要調查有多少比例的外國人持有日本房地產，感覺上應該只要連線法務局的謄本資料，理應就可以立即知道大致上的比例。若想知道自住比例，理應也是連線稅務署或是地方戶政單位，調查看有無申辦自用住宅減稅或登記住民票即可。
不過因為日本政府之間的機關並沒有連線，而且法務局的登記資料上，也沒有國籍欄，因此即便有AI幫忙，似乎也不是這麼容易可以比對出來的。
此外，若光從登記的「姓名」來看，要判斷是否為日本人，也有一定的難度。歸化為日籍的外國人，從昭和27年至今，也累積了61萬人（法務局資料），這些人到底應該算是日本人還是外國人，也很微妙。
還有更多的，是使用法人名義持有。日本跟台灣不同，不像台灣使用私法人購屋有這麼多限制，日本成立法人持有不動產的比例相當高，而且規模如果較大，甚至使用法人持有，在稅率上還比較划算。因此這些在日本設立的法人（非離岸公司），背後是否實際是外國人掌控住房，這點也很難清查。
或許，將來有可能直接就登記法上修改，並同步提出外國人買房的限制或參考其他各國的限制或稅率也說不定。
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以下分享的新聞，由SuperGrok整理翻譯
https://news.yahoo.co.jp/articles/cce1ef7b620e5ce141d72d979f6e6afe643e380c
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**＜獨家＞公寓價格飆升 外國人購屋 政府擴大調查 繼東京後納入關西 並掌握轉售實況**
11/14（五）20:54 配信
產經新聞
國土交通省針對被視為房價高漲一因的外國人投資性購屋行為，原先僅針對東京都會區進行的新建公寓購屋實態調查，14日獨家獲悉，已擴大調查範圍至關西地區。大阪、神戶、京都三市同樣面臨房價飆升問題，國土交通省因應此情勢，正式展開全面實態掌握，並將於近期彙整結果。
國土交通省最初僅調查東京都內物件，但都市公寓價格高漲已成全國趨勢，為更精準掌握實況，決定將調查對象擴及關西，將針對大阪、神戶、京都三市及其周邊地區進行調查。調查將利用數年登記資訊，辨識購屋者所在地為日本國內或海外，統計非自住目的購屋者比例及其增減趨勢；同時透過所有權移轉時點，查明轉售實況。
據不動產業界人士指出，大阪市內部分新建物件迅速流入中古市場，甚至以高於開賣價的價格轉售。新建與中古物件同時在市場流通，疑似有業者囤積轉售。東京物件受外國人青睞的背景在於，相較倫敦或紐約，價格相對低廉；而大阪市則被視為比東京更「親民」。
神戶市則針對灣岸地區公寓因投資目的購屋導致空屋增加與價格飆升，視為重大問題，目前正推動對所有者課徵「空室稅」的討論。京都市因用地稀缺且有高度限制，高價物件具稀有價值。
房價高漲主因在於用地不足與建築成本上升，對於轉售一律管制的論調，不動產業界多持效果存疑態度。然而從各市現況觀察，轉售行為極可能也是推升房價的因素之一。
目前日本國內除少數例外，外國人購置不動產並無法律限制。政府將以本次調查為基礎，參考各國購屋管制措施，最快明年1月彙整政策方針。（織田淳嗣）
