當一個社區的中國人越來越多，自然他們的話語權就會變大。然後就可以修改規約，讓物件可以做民泊、走廊可以放雜物、大廳可以做大媽廣場操。
受不了的，有能力的日本人就會搬走，搬不走的，就是沒能力、沒錢的。這就叫做「劣幣驅逐良幣」。
到最後，就是整個社區都變Low，至於房價會不會掉？我真的不知道，因為他們似乎很喜歡這樣「自由」（雜亂無章）的地區。然而他們又很有錢，房子也不是賣給日本人，而是賣給新來的老鄉。
最有可能的，是形成好幾個中國人的「聚落」，平時日本人也不會去，裡面的商店也全部都是中國店員、中國菜（西川口很多）、專幫中國人做美甲美髮的店（大久保很多）、專門開給中國人考大學的補習班（高田馬場很多）...。在東京中，也會好幾個小中國。
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以下分享的新聞，由SuperGrok整理翻譯
https://news.yahoo.co.jp/articles/ea1b79b6e0cb5029b5ed5404b8330099841dd246
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### 日本公寓「公用語」恐淪中文？外籍移入潮引爆「超現實危機」
**2025年11月13日（週四）上午6:40 發稿 商務＋IT**
**外籍業主激增，公寓管理面臨劇變（圖片來源／Shutterstock.com）**
日本房價持續飆升，高級塔式公寓（下稱「塔公寓」）中，外籍業主比例節節攀升。近日福岡縣傳出「縣府核准多數住戶為中國籍的公寓建案」謠言，引發軒然大波，縣府緊急開記者會澄清純屬虛構。然而，若外籍業主真的大幅增加，日本公寓將迎來哪些具體變化？
#### **假新聞引爆熱議：福岡「中國人公寓」風波**
社群媒體近日瘋傳福岡縣朝倉市一處公寓建案，聲稱「入住者多數為中國移入者」，縣府已核准興建。最終證實為假消息，卻已鬧得縣府出面澄清。
類似話題近年層出不窮。例如東京奧運選手村遺址「晴海旗帜」（晴海フラッグ），傳聞入住大量中國人，甚至出現違法民泊、在公寓內經營外送或餐廳等報導。
#### **外籍住戶過半，公寓將變天？**
日本分售公寓由全體區分所有權人組成的「管理組合」負責管理，依《區分所有法》制定「管理規約」——相當於公寓內的「地方自治規則」。變更規約需經「區分所有權人及表決權各4分3以上」同意，稱為「特別決議」。
規約可涵蓋：
- 允許住宅兼辦公、商店或民泊
- 營業時間內解除大樓自動上鎖
- 共用走廊可停放自行車等物品
- 大廳舉辦聚會、派對
- 大廳內允許吸菓
- 大幅放寬寵物數量與體型限制
- 大幅調降管理費與修繕基金，削減服務
若規約鬆綁，恐出現「中文對話此起彼落、大廳煙霧瀰漫、走廊堆滿雜物、電梯內與大型犬共乘」的景象——這在當前日本並不常見，但「合法且可能」。
#### **最壞假設：公用語變中文，合法無解**
假設東京灣岸一棟400戶塔公寓，其中300戶業主母語為中文。管理組合理事會自然由中文使用者主導，過半數不足為奇。
屆時可能提案：「將管理規約全文改為中文，並規定公寓內公告及公用語一律使用中文」。若300戶全數贊成，佔總戶數4分3，提案即告通過。
《區分所有法》並未規定「管理規約必須使用日文」，因此「中文規約＋中文公用語」完全合法。對中文使用者而言或許「更便利、更有親切感」，但對其他住戶則構成不便，甚至引發住民摩擦、導致日籍住戶卻步。
這不是電影情節，也非科幻小說，而是「當下隨時可能成真」的模擬。
#### **塔公寓對日本人「貴到買不起」？**
目前尚未聽聞此類案例，但未來並非不可能。尤以晴海旗帜為例，中國業主比例似有上升趨勢。中古價已較新成屋時期翻倍，一般上班族難以負擔。
賣方增加，中國富裕層趁機購入自住、投資或違法民泊。當中國籍業主超過4分3，前述「中文公寓」情境即可能實現——而現行日本法律無法阻止。
#### **中日對塔公寓價值觀大不同**
雖有聲音主張「應限制外國人購置不動產」，但日本受WTO協定約束，難以立法限制。
想避開風險的購屋者，可避開中國富裕層偏好的區域。例如灣岸地區（中央區勝鬨、江東區豐洲、有明）多為填海造陸，開發塔公寓容易，呈現「塔公寓林立」狀態。
相較之下，佃、月島等百年以上陸地的傳統區域，較受「老東京」富裕階層青睞。塔公寓多吸引大學或就業時上京的「新富」階層。
但中國風水觀念不同：「臨水而居」象徵財富（大河帶來物流與富饒），與日本對地震、海嘯的擔憂形成對比。
中國正值經濟政治動盪期，對其富裕層而言，灣岸塔公寓「價廉物美」。未來此區恐持續受中華圈買家青睞。
**撰稿：不動產專欄作家 榊淳司**
