日本租屋篇：你的房租都去了哪裡？ @ TiN's Blog

有在日本租屋過的朋友都知道，租屋時，要付出的一筆「初期費用」很高。若以一間6萬日圓的小套房來說，可能初期費用就要高達25~26萬日圓；若是一間13萬日圓的高級套房來說，初期費用就要高達60多萬日圓。也難怪我以前教日文時，常常跟學生開玩笑說，就是因為租屋搬家這麼貴，所以日本人就算住到的房屋鬧鬼，也都選擇跟他「共生」下去，就像咒怨一樣（開玩笑）。

但其實你知道嗎？這些錢，很多都不是房東拿走，因此想來日本當包租公，也不是想像這麼好賺。這篇，來談談租屋。以我們經手過的一個實例，來介紹一間月租13萬，室內為25平米（約7.5坪）的房屋出租時的明細。這間出租時，由於是月中，因此剛好第一期的房租並不是給一個月，而是給半個月，因此如果是月初開始入住的話，費用會更高。

-----------------------------------------

1.第一筆：「房租與管理費」。房租的13萬當中，包含了11萬9000日圓的租金，以及1萬1000日圓的管理費。管理費需要由租客負擔。這一筆管理費不是指外國人房東請代管公司收錢的「集金代行」，而是繳給大樓管委會的「大樓管理費」。這個案例從月中開始入住，因此這一筆房租跟管理費以日數來計算，只收取半個月。

-----------------------------------------

2.第二筆：「敷金・保証金」。就是我們台灣講的「押金」。普通一點的套房可能收你房租的一個月，新一點的，高級一點的，可能收你兩個月。這裡的例子是收兩個月的（不包含管理費，以月租金11.9萬計）。這筆是暫時（無利息）壓在房東那裡，等到退租時，房東扣除室內的清潔費等之後，會退還給房客。雖然這筆錢會回來，但由於房客退租時，有「原狀回復」的義務，也就是房東怎樣的屋況交給你，你就要怎樣的屋況還回去。如果你把房間搞得太糟，壁紙不是自然耗損變舊，而是你給人家弄髒的，又或者是浴室沒有清乾淨，導致發霉或者設備腐蝕掉，房東是有權利從你的押金這裡扣的。也很多外國人租屋，把人家房屋弄得狀況很差，到最後這筆押金都被扣光光的情況也是有。

-----------------------------------------

3.第三筆：「禮金」。這筆是我們台灣沒有的費用，是一筆「送給房東花」的費用，用以感謝房東將房屋租給你，是收不回來的費用。等到兩年合約到期，續租（更新契約時），一樣要付一筆同額的「更新費」。一般行情是一個月的租金，有些狠一點的，給你收到兩個月（容後再談）。而這筆禮金，你以為房東真的拿得到嗎？有些拿得到，但是絕大部分，是「房仲業者」以「廣告費」的名義，向房東再收去。也就是房仲除了拿房客的「一個月仲介費」以外，還多拿了房東「一個月的廣告費」。

疑？為什麼不直接用「仲介費」的名義跟房東拿呢？房東不也應該要付仲介費給房仲嗎？是的。照理說如果這個房東跟房客都是這個仲介的客人，這仲介理應可以拿兩手（雙邊代理）的仲介費。不過日本的宅健業法規定，租屋時，只能從兩方共收取一個月的租金當仲介費。也就是看是要「房客0.5個月、房東0.5個月」，還是「房客1個月、房東不用付」，或者相反「房客不用付、房東1個月」。但說實在的，日本的仲介業如果無法從雙方都收到各一個月的仲介費，其實經營會相當困難。日本的物價、店租成本高，人事成本也很高。因此只好以「廣告費」的名義來向房東收取（這樣是合法的）。所以大部分的情況，就是房東收到禮金後，直接轉作廣告費給房仲公司。如果你在路邊的仲介店，看到免仲介費的物件，很有可能就是「房客不用付、房東1個月」，然後仲介再向房東收取一個月的廣告費的情況。（當然，有些就直接跟你講免仲介費，但禮金兩個月，吸引你上門）。

來，剛剛有講有些狠一點的，收兩個月禮金的。疑？我如果是消費者，我幹嘛跟他租啊？其實日本有些弱勢族群，如果不多付一些禮金，很難租到房子。像是生活補助者，或者外國人，或者特種行業...等。這時，有時候仲介公司就會跟屋主串通（或者瞞著屋主），跟這些弱勢的人收取兩個月的「禮金」，全部轉做自己的「廣告費」。一來，租客本身條件不良，別無選擇。二來，反正房東也沒損失。而且如果是生活保護者，這筆兩個月的禮金，甚至可以跟區役所請款，叫國家付錢呢！

好，再來談一點。屋主能不能拒付「廣告費」給房仲，把這筆禮金留給自己花呢？當然可以。不過，仲介如果做你這種沒廣告費的出租案，錢只能拿一半，你覺得他會帶客人去看嗎？他當然是加強火力，介紹可以拿廣告費的案件給客人囉。除非你的產品跟地點，你很有自信，知道隨便租都租得掉。不然與其拖很長的空屋期，倒不如就給仲介廣告費，皆大歡喜。

-----------------------------------------

4.第四筆：「保險費」。如果房子失火，或者漏水，有損鄰之類的情況發生，就會由保險公司代為賠償。而因為剛剛也有提及，房客退租時對於房東有「原狀回復」的義務，因此如果發生火災，房客可能就會「賠不完兜著走」，因此往往租屋時，都會花個小錢來保安心。屆時如果真的發生災害，房客也有所保障。

-----------------------------------------

5.第五筆：「仲介費」。剛剛也有提及，仲介可以向租客收取一個月（不包含管理費）的房租當作仲介費。而仲介費依法要課徵消費稅，因此還要加上8%的稅金，所以金額才會是128,520。消費稅2017年4月份，預計漲到10%，屆時會更貴。

-----------------------------------------

6.第六筆：「保證會社」。這種保證公司在臺灣不常見，但在日本，所有的房東幾乎都會要求租客加入這種保證公司。保證費也是由租客出。保證什麼呢？保證如果房客不繳房租，保證公司會先代為支付房租給房東，事後再向租客求償（是的，你欠房租，到最後還是得還）。討債，就交給這些「專業」的人士。

由於日本獨特的借地借家法，保障租客。如果租客只是欠個幾個月的房租，而事後也表明「有繳房租的意願，只是沒錢」。每個月都給你匯個大概五～六成的房租，證明自己有還錢的意願，你就趕不走房客。對，在我們台灣的眼中，就是「合法的海蟑螂」。遇到這種租客，房東其實勞心又勞力，虧錢又虧很大，稅金跟大樓管理費還是得照繳。因此為了減少遇到這樣的人，「保證會社」的服務因應而生。

有些保證公司的周邊服務還不錯。例如房客繳房租，必須每個月都去ATM轉帳，但現在有些保證公司提供直接從房客的帳戶，每個月定期扣款，再匯到房東的指定戶頭，租客也不用擔心不小心忘記繳房租，非常方便。因此絕大部分的房東，都會要求房客支付這筆費用，所以房客要去找到不需要加入保證公司的，其實也不容易。

-----------------------------------------

租屋，所要花出的初期費用很高。也難怪前一陣子常常看到，日本有些經濟弱勢者，因為付不起這筆初期費用，只好淪落為網咖難民。