TiN's Blog

  人在台灣，投資日本房市＝分給國稅局，管理公司，以及房仲管理業者一起賺嗎？常常聽到網路或電視，報章雜誌的（置入性新聞）說，日本房市的投報率多高多高，尤其又以中古小套房投報率，但，真的有這麼好康嗎？有！投報率真的很高，七～八趴不成問題，不過相信熟知投資的朋友們都知道，高投報＝高風險。你看到的7~8%，只是「表面投報率」，進你手中的，還要扣掉一些相關的有的沒的費用。除此之外，這種小套房，往往在你的房子，屋齡更舊後要轉賣，還要多扣除掉你房子的折舊，這些東西加一加，綜合評估後，再考慮是否購入物件，才是妥當。這一篇，我們先就來看看日本買房的成本後，再來舉一個實際的例子，稍微試算一下真正的所得吧。

在日本買房，以及持有房屋的成本，大約如下：

１，不動產取得稅：買房子的時候要繳的稅金。計算方式為「固定資產課稅台帳登錄價格÷2 ×4%(土地，住宅3%)的稅率」，至於登錄價格是多少，可不是你的成交價喔，有點類似我們的公告現值，去問你的房仲吧！（例如：一億元的物件，有可能登錄價格是6000萬的房子，那麼，交屋時依照上面的公式，6000萬÷2=3000萬，在乘上3%的稅率，就是要先拿90萬給政府花）實際例子我在別篇文章有提到，有興趣的，可以去爬文。

２，每年固定資產稅：如果你是自住，那麼算法就是「固定資產課稅台帳登錄價格÷6 ×1.4%」（200平米以內的計算方式）。如果你是投資，則直接台帳登陸價格×1.4%，不給你「除以六」的優惠（承上例，自住就每年再拿14萬給政府花，投資就每年再拿84萬給政府花。）實際例子我在別篇文章有提到，有興趣的，可以去爬文。

３，買的時候送給仲介3%+6萬的仲介費，還要送給國家印紙稅跟不動產權利登記免許稅。

４，賣的時候再送給仲介3%+6萬的仲介費，當然買賣時的仲介費，一樣要加上消費稅8% 。

５，賣的時候如果有賺錢，五年以下轉售，再扣你３９%的獲利所得，稱作不動產讓渡所得稅。（３０％譲渡所得税＋９％住民税）  五年內轉賣，別以為你買三千萬，賣三千萬，就不課這條。基本上建物會折舊，因此折舊部分會當作你的獲利來課稅。

６，租人家，要照繳所得稅。

７，租人家你又不在東京，要多繳代管公司抽成5~10%

８，每月還要繳有點貴的管理費，跟修繕費用（修繕積立金），等到屋齡到達一定年限後，會大規模翻修一次，有點類似我們老舊公寓的「拉皮」。所以要事先存錢。

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來，這裡有個小套房，總價850萬日元，每月房租5.8萬日元。稍微算一下，就可得知表面投報率為8.18%（5.8萬x12÷850萬），哇，超棒ㄝ。

但你實際的取得成本，可不是850萬日元喔。

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「實際取得成本」為總價850萬+仲介費34.萬+司法書士費用及登錄免許印花12.5萬+不動產取得稅約12萬＝908萬

而且你每年收的租金，可不是5.8萬x12=69.6萬喔

「實際收到的租金」為69.6萬-一年份的管理修繕費用12.24萬-每年土地加建物的固都稅1.85萬-管理公司收取的代管費用（5%含稅，有些更高）3.75萬-請納稅代理人代報稅的費用約8萬-出租所得稅5%約3.48萬=約40萬

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因此，實際到手的投報率為40萬÷908萬＝4.4%

有沒有覺得頓時少了一半，很衝擊。不過，4.4%還是比我們台北市，以及定存好多了啦。另外，上面這個例子並沒有把「空屋」算進去。上面的例子，是假設你運氣很好，房客一直租下去。如果途中房客搬走，你會有空屋少收租金，同時又要繳管理費用，為了找新房客，還得給房仲業者仲介費用。因此實務操作上，投報率會遠比4.4%低。因此投資時，一定要算好，哪些成本可以省，哪些成本無法省，實際收租時將會是什麼一個情形，才不會到時候有很大的「失落感」喔。祝投資愉快。

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