【#10 如何從量價關係來判斷社區價值】
東京都心精華區的公寓大廈新成屋價格飆漲,導致許多首購族無力負擔,只好將目光轉移至中古屋。但中古屋市場,本來就每個社區良莠不齊,即使兩個社區相互為鄰,地段相同,但不同的產品規劃、管理的好壞、住戶的素質,都會影響其本身的價值。
房市市況很好的時候,群魔亂舞,不好的產品也會因為有獲利空間而在市面上橫行。對於不動產市場不熟悉的海外投資者或者是首購族,往往就會因此而誤入雷區,到最後不僅買貴了,落得房價損失慘重外,住起來也不舒服。
「那,究竟要怎麼樣,才能判斷一個社區的價值呢?」
關於這點,其實可以試著以每個社區的「流通率」與「上升率」,來對於社區的好壞進一步地分析。
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所謂的「流通率」,指的就是這個社區在一年當中,有多少間住戶拿出來賣(並非成交數量,而是拿出來委售的房屋數量)。然後再把這個數量除以社區總戶數,所算出的百分比,即為「流通率」。也就是以「量」的角度,來觀察一個社區掛牌出售物件的比例。例如A社區總戶數為60戶,一年內有3戶拿出來賣,那麼這個社區的流通率就是3÷60=0.05=5%。
而「上升率」,指的就是這個社區內,一定期間的房價上漲比率。也就是以「價」的角度,來觀察一個社區升值的幅度。例如A社區2014年時,房價均價若為7,000萬日圓,而2017年時,房價均價漲到了8,500萬日圓,那麼這個社區的上升率就是1+(8,500萬-7,000萬÷7,000萬)=1.2142=121.42%。
一般來說,上升率多以十年間的漲幅來計算,但有時候為了觀察特定一段期間的上漲情況,例如想觀察「安倍經濟學」開始後,漲幅最兇猛的三年間的上升率,則亦可像上述舉例一樣,僅計算2014年到2017年之間的上漲幅度。
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「流通率(量)」代表的是「居住價值」。若流通率很「高」,就代表這個社區的居住價值很「低」。原因很簡單,因為流通率高,就代表有很多住戶把房子拿出來賣。以日本人的購屋行為來看,房子多是買來自用的,因此如果買來後還會再拿出來賣,就有很高的可能性,是表示住戶住得不舒服。因此,一個社區如果流通率高,自然就代表這個社區較差。反之,如果流通率低,就代表這個社區很好住,因此大家都不想賣。
「上升率(價)」代表的是「資產價值」。若上升率「高」,當然就是代表資產價值「高」,因為房價漲得多啊。若上昇率「低」,當然就意味著資產價值低。甚至會有些物件,算出來的上升率會是低於100%的,這就代表房價不漲反跌.....文章未完。
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