#17 小套房的風險】

 

    買日本房,除了富裕階層購買數千萬、甚至是上億日圓的房產外,也有為數不少的小資族搶買日本的小套房。對比台灣動輒數百、甚至上千萬台幣的小套房,日本的小套房,有些只要五、六百萬日圓,東京精華區的可能只要個1,000初頭萬日圓即可入手,可說是門檻相當低。

 

    投資型的小套房又分為10㎡〜18㎡(約35坪)左右的「1R蚊型套房」以及20㎡〜30㎡(約69坪)左右的「1K出租套房」兩種。本篇,主要講述中古的「1R蚊型套房」的風險,至於「1K出租套房」,在今天剛出版上架的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書中有詳細介紹,還請各位買書回家,細細品味。

 

    「投資這類便宜的小套房有什麼風險?」

 

    主要還是脫離不了「空屋、高額的管理修繕費用、欠繳房租、室內裝修」...等。雖然說上述這些風險,其他類型的房屋也會有,但「1R蚊型套房」有其特殊的地方,就讓我們來一個一個剖析:

 

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空屋風險

 

    這種1R蚊型小套房的租客,因為便宜,所以多半是從鄉下來城市打工的年輕人或者大學生、留學生...等。就跟我們台灣的雅房一樣的族群。而日本為三月畢業季、四月展開新生活,因此無論是學生還是上班族,都會在二~三月這段時間搬家租房,這段期間也被稱作是租賃市場的「繁忙期」。

 

    也就是說,如果原本的房客並不是在繁忙期之前搬走,讓下一個房客無縫接軌入住,而是在相對不是新鮮人或學生找房屋的時期搬走,那麼很有可能下一個房客會拖很久以後才會出現。尤其是這一、兩年,因為遇到武漢肺炎疫情大爆發,使得留學生從日本消失,同時,都心較底層的工作職缺也減少許多,這也使從鄉下到都市來打拼的人變少,因此這種物件在武漢肺炎期間,有許多都空了半年、一年還租不掉。

 

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高額管理修繕費風險

 

    我們剛剛說過,這種1R蚊型小套房幾乎全是中古屋,很多屋齡甚至都高達30年以上。著屋的增加管理用也會隨。許多這種蚊型小套房的管理費用加上修繕費用,都幾乎快要佔掉房租的1/5。例如房租5萬多日圓的套房,管理修繕費用可能就超過1萬日圓的,比比皆是。

 

    甚至更郊區一點的,由於日本的物價跟人事成本就是這樣,因此不會因為它是郊區的物件,管理修繕費用就比都心的便宜。但郊區的物件,租金非常低,有些才2萬日圓出頭,但光是管理修繕費就高達1萬多日圓,根本就是房租的1/2都被管理費以及修繕費用吃掉了。像這樣的情況,只要一年內有兩、三個月的空屋期,那麼這一整年下來所收進來的租金就等於就都賠掉了(因為還得扣掉稅金等)。

 

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欠繳房租風險

 

    醜話先說前頭,我並沒有帶任何歧視的意思,但既然我們要掏錢投資,有些事實就不得不正視。說實話,會來租這種1R蚊型小套房的人,多半都是屬於經濟較弱勢的族群。一般來說,租金越低的物件租客水越差欠房租的可能性就越高。因此比起其他的房型,這種1R蚊型小套房遇到房客欠繳租金的機率會比較高一點。

 

    此外,由於租客受到借地借家法的保護,如果租客只是拖欠個兩、三個月的房租,你是趕不走他的。就算他真的欠很久,你要趕他,也得上法院請求強制執行,可說是勞心又勞力。因此出租時,一定要請租客加入「房租保證公司(家賃保証会社)」,多少分散一下風險。

 

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設備老舊風險

 

    這種1R蚊型小套房,在東京都心,頂多就五、六萬日圓的租金。扣掉管理修繕費用以及稅金等雜費後,平均每個月進入房東口袋的,可能就四萬日圓左右。而房客退租後,光是換壁紙跟地板等,就可能會耗費掉近20萬日圓。如果你的租客只租兩年,就相當於他退租時,你光是重新整理,就有可能會損失半年的房租。雖然說租客也必須負擔部分「原狀回復」的費用,但如果你的壁紙以及地板是因為經年累月折舊(経年劣化)的,那麼租客是不需要負責這筆費用的。

 

    如果冷氣故障、流理臺或者浴室、熱水器等也需要換掉,可能林林總總,6070萬日圓就飛掉了也不一定,一年半的房租就沒了!

 

    說了那麼多壞話,那這種1R蚊型小套房就真的一無是處嗎?其實也不見得。有些租客一租就是十年、八年的也很多。如果期間租客很穩定,也沒什麼退租,也沒什麼設備損壞,可能十年左右你買房的成本就回本了也不一定。而且如果你經常來日本遊玩,疫情過後也打算動不動就飛來日本住一下,那麼,房客退租後,自己裝修一下,當作自己的日本宅,我是覺得這也不失為一個好選擇。管理修繕費用不高、大小又等於是商務旅館,何樂而不為呢

 

.....文章未完。

 

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※本文內容節錄自《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書,目前各大書店以及網路商城熱銷中,請多多支持。

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