粉絲頁有許多讀者，都是住在日本的台灣人，因此這一篇嘗試以「自用」的角度，來看高房價時代，應不應該在日本買房。

  首先，我認為如果你的買房目的是自用，那就不存在著要賺「資本利得」或是「租金所得」的問題。因此你唯一要考慮的點，就是你的自身需求以及你的負擔能力。當然，現在房價高，買了以後會不會賠錢，這又是另一個問題了。現在房價雖然高，但也沒人說得準，到底以後會更高，還是會跌下來。

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  關於價位，每個人都想要買在相對低點，但其實無論什麼時機，你永遠都不會知道未來的房價會漲還是會跌。當你想要買房的時候，你永遠會覺得當下的房價很貴。

  例如2006年我還在台北教書時，當時得知我要買房的其他同事老師，每一個人都說「現在台北很貴，一坪要50幾萬很誇張...！」。後來發生什麼事，相信各位也都知道了。同樣，在2013年我移民來東京時，所認識的朋友（無論是當地日本人還是住在日本很久的台灣人）所講出來的論調，也是「日本房子不會漲價喔！現在房價很貴！我從來沒看過這麼貴的價位！以後一定會跌...！」。就連我當初申請開業時，來面試的不動產協會的委員都告訴我說「就算要辦奧運，東京房價也不會漲喔（而且還講得信誓旦旦）...。」放眼全球，幾乎很少自住客會覺得「現在房價很便宜，趁現在趕快買」的。

  房價到底貴不貴，不！我應該換個方式說：房價到底合不合理，可以從幾個指標來判斷。一、從計算該物件投報率，也就是收益能力的「收益還原法」來判斷；二、利用「比價法」來比較周邊物件成交價格來判斷。若是要判斷一個都市的房價高低，就拿這個都市的房價指數與其他世界上相同等級的都市來比較。三、用土地成本以及營造成本，加上行銷控管等費用，來計算售價是否合理之「原價法」判斷。關於這三種方法，我們以後有機會再專門寫一期來與大家分享（老高上身）。

  而其實，「對於貸款買屋的自住客而言，房屋的售價就只是個數字而已，並不是主要的重點。」啥？TiN，你腦袋燒壞喔，一間房子5000萬漲到7500萬，你跟我講不是重點？你是要來洗下線還是要來割韭菜？我要來退讚！

  先別急！各位先別覺得我在胡扯蛋，且聽我娓娓道來。

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  一般來說，「房價高的時期，往往都是利率低的時候。反之，房價低的時期，則往往都是利率高的時候」。

  這是因為低利率，往往就是金融寬鬆的時候。就像這一、兩年，政府死命印錢、發錢，使得市場上充滿著資金。而「利率」，說穿了其實就是錢的價格。錢的供給越多，就代表著它的價格、也就是利率會下降。同時，當資金供給過多時，銀行也會對於房屋貸款的放貸較為積極。這時，原本自身屬性（收入狀況）沒那麼好的人，也會因此而更容易獲得更大額的貸款。更多人能更容易地獲得更高額且更低利率的貸款，就代表越來越多人買房的能力都開了外掛。越來越多人的購買能力都上升，去爭奪有限的房產資源時，勢必就會推升房價的走勢。這就是我說的「低利率時期，多半都會引發高房價」。

  反之，若金融市場或房地產市場過熱、又或是像美國現在這樣引發了嚴重的通膨問題，政府（央行／聯準會）就會開始緊縮資金。緊縮資金就意味著「縮表」以及「升息」。「縮表」，就是減少銀行資產負債表的規模，將釋放出去的錢收回。市面上的錢被收回、錢的供給減少，就會導致錢的價格，也就是「利率」上升。對，就是與上述的寬鬆時期朝著完全相反的方向進行。「資金減少」、「利率」上揚，就意味著放貸銀行必須更謹慎地選擇借錢的對象，因此，屬性不高的人，就會越來越難貸到款。同時，貸款的利息增加，就代表著買房者每個月必須付出的成本更高，因此原本打算開外掛買房的人，就會越來越少，而且操作上會越來越不容易。買房的需求減少，就會導致房價下跌。因此「高利率時期，房價多半會趨於平穩或便宜」。

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  貸款購屋者，無論是在「低房價高利率」時期買屋，還是在「高房價低利率」時期買屋，很有可能到最後要付出去的總額相去不遠。例如2000年～2010年間，日本的房貸利率高達3%〜4%（舉例取3.5%），而如今貸款利率則是下降至0.375%〜1.1%左右（舉例取0.7%）。

  在這裡，我們假設有一間房屋，2000年代的時候是5000萬，現在則是漲到7500萬，先別管頭期款多少，假設是全額貸、貸款35年、以元利均等（每月還款金額不變）的還款方式來償還。我們只要稍加計算就可以得知，無論你是在哪個時機買進、無論你買貴還是買便宜，你每個月的還款金額跟到最後的還款總額，可能差不了多少。

●以前房價5000萬、利率3.5%

  ＝每月還款206,645，總還款86,790,747。

●現在房價7500萬、利率0.7%

  ＝每月還款201,390，總還款84,583,836。

  從上面的模擬我們可以得知：你現在買7500萬日圓，由於是低利率，因此每個月的還款金額，以及總還款金額反倒還比20年前買5000萬日圓的時候還要低。這也就是為什麼我前面會說，其實「對於貸款買房的人而言，當下的房價只是個數字而已，不會是重點」。因此我不會因為現在房價高，就叫你不要買，應該等下跌。也不會在房價低的時候，叫你趕快買。

  當然，這只是個舉例。在你還款的35年的期間內，也是很有可能會遇上升息或者是降息（但可選擇固定利率避險），房價也可能會暴漲兩、三倍，但也可能暴跌到剩1/3（日本就曾經這樣過）。因此「你究竟有沒有能力負擔？槓桿有沒有開太大？」，這才是你應不應該買房的重點。

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  實際上，我有幾位住在日本的朋友都是近一、兩年才買房的。他們2010年代時不買，等到2020年代才買，是為什麼呢？有很大的原因是2010年當時，他們貸不到款。就算當時貸得到款，可能也要拿出個兩成以上的頭期款。而現在資金寬鬆，他們可以很輕鬆地貸到款，而且還很多人都獲得全額貸，連一毛錢都不用拿出來（有啦，需要支付一些仲介費等初期費用）。所以反倒是現在高房價時代，對他們而言，購屋的門檻反而變低了！

  因此，如果你是購買自住屋，除了考量房價，也必須連同自己的購買力以及利率等因素一併考慮進去。

  當然，如果你是一次現金付清購屋的，低房價時期購買當然比高房價時期購買划算。但同時，你在低房價時期，就將你的5000萬現金鎖進房屋裡，這也形同錯失了你可以利用這筆資金去賺取更高投資報酬的「機會成本」。

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  最後，利率與房價之間的高低變動並不是同步的，會存在著時間差。有可能升息了，但房價還沒下來。也有可能降息了，但房價還沒上去。因此也會出現「高房價高利率」或者是「低房價低利率」的時間點。

  但房市的循環，短則七、八年，長則二、三十年。你的人生有幾個二十年，可以讓你等待「低房價低利率」的購屋時機點出現呢？更何況，即便你等了十年，被你等到了，你這十年間也因為沒有房子住，搞不好所花出去的租金成本，都快要等於當初房價的一半了...。

  但如果你的負擔能力不足，在日本租房子，其實也可以讓你過得很快樂。有借地借家法的保護，也不用怕房東亂漲房租亂趕人。