下列這則新聞分享了外國人買日本房時，需要注意的法規。要注意的，可能就是外匯法上的申報了。一般來說，你買來自住，是不需要申報的，但如果買來出租，在外匯法就要申告。詳細不要問我，去問你的房仲或税理士。
另外，作為外國人房東，收房租時，可能會被收取「源泉徵收」的費用，就是你無法拿到完整的房租，房客必須先幫你扣下來，並替你納稅，你再於年度申告時辦理退稅。（PS：事業用物件的房租才需要源泉徵收，但這並不代表居住用物件的房租不需繳納所得稅。）
對了，如果你要賣房子，賣出租房或超過一億日幣的，一樣會被先源泉徵收10.21%，而如果你房租平時都沒有在申告所得的，到時賣屋時，想要退這10.21%，就要先補齊之前的漏稅（有可能會被罰延遲納稅的錢）。
還有，你用老爸的名義匯款進來日本，買兒子名義的房子，很有可能被日本國稅局認定為「贈與」而課贈與稅。最好自己先在台灣處理好贈與（當然就被台灣課贈與稅）。不要問我怎麼避，我不是會計師，我也不知道。
偷偷講一下，源泉徵收的義務者，是買方以及租方。如果他們租你的房子，或買你的房子，沒有先給你房租或賣屋款先扣起來繳稅，倒霉的是他們，不是你。
然後關於這篇文章，問我怎麼解，怎麼辦的問題，我一律不回答，因為我不是稅務專業，就算是，這麼專業的問題我也沒義務要免費回答。請花錢去找專業人士喔，感恩，謝謝。
------------------------------------
以下分享的新聞，由SuperGrok整理翻譯
https://article.yahoo.co.jp/detail/4f6996c45a199ccd7b4aff7f8bbc28bc267f4d68
------------------------------------
### 外國人購買日本不動產的最新規則與未來監管解説
**11/10（一）10:00 配信**
**MONEYIZM**
不動產購買意象圖
近年，日本的不動產市場是否已吸引外國投資者或海外居住者的關注，您是否知曉？然而，基於國家安全考量及經濟影響，外國人取得日本國內不動產受到法律限制及申報義務的規範。
因此，為安心取得及運用不動產，正確理解這些制度並掌握最新監管動態至關重要。本文將解説外國人在日本取得不動產時應知的基礎規則及未來注意事項。
---
### 1. 外國人取得日本不動產的基礎規則與法律背景
日本的不動產在外國人購買時監管較少，全球來看屬於自由且易於購買的國家之一。然而，購買時的規則與背景複雜，容易引發誤解。
現行法允許外國人擁有日本不動產，但歷史上曾有法律限制外國人取得土地。近年來，基於國家安全及國際趨勢，制度檢討的聲音亦不在少數。
以下將解説外國人不動產取得的基礎規則與法律背景。
#### 現行法中外國人不動產所有權的原則
日本原則上允許外國人自由取得不動產，可與日本人相同購買並擁有土地或建築物。
然而，明治時代曾全面禁止，其後透過《外國人土地法》予以承認，但設有例外限制。近年雖施行《重要土地等調查法》，但該法並非禁止土地所有，而是以確認使用目的為主。
#### 《外國人土地法》的歷史變遷與現行適用情況
《外國人土地法》（大正14年法律第42號）從國防觀點出發，制定了可限制外國人及外國法人取得日本土地的機制。
第4條規定，在「國防上必要地區」可透過政令禁止或限制土地取得，但自昭和20年勅令廢止後未再指定政令，現實上已形同虛設。
背景在於WTO《服務貿易總協定》（GATS）原則上要求內國民待遇，對僅針對外國人的監管趨於消極。
#### 與國際外國人土地取得監管的比較
目前日本是少數幾乎無條件允許外國人與日本人同等取得土地的國家之一。除《重要土地等調查法》対象區域外，外國人可自由買賣土地。
相較之下，多數國家基於國家安全或資源保護，對外國人土地取得設有嚴格監管。
例如美國，軍事設施或機場周邊投資受《外國投資風險審查現代法》審查，總統可判斷停止交易。菲律賓則不承認外國人擁有土地，僅限購買公寓等。
---
### 2. 《重要土地等調查法》的新監管內容
《重要土地等調查法》並非禁止外國人擁有土地，而是國家掌握土地使用情況並在必要時限制的機制。然而，具體対象區域或監管行為較難理解。
以下將解説該法制定背景、監管內容及實際影響。
#### 《重要土地等調查法》的制定背景與目的
外國人土地取得引發國家安全問題早有指摘，邊境離島或國防設施周邊土地被外國資本取得、使用目的不明後轉賣的案例頻發。
因此，政府於2020年《經濟財政營運與改革基本方針》決定因應，經專家建議於2021年制定《重要土地等調查法》。
該法並非直接禁止外國人土地取得，而是整備國家調查・監管土地使用的機制，以防國家安全風險。
#### 注視區域・特別注視區域的指定標準與対象設施
《重要土地等調查法》為防國防設施及邊境離島安全，對土地使用設以下監管。
首先，國防相關設施、海上保安廳設施、核電廠或機場等設施約1,000公尺範圍或邊境離島指定為「注視區域」。
其中特別重要且難以替代者指定為「特別注視區域」，買賣或權利設定需履行申報義務。
#### 功能阻害行為的監管內容與罰則規定
功能阻害行為指妨礙國防設施或邊境離島功能的行為，為《重要土地等調查法》監管対象。
例如通訊干擾、生命線供應阻礙、準備入侵設施等行為。在注視區域或特別注視區域發現上述行為時，內閣總理大臣可勸告停止土地使用，不從者可下達命令。
違反命令或申報義務者有罰則，需特別注意。
---
### 3. 《外匯法》申報義務與手續方法
外國人取得日本不動產在法律上自由，但須知悉《外匯法》監管。若不知此制度而推進不動產契約，事後可能被指摘違法，對投資者或業者造成重大不利。
以下詳述《外匯法》報告義務基礎、需申報的具體條件及手續流程。
#### 非居住者取得不動產時的報告義務
《外匯法》規定，非居住者取得國內不動產或租借權等權利時，須於取得後20日內報告。非居住者本人或不動產仲介業者等代理人均可提交。報告書可紙本提交或使用日本銀行線上系統。
部分情況免申報。例如本人或親族居住用住宅、非營利目的業務使用、本人事務所用，或自其他非居住者購買等。但別墅或第二住宅需申報，需注意。
#### 需申報情況與免除條件
非居住者取得日本國內不動產時，《外匯法》視為「資本交易」，原則上須於取得後20日內經日本銀行向財務大臣申報。
但非所有不動產交易均需報告，符合以下條件者免申報：
- 作為居住用住宅取得（別墅或第二住宅需申報）
- 非營利目的業務取得
- 非居住者本人事務所取得
- 自已為非居住者擁有的不動產取得
#### 報告書作成方法與提交手續
非居住者取得日本國內不動產時，須使用日本銀行提供的「樣式22（外匯法第55條之3相關）」作成報告書。
提交時所需文件依購買者居住情況而異。日本國內居住的外國人需住民票、在留卡、印鑑證明等；海外居住者則以宣誓供述書或簽名證明書代替住民票。
法人取得時需附加公司登記簿或法人登記證明書，無論如何均應於取得後迅速準備。
---
### 4. 實務注意事項與未來監管動向
日本並未以法律嚴格限制外國人不動產取得，但實務上常有進展不順的情況。登記所需文件準備或本人確認手續等具體場景易令人困惑。此外，監管強化聲浪高漲，制度變更可能性亦不可否認。
理解此情況可減輕交易風險並備戰未來制度改革。以下解説實務注意事項與未來動向。
#### 外國人不動產取得的實態與政府因應情況
政府為掌握國家安全重要設施周邊或邊境離島土地使用情況，依《重要土地等調查法》推進調查。
2023年度公布結果顯示，指定區域內全部取得件數中，外國人或外國法人取得僅約2.2%。
其中分布有偏頗，中國佔54.7%最多，其次韓國13.2%、台灣12.4%。國會質詢中，國防設施周邊中國人或中國系法人取得顯著，引發國家安全風險擔憂。
#### 登記手續與本人確認文件的準備方法
外國人取得日本國內不動產時，須適當進行登記以公開證明所有權。為提升交易透明度並防範洗錢或恐怖資金提供等違法行為，需嚴格確認不動產購買者身份。
原則上與日本人登記相同，需住民票、印鑑證明、印鑑等，但短期在留者或非居住者無住民票，須以宣誓供述書及護照影本代替。宣誓供述書一般於駐日大使館・領事館或居住國公證役場取得。
印鑑證明書無法取得時，可用簽名證明書或宣誓供述書代替。
#### 國會監管強化討論與未來法改正可能性
外國人取得日本國內不動產除國家安全懸念外，與住宅價格高漲等社會問題連結，近年討論愈發活躍。
實際上，2024年12月國民民主黨與日本維新會共同向眾議院重新提出《外國人土地取得監管法案》。
此外，國民民主黨從國家安全及住宅政策觀點主張監管強化。一方面，參政党亦以土地利用監管法改正為前提，検討取得・利用階段包含稅制在內的廣泛限制。
---
### 總結
日本原則上允許外國人自由取得不動產，但基於國家安全觀點設有《重要土地等調查法》及《外匯法》監管。國防設施周邊或邊境離島土地使用可能受調查・限制，非居住者取得後20日內須申報。
近年外國資本不動產取得增加及住宅價格高漲為背景，監管強化聲浪高漲，多項法改正案已提交國會。因此，外國人在日本取得不動產時，須正確理解現行制度並關注未來動向。
