日本有一種物件，稱為「再建築不可」。顧名思義，這就是老房屋，且這老房屋因為已經無法符合最新的建築基準法，因此即便你把房屋拆掉，也無法重蓋出相同規模的物件，只會縮小。更甚者，連重蓋都不能蓋，只能當空地種種草！
它之所以無法重建，大多是因為基地本身沒有符合需要有兩米以上的面寬，接續四米以上道路的「接道義務」，也有可能依照現行的都市計劃法、消防法等，未達到現行的耐震基準以及法令限制。因此這種物件大多比行情價便宜很多。
許多網友都會詢問我，那這種物件到底能不能購買？
我的回答都是「看地點，以及看你的用途」。
先說，今年2025年4月，建築基準法有修法。以前這種再建築不可的物件，雖說不能重建，但其實你可以使用大規模整修的名義，將它重新改裝成將近新成屋。只要留下一根梁一根柱，其他全部都換新（就等於幾乎重建）就可以了。因此以往房仲也常常使用這種話術來讓購屋者買單。
但改正過後的建築基準法已經明文規定，往後只要超過1/2規模以上的大整修，都必須要申請建築確認（建照變更），而且必須要符合新法令，因此今後這種偷吃步的方式，可能就沒那麼好使了。
如果你買的物件本身無法符合新的基準，也是有幾種解套的方法。
第一，就是把你旁邊鄰居的土地買下來。但這招，你必須和鄰居比氣長，你想要買，他不見得會願意賣你。就算他願意賣你，他也因為知道你非得要他的土地才可以解套，他很有可能會獅子大開口，要你以高於市場行情的價格吃下來。這種嘴臉，相信熟悉台灣都更時，地主戶／釘子戶對建商的態度就知道。不過這也無可厚非，買下鄰地可以大大提升你土地的效用，本來就不會是以正常價格交易。
其二，就是去向政府申請接道義務的緩和許可。但會不會核可，其實也是由自治體來個別認定，基本上就是Case by Case。
最後，如果真的無法改建，你就只好多花錢，為了自己的人身安全，花錢做好耐震。如果是因為接道義務上的問題，你只好犧牲自己的土地，將部分土地提供作為道路使用，退縮你的基地了。
這也就是為什麼這一類的物件會這麼便宜。便宜，就一定有它的道理在。
不過這次的修法，也沒有對於再建築不可的物件趕盡殺絕，只要你的總面積沒有超過200平米，且為木造平屋（僅有一層的建物），就被分類為「新3號建築物」。這類的物件，就不需要取得建築確認。但在都內，由於土地狹小，因此這種再建築不可的物件幾乎多為兩層樓以上，因此要符合新3號建築物的規定的物件可能不多。
購買再建築不可物件前，一定做好全面的考量與評估。尤其是現在整修費用高昂，很有可能整修費用會高出你的購買價格也說不定。解套不易，要賣掉，流通性也不見得那麼好。這種物件算是投資難度等級為中、高級的，沒什麼經驗的小白最好少碰。
