【#09 事業用物件，稅制上的陷阱】
台灣人投資房地產時，非常喜歡買商辦跟店面。來日本投資時，也都只找辦公室或黃金店面。然而，分售的辦公室或者獨立出售的一樓店面在日本非常稀少以外，這些「事業用物件」，在稅制上還有三個地雷，你不可不知！
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1.「消費稅」
日本的消費稅為10%。原則上，你出租物件收取租金屬於商業行為，因此租金會被課消費稅。只不過在日本的稅制上，對於「居住用物件」，有給予免徵消費稅的優惠，因此，你在日本買房，出租給別人當「住家」使用，並不會產生消費稅的問題。但如果你的房屋為「事業用物件」，那很明顯，這就是商業行為，因此需要繳交房租的10%作為消費稅。
但消費稅的徵收是有特例的。如果你的出租事業規模不大，年營業額（年租金）在1,000萬日圓以下的話，則可免徵消費稅。如果你的年營業額超過了1,000萬日圓，那你會在「兩年後」變成「消費稅課稅業者」。兩年後，你的房租就必須要繳交10%的消費稅了，即便兩年後你的房租又掉回到了未滿1,000萬日圓的水準，一樣需要繳納消費稅（但超過1,000萬的那一年不需要繳納）。
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2.「源泉徵收（預扣所得稅）」
另一個稅制上的問題，就是「源泉徵收（預扣所得稅）」。如果你不是日本的居住者（你在日本沒有合法簽證），那麼日本的稅務機關要向你課稅會比較困難，因此日本的稅制有規定，「非居住者」在日本境內的所得都必須先「源泉徵收（預扣所得稅）」。源泉徵收的義務者是房客，也就是説，你的房客必須在支付給你房租之前，先行預扣房租的20.42%，作為源泉徵收所得稅，代你繳稅，然後才可以把剩餘的79.58%的房租匯給你。
簡單來說，就是你房租若為一個月10萬日圓，那麼你每個月都只能拿到78,580日圓，剩下的20,420日圓，房客要先幫你拿去繳稅。等到隔年報稅季時，你再自己（或聘請税理士）幫你做報表，去稅務署申請退稅。當然，能退下多少錢，要看你的總所得。請税理士幫你報稅，也需要一筆數萬～數十萬日圓的花費，費時費心又費錢。
而這源泉徵收也一樣有特例。如果租客不是要做事業的，而是租來自己「居住用」的，就不需要幫外國房東先行預扣所得繳交源泉徵收。因此台灣人買一般的「居住用物件」來出租，只要租客的目的是「自己或者親人居住用」而非租來做生意的，那就不會遇到源泉徵收的問題。但「事業用物件」很明顯，租客一定是租來做事業的，物件租給公司行號當做辦公室或者店面，就一定會遇到源泉徵收的問題。
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3.「適格請求書制度」
事業用的物件，除了上述「消費稅」以及「源泉徵收」的問題以外，還會受到即將上路的「適格請求書制度（Invoice制度）」影響。自2023年10月1日起，你的店面或者是商辦的租客，如果他們公司在報稅時，想要扣抵租金的消費稅部分，就必須要請你（房東）發行「適格請求書」。而這個「適格請求書」可不是人人都可以隨便發行，是需要向稅務署做登錄申請的。
如果你本身並不是「消費稅課稅業者」（年營業額沒有超過1,000萬日圓），就算想登錄也沒辦法。這代表著說，你將無法發行「適格請求書」給你的租客。換句話說，就是你的租客在租金消費稅的部分就無法做控除，對於租客而言，等於是稅金的負擔增加了。若租客覺得不划算，搞不好就不想向你租了，或逼你降租金也不一定。因為無法發行「適格請求書」是你（房東）的問題，不是他（租客）的問題！
如果你真的很想發行「適格請求書」，即使你不是課稅業者，其實你也可以「自願」向稅務署說「我願意變成消費稅課稅業者」。不過，這就代表著你收進來的每筆租金，都要上繳10%的消費稅給國家，因為商辦與店面就是屬於消費稅課稅物件。也就是不管怎麼做，你不是在消費稅虧錢，就是只好自行吸收租客負擔的消費稅部分，降租金給他。
因此對於外國人而言，買「事業用物件」是否划算，算盤可得打得精了。
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※本文內容節錄自2022年9月30日即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書，由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市，請各位多多支持。
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