TiN's Blog

    住在日本的朋友，可能會因為工作改變、家庭成員增加或是小孩學區的問題，有換屋的需求。但換屋，容易嗎？

    房地產業界盛傳一句話：「會買房的是徒弟，會賣房的才是師傅」。買房，只要你看了喜歡、荷包夠深，就可以買下去。但換屋賣房時，想要成功出售房產，除了要碰到心儀的買家外，開的價位是否被市場所接受？賣掉的時間點會不會卡到資本利得稅？到底要先賣後買還是先買後賣？銷售期間會拖多長？如果自己還住在裡面，會不會一直受到看屋者來看屋，干擾到生活作息？...等。可見要賣房的難度比起買房高很多。

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    換屋，第一個碰到的問題，便是到底要「先買再賣」還是「先賣再買」。

    疑？難道我不能「買賣同時進行」嗎？當然可以。但基本上買賣同時進行能否成功，跟運氣也有很大的關係。如果「買方」先出現，你勢必得在一定的期間內（一、兩個月內）立刻找到新屋、清空搬走。這種情況下，很有可能會因為你急著搬家，而高價買下你的下一間房屋，或者買新屋時思考不夠周密，以至於買下了一間可能不是那麼適合你的房屋。反之，如果你「下一個理想屋」先出現，你很有因為急於週轉，而將自己的舊屋急售、便宜賣掉。房地產的交易，最忌諱的就是「急」。擬定策略，先決定好要「先買」還是「先賣」，再以從容的態度來處理，才是換屋成功的不二法門。

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    「先買再賣」，其實是最理想的模式，因為你可以先搬到新家後，把舊家整理乾淨再慢慢銷售。這點非常重要，因為每個人的家裡面，或多或少都有居住者獨特的「氣味」，有些購屋客對於這些味道會特別敏感，只不過你一直長期住在裡面，沒有自覺罷了。此外，除非你家裡一直保持著窗明几淨，不然家裡呈現出個人的生活感，也會影響房屋的賣相。賣屋時，最好能將房屋清空並打掃乾淨，最好再把室內擺設成類樣品屋的感覺（有些房仲有提供這種服務），這樣對於銷售上會有非常大的助益，也有助於拉抬房屋售價。

    先買再賣的好處還有一點，就是你在挑選新屋的時候可以慢慢看、好好選，如果看不到理想的房屋、談不到理想的金額，也可以不需要急於一時。

    若你的資金充沛，同時擁有兩間房屋並不會為你造成太大財務壓力的話，舊屋也可以慢慢賣，可以慢慢等到願意用比較高價格的買方出現再決定是否出售，因此這種方式，你的獲利會是最大值。但就是要有錢就是了。

    但如果你的資金並不充沛，第一間房屋貸款都還沒還清，基本上要貸到第二間房屋的房貸，困難度相當高。但最近，有一種叫做「つなぎ融資（串場融資）」的換屋貸款，可以讓你先借到第二間房屋的貸款，再來慢慢賣第一間房屋，順利完成「先買再賣」的過程。這種串場融資多為一年以內的短期融資、且利息偏高，有些甚至還高達3%～5%。

    此外，要使用這種串場融資，多半都必須得和房仲公司先行簽署「如果在一定的期間內，舊屋沒有賣掉，就必須要以某個價格賣給不動產公司或者是買取再販業者」的合約。因此你實際能夠出售房屋的期間，其實也不會長到哪裡，大約也都只有三～六個月左右，並不是真的能夠慢慢等待有緣人的出現。因此，最後你是否能夠以理想的價格賣掉，其實也不一定。

    但其實我覺得最恐怖的是，你確定你的房仲業者會專心幫你賣嗎？一旦他知道你的房屋如果在半年內賣不掉，就得低價回售給他的時後，他會不會故意封鎖你的物件、不幫你介紹客戶，為的就是等著低價來接手你的房屋呢？這裡我就不多加想像了！

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    至於「先賣再買」，雖然在資金計畫上會比較順利，但你勢必會面臨到賣掉房屋之後沒地方住的窘境。屆時就得先去租屋，等到你看到心儀房屋時，再買下搬進去，這就代表你要搬兩次家。搬家，除了勞心勞力以外，日本的搬家成本是相當高的。請一次搬家公司少說三、四十萬日圓跑不掉，搬兩次再加上租屋的一些成本，搞不好上百萬就這樣飛了也說不定。

    同時，又有如上面提及，先賣再買，就表示你還住在裡面。有人住在裡面的房屋就是會比較難賣，除非你的物件真的立處精華，大家搶著要，不然很有可能因為賣相差，而導致一直賣不到你的理想價位。假日也不能亂跑，還得待在家裡配合仲介帶看，真的勞心又勞力。

    上述這些我個人認為都還算小事，「先賣再買」最大的風險，就是遇到像現在這樣通膨、房價上漲的時期。若你從「賣掉舊屋」到「買進新屋」的這段期間，一年就給你漲個一、兩成，那不就代表你的購買力也因此被削弱了不少嗎？搞不好就只能換到比原本房屋更小、地點更差的房子，就此被洗出了精華區也說不定。

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    換屋是個很棘手的問題，我這二十年來從台北換到東京，台北換兩次、跨國換一次、東京換一次。現在回想起來就覺得耗力費神，有幾次也真的只是運氣很好、有神明保佑，才能有驚無險順利換屋。

    之前就有住在日本的朋友打著「先求有，再求好」的心態，想說反正就先買，等以後兒女長大後再來考慮學區的問題。在此還是奉勸在日本要買自住屋的朋友，換屋大不易，買屋時一定要思考周全啊！