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【#08 合理房價之「原價法」】

    合理價怎麼計算呢？房仲或者是不動產估價師在做房產鑑價時，會使用「比價法」、「原價法」、以及「收益還原法」三種手法。一般而言，最理想的方法就是同一個物件分別使用三種手法計算，然後再從這三種價格當中，取得一個平衡。不過因為各種手法都有一些我們一般人較難以得到的資訊，因此大部分會算到這麼細的，都只有不動產估價師。

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    我們作為一般消費者或者一般的房仲業者，多半都是依照物件的性質，從中取一作為參考，再以物件本身的特點與自己的經驗值來做一些微調整。公寓大廈類的區分所有物件或者是土地，多半採用「比價法」；投資型的產品，無論是整棟產權還是區分所有物件，多半採用「收益還原法」；至於獨棟透天，則有些房仲會使用「原價法」來估算。

    「原價法」顧名思義，就是計算「如果蓋出一棟一模一樣的新建物，需要多少錢」。在計算出新建物價格之後，再「計算折舊」，隨後加回「土地價格」。

    中古屋原價計算方式＝「新建的建築成本×折舊」＋「土地價格」

    這種手法多使用於評估整棟產權的大樓產品。不過這種計算方式對於一般消費者來說，難度相當高。除了要有辦法判斷建地的地價、容積率、建蔽率以外，還要精算出各種營建成本以及裝潢設備的成本，最後再看你的物件是幾年屋，把折舊部分也算進去，十分複雜。

    這裡，我們僅稍微介紹一下一般消費者會購買的「獨棟透天」產品，並以日本國稅廳所提供的「建築單價表」以及「耐用年限表」（※註：建造成本每年都不同，請自行上國稅廳查詢最新資料），來做簡易的計算。

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・木造獨棟透天

・屋齡5年

・土地80㎡

・建築面積為90㎡

・位於東京都豐島區目白３丁目

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    「上述這棟中古屋，若以原價法來計算，大概值多少錢呢？」

    首先，先來計算建物的部分。從國稅廳的建築單價表中可得知，令和3年（2021年）東京都的木造建築單價為17.6萬日圓（詳見書中附表），自住用的木造建築耐用年數為33年（詳見書中附表）。套入公式後，就可得知這棟物件的建物部分目前的價值：

●建物價值：每㎡建築單價×建物面積×折舊（1−建築物屋齡／耐用年限）

            17.6萬×90㎡×折舊（1−5年／33年）＝1,344萬

    算出建物折舊後的價格為1,344萬日圓，但這只是建築物5年屋的價格而已，房地產除了「建物」以外，還包含「土地」，因此必須再算出「土地」的價格。

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    土地價格可以使用前面提到的「比價法」，來比較出周邊行情，進而算出每㎡的單價。如果附近近期沒有物件成交，無地可比，亦可使用「路線價」來推算。

    所謂的「路線價」，指就是國稅廳用來計算贈與稅以及遺產稅時的土地價格，全國的路線價皆可在日本國稅廳的網查詢到。一般來說，路線價約為市價的八折，因此只需要推算回去（路線價÷80%≒市價），就可得到接近市價的數字。

   假設查詢到此土地周邊的路線價，單價為60萬日圓（參考書中附圖），那麼回推市價就是75萬日圓（60萬÷80%＝75萬），80㎡的土地當然就是6,000萬日圓（75萬×80㎡＝6,000萬）。

●土地價值：路線價㎡單價÷80%×土地面積

            60萬÷80%×80㎡＝6,000萬

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    土地跟建物的價格都算出來了之後，最後只需要將「1,344萬日圓的中古建物」與「6,000萬日圓的土地」加總，就可以得知以原價法計算出來的價位為7,344日圓。

●建物1,344萬日圓＋土地6,000萬日圓＝總價7,344日圓

    有一點需要特別注意的，就是國稅廳所公佈的「路線價」以及「建築單價表」，由於是前一年度的統計數據，因此屬於落後指標，並無法真實反映「當下」的價格

.....文章未完。

※本文內容節錄自2022年9月30日即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書，由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市，請各位多多支持。