房地產的投資,利率是關鍵。相信大家看了很多關於台北打房的新聞,都知道,要讓台北房價稍微降溫,最有效的方法就是「升息」。只要提高房屋持有成本,就會少了很多投機客進場。怎麼說呢?其實就「投資」的角度來說,拿現金來買不動產,其是個很不明智的做法。大多數的投資者投資不動產,都是貸款,適度擴張自己的信用,把原本能夠買一間的錢,拿來買三間,使用槓桿的方式來創造穩定的現金流以及日後增值的機會,也就是用小錢賺大錢啦。

  當然,如果你的房屋如果不是用來收租,是自住用途,就不在此限。自住屋,不是資產,而是負債(詳見窮爸爸富爸爸系列)。所以說,只要政府提高了利息,加重了房屋的持有成本,就會讓投資客卻步,轉而投資其他產品。因此可以說房地產的進場時幾點,除了房價以外,利率,也是個很重要的指標關鍵。

  就因為上述的道理,投資房地產,最怕的一件事,莫過於房貸利率調升了。台灣的投資客們都很怕我們台灣央行升息,因為只要升到3~4%,可能就會讓你的現金流由正轉負,出現死亡交叉!這時很多房貸族以及口袋不深的投資客就準備挫屎了。(其實台北市,很多地方都已經出現死亡交叉了,只是大家還想說房價會繼續漲,想賺差價。)

  換個場景,同樣邏輯,對於現在的東京上班族而言,可以說是投資房地產,是一個天時地利人和的時機。怎麼說呢?除了現在東京房價處於相對低檔之外,日本房貸,實質利率也還很低,頂多1%多。而且其實之前的新聞也有報導,說最近經濟好不容易似乎脫離了通縮的局面,雖然還沒正式邁入通膨,但是經濟數據的確轉好。也因為這段正要讓經濟起飛的時機,日銀暫時不至於升息。除此之外,日本的「住宅支援機構」有跟民間的融資機關配合,只要你是正常的上班族,可以使用最長年限35年的固定利率來貸款買房子,也就是利用這個叫做「フラット 35(flat 35)」的制度,目前日本人可以用很低的利息來貸款35年買房,而且不用擔心未來升息,實在很誘人。

  其實,就往常的經濟走勢經驗,可以得知高利率時期,多半房價處於相對低檔,為什麼?道理很簡單。因為如果你存款利息很高,那實在沒必要錢進房地產,放在銀行收利息就好了,又沒風險, 又輕鬆。因此相反地,就是因為利率低,錢放在銀行沒利息收,才會跑到房市去,進而墊高房價。因此要嘛就「高利率,低房價」,要嘛就「低利率,高房價」。所以台灣十年前,房價沒這麼高,但利息就比現在高很多了。就是因為這個道理,現在的東京可以說是歷史難得一見的「低利率,低房價」。也就是因為這樣的好條件,才會讓這一年來,東京的房地產量價齊揚。今年,房價真的變貴很多,低房價這個優勢,可能快要消失了。

  好,另外一個投資不動產的風險,雖然這個比較少見,但偶爾還是會發生。

  如果你是有家室的人,繳貸款,繳到一半就死掉了,這樣不是留一堆負債給妻兒嗎?不過日本人投資房地產,有很大的保障喔!日本人一般上班族,如果想要貸款買房子,會強制你加入「団体信用生命保険」。這種東西多棒你知道嗎?如果你在繳貸款的途中,你殘廢了,或死了,保險會幫你把貸款繳清,因此你會留下一棟沒有貸款的房子給你的妻兒。而日本的銀行又很奇怪,特別相信上班族。只要你是正常上班族,要貸款很容易。像我曾經聽說過,一個普通的上班族,只用了一千三百萬日元的頭期款,就去購買了一億三千萬日元的整棟公寓,然後每年光是收租就破千萬日幣!但...如果你不是一般上班族,就算你的銀行存款破億,有時候都很難貸款。

  因此最近很多「聰明的」上班族,善用自己的「優勢」,舉債買了很多房來出租,一方面叫租客幫忙繳房貸,另外一方面,如果他哪天葛屁了,他老婆跟兒子就發了。所以其實最近日本不動產市場會這麼好,也是因為最近很多上班族投資客開始出手買房了。好的貨色幾乎都被一掃而空,剩下的,就是日本人撿剩的了。不過很可惜,這些美妙的制度,我們外國人都不能用。所以,這篇看看就好。我們還是只能用現金or去跟台灣的東京分行借2.5%~3%的高額日幣了 ><... 祝投資愉快,買到理想屋。

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