前幾天,我發表了一篇「日圓狂跌,是買日本房的好時機?」的文章,是以投資的觀點來講述日圓貶值與現在日本房價的關係。但其實許多人買房的目的並不是「投資」,而是「自用」。有人是買來當作赴日遊玩時的渡假屋、也有人是已經移民到了日本,單純只是想要為自己買下在日本的避風港。想趁著日圓便宜,趁機入市。

 

  我知道這個粉絲頁有許多讀者,都是住在日本的台灣人,因此這一篇嘗試以「自用」的角度,來看高房價時代,應不應該在日本買房。

 

  首先,我認為如果你的買房目的是自用,那就不存在著要賺「資本利得」或是「租金所得」的問題。因此你唯一要考慮的點,就是你的自身需求以及你的負擔能力。當然,現在房價高,買了以後會不會賠錢,這又是另一個問題了。現在房價雖然高,但也沒人說得準,到底以後會更高,還是會跌下來。

 

---------------------------------------

 

  關於價位,每個人都想要買在相對低點,但其實無論什麼時機,你永遠都不會知道未來的房價會漲還是會跌。當你想要買房的時候,你永遠會覺得當下的房價很貴。

 

  例如2006年我還在台北教書時,當時得知我要買房的其他同事老師,每一個人都說「現在台北很貴,一坪要50幾萬很誇張...!」。後來發生什麼事,相信各位也都知道了。同樣,在2013年我移民來東京時,所認識的朋友(無論是當地日本人還是住在日本很久的台灣人)所講出來的論調,也是「日本房子不會漲價喔!現在房價很貴!我從來沒看過這麼貴的價位!以後一定會跌...!」。就連我當初申請開業時,來面試的不動產協會的委員都告訴我說「就算要辦奧運,東京房價也不會漲喔(而且還講得信誓旦旦)...。」放眼全球,幾乎很少自住客會覺得「現在房價很便宜,趁現在趕快買」的。

 

  房價到底貴不貴,不!我應該換個方式說:房價到底合不合理,可以從幾個指標來判斷。一、從計算該物件投報率,也就是收益能力的「收益還原法」來判斷;二、利用「比價法」來比較周邊物件成交價格來判斷。若是要判斷一個都市的房價高低,就拿這個都市的房價指數與其他世界上相同等級的都市來比較。三、用土地成本以及營造成本,加上行銷控管等費用,來計算售價是否合理之「原價法」判斷。關於這三種方法,我們以後有機會再專門寫一期來與大家分享(老高上身)。

 

  而其實,「對於貸款買屋的自住客而言,房屋的售價就只是個數字而已,並不是主要的重點。」啥?TiN,你腦袋燒壞喔,一間房子5000萬漲到7500萬,你跟我講不是重點?你是要來洗下線還是要來割韭菜?我要來退讚!

 

  先別急!各位先別覺得我在胡扯蛋,且聽我娓娓道來。

 

---------------------------------------

 

  一般來說,「房價高的時期,往往都是利率低的時候。反之,房價低的時期,則往往都是利率高的時候」。

 

  這是因為低利率,往往就是金融寬鬆的時候。就像這一、兩年,政府死命印錢、發錢,使得市場上充滿著資金。而「利率」,說穿了其實就是錢的價格。錢的供給越多,就代表著它的價格、也就是利率會下降。同時,當資金供給過多時,銀行也會對於房屋貸款的放貸較為積極。這時,原本自身屬性(收入狀況)沒那麼好的人,也會因此而更容易獲得更大額的貸款。更多人能更容易地獲得更高額且更低利率的貸款,就代表越來越多人買房的能力都開了外掛。越來越多人的購買能力都上升,去爭奪有限的房產資源時,勢必就會推升房價的走勢。這就是我說的「低利率時期,多半都會引發高房價」。

 

  反之,若金融市場或房地產市場過熱、又或是像美國現在這樣引發了嚴重的通膨問題,政府(央行/聯準會)就會開始緊縮資金。緊縮資金就意味著「縮表」以及「升息」。「縮表」,就是減少銀行資產負債表的規模,將釋放出去的錢收回。市面上的錢被收回、錢的供給減少,就會導致錢的價格,也就是「利率」上升。對,就是與上述的寬鬆時期朝著完全相反的方向進行。「資金減少」、「利率」上揚,就意味著放貸銀行必須更謹慎地選擇借錢的對象,因此,屬性不高的人,就會越來越難貸到款。同時,貸款的利息增加,就代表著買房者每個月必須付出的成本更高,因此原本打算開外掛買房的人,就會越來越少,而且操作上會越來越不容易。買房的需求減少,就會導致房價下跌。因此「高利率時期,房價多半會趨於平穩或便宜」。

 

---------------------------------------

 

  貸款購屋者,無論是在「低房價高利率」時期買屋,還是在「高房價低利率」時期買屋,很有可能到最後要付出去的總額相去不遠。例如2000年~2010年間,日本的房貸利率高達3%4%(舉例取3.5%),而如今貸款利率則是下降至0.375%1.1%左右(舉例取0.7%)。

 

  在這裡,我們假設有一間房屋,2000年代的時候是5000萬,現在則是漲到7500萬,先別管頭期款多少,假設是全額貸、貸款35年、以元利均等(每月還款金額不變)的還款方式來償還。我們只要稍加計算就可以得知,無論你是在哪個時機買進、無論你買貴還是買便宜,你每個月的還款金額跟到最後的還款總額,可能差不了多少。

 

●以前房價5000萬、利率3.5%

  =每月還款206,645,總還款86,790,747

 

●現在房價7500萬、利率0.7%

  =每月還款201,390,總還款84,583,836

 

  從上面的模擬我們可以得知:你現在買7500萬日圓,由於是低利率,因此每個月的還款金額,以及總還款金額反倒還比20年前買5000萬日圓的時候還要低。這也就是為什麼我前面會說,其實「對於貸款買房的人而言,當下的房價只是個數字而已,不會是重點」。因此我不會因為現在房價高,就叫你不要買,應該等下跌。也不會在房價低的時候,叫你趕快買。

 

  當然,這只是個舉例。在你還款的35年的期間內,也是很有可能會遇上升息或者是降息(但可選擇固定利率避險),房價也可能會暴漲兩、三倍,但也可能暴跌到剩1/3(日本就曾經這樣過)。因此「你究竟有沒有能力負擔?槓桿有沒有開太大?」,這才是你應不應該買房的重點。

 

---------------------------------------

 

  實際上,我有幾位住在日本的朋友都是近一、兩年才買房的。他們2010年代時不買,等到2020年代才買,是為什麼呢?有很大的原因是2010年當時,他們貸不到款。就算當時貸得到款,可能也要拿出個兩成以上的頭期款。而現在資金寬鬆,他們可以很輕鬆地貸到款,而且還很多人都獲得全額貸,連一毛錢都不用拿出來(有啦,需要支付一些仲介費等初期費用)。所以反倒是現在高房價時代,對他們而言,購屋的門檻反而變低了!

 

  因此,如果你是購買自住屋,除了考量房價,也必須連同自己的購買力以及利率等因素一併考慮進去。

 

  當然,如果你是一次現金付清購屋的,低房價時期購買當然比高房價時期購買划算。但同時,你在低房價時期,就將你的5000萬現金鎖進房屋裡,這也形同錯失了你可以利用這筆資金去賺取更高投資報酬的「機會成本」。

 

---------------------------------------

 

  最後,利率與房價之間的高低變動並不是同步的,會存在著時間差。有可能升息了,但房價還沒下來。也有可能降息了,但房價還沒上去。因此也會出現「高房價高利率」或者是「低房價低利率」的時間點。

 

  但房市的循環,短則七、八年,長則二、三十年。你的人生有幾個二十年,可以讓你等待「低房價低利率」的購屋時機點出現呢?更何況,即便你等了十年,被你等到了,你這十年間也因為沒有房子住,搞不好所花出去的租金成本,都快要等於當初房價的一半了...

 

  但如果你的負擔能力不足,在日本租房子,其實也可以讓你過得很快樂。有借地借家法的保護,也不用怕房東亂漲房租亂趕人。

 

IMG_5175X.JPG

    全站熱搜

    TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()