「房子不會跌！全世界都在印鈔票！錢的價值只會越來越薄！賣掉了，就買不回來了。」...有沒有覺得上面的台詞很耳熟啊？這似乎是台灣房市現在的固定說詞。先暫且不管對不對，你知道日本的房市，可是急漲急跌過喔。日本人曾經因為玩太大，以至於之後20年的房市一蹶不振。這一篇，讓我們來看看這三十年，日本房地產市場發生了什麼事吧。
1.土地神話，直到泡沫破裂（1989~1995）
上述的台詞，上述的講法，日本人稱之為「土地神話」。在土地神話這個概念之前，也就是二戰結束後，到1960年代這段經濟復興的高成長期，由於人口，以及對於土地的需求急增，加上投機性買盤，讓十年內，日本房地產就暴漲了十倍。也就是這樣的觀念，更是種下了之後泡沫經濟的惡果。
1985年，美國人為了救自己的經濟，簽訂廣場協議（又是美國人害的），讓日圓從240圓漲到120圓，整整漲了一倍！日圓漲，想當然爾，外銷就死得很慘。外銷慘，經濟當然變差。為了救經濟，日本政府只好開始刺激內需，甚至祭出降息的政策，叫大家來借錢投資。低利率ㄝ，不借白不借，借來的錢拿來.....炒房！
這時從86~89年的刺激內需，而導致的土地高漲，剛好為日本泡沫經濟種下了導火線。就因為這樣看似只會上漲，而不會下跌的局面，當時的日本，才有了「土地神話」的講法。當時的人們覺得，反正只要有房地產，你握在手中，它自己就會增值。因此當初許多小資投資客，為了自己以後老了能當包租婆，甚至貸款了兩，三億元，來進行房地產的投資。那時候的日本的不動產，不像現在的東京投報率，動不動就7%，8%。那時候因為房價一直漲，而租金不漲的情況下，拉低了房地產的投報率。大概一間小套房，光是要用租金來還完貸款，就要將近5,60年的時間（現在大概只要15~20年），投資效率可以說是極差。在這個時代的東京，大家都是以投機為目的買房子。買了房子，不是要自住，不是要賺租金，而是要高價賣出，獲取資本利得。這時候，都內實際坪數5坪的小套房，可以賣到6000萬日幣。你沒看錯。投報率僅有1.5％，而且，大家認為房地產不會跌。這時期的房子跟現在的台灣很像，只要蓋出來，就有人買，根本無視於居住品質如何。直到泡泡破掉。當時，很多建築物都以特殊的設計，異樣的外觀來吸引消費者，說穿了，很多都只是純粹為了節省建築成本而已。
1989年後，因為日銀一連串的打房政策（例如重新調高利率，房地產房貸總量管制等），讓這四年多的漲幅，一下子打回原形。當然，房價跌，對於借錢給投資客的銀行來講，受傷最深。因為原本一間房，可能擔保價值有五千萬的不動產，突然跌到剩下兩千五百萬（而且當時也很多銀行過度放款，市值五千萬的房子，居然放貸到五億之多），銀行也為了自保，不得不晴天借傘，雨天收傘。（有看半澤直樹的，應該多少有點觀念。）正因為如此，才為日本經濟種下了連續通縮二十幾年的因。
2.終於開始重視居住品質（1996~2001）
因為地價房價大跌，因此變成一般人，也可以很輕易地購買都內的房地產。這時候，剛剛講的５坪小套房，大概只要１７００多萬日幣。投報率拉到將近５％。也因為大家夢醒了，沒人再玩「轉賣賺很大」的遊戲，因此，建商如果想要賣房屋，只能賣給自住客。而且自住客不見得會買，因為地價年年下跌，明年買，會更便宜。也因此，建商就必須花腦筋，讓物件本身可以讓大家住得舒服，住得安心，才會有人買。房地產的投資，也從之前的資本利得（Capital Gain）取向，轉化為賺安穩的租金收租（Income Gain）。因為投報率也高。
3.外資基金抬頭，大量供給（2002~2007）
連續跌了好幾十年的房價，加上日圓持續低利率，開始吸引了外資的目光。這時，外國的資金開始流入日本不動產，以基金的方式購買不動產，而導致都市部的房價再度上漲。日本人將這段時期稱作迷你泡沫（ミニバブル）。因此此時供給的產品，變成了只在乎確保容積率，可以多蓋幾間出來賣，因為基金主要就是看出租獲利而已，才不管品質好不好（其中也跟北京奧運所導致的建築費高漲有關）。也因為89年大泡沫破裂後，新屋的供給量變少，因此為了配著這一波炒房，又開始大增供給量。因此2005年，爆發出一連串黑心建商，甚至不顧品質，而偽裝耐震基準的「姉歯事件」事件。因此購買這時期建造的房子，似乎隱藏了一些風險。
4.後金融海嘯，都心回歸（2008~2012）
次貸風暴後，外資撤退，也讓房價重挫。不過這次還好，上次土地神話跌了剩三分之一，這次只有跌個兩三成而已。也因為日本老人年金的問題，以及低到無法想像的利息，讓一些為了退休做準備，打算把房租當養老收入的個人投資客進場。這時，也許多小建商都死得差不多了，剩下來的，就是體質很好的建商。若撇開我們外國人匯差的問題，這個時期對日本人而言，其實是最好的進場時機。買的房子又好又便宜，而且又是低利率，實質房貸利率可能只剩0.7%。311地震之後，日本房價沒有跌（某些區域除外），反而讓大家知道了日本房子的高品質。也因為地震當時，許多人變成了歸宅困難者，因此開始許多人考慮搬進市區，開啟了都心回歸的傾向。也因為這次的迷你泡沫，受傷沒這麼嚴重，之後市況有逐漸回復。但好死不死，又碰到311地震，更是讓不動產市場陷入停滯。
5.安倍經濟學，東京奧運（2013~）
因為日幣大跌，2013年初造成了一股外國投資客的瘋狂搶進潮。到了2013年年中，消費稅增稅話題，加上東京申奧成功，同時也因為有可能從通縮轉通膨，因此讓東京自住客，投資客都動了起來。最近我常常跑市場尋找物件，無奈，好物件早被一掃而空，2014年中現在，價位跟2013年初比，也硬生生漲了5%~10%，與某建商談話中，他們預估可能三年內，日本房市會再創高峰，好物件都會一掃而空。至少，2020年以前，房市不會太差（如果沒什麼莫名其妙的金融海嘯的話）。這時，也因為中國，台灣，香港，新加坡，因為房市價格已經到頂，許多華人圈投資客轉往房價相對便宜的東京首都圈，「聽說」東京都心，如港區，新宿區的高級住宅房，以及灣岸地區的Tower Mansion（豊洲、晴海、勝どき）等，幾乎每個建案，有三成都是華人買的。也因此讓市場再次出現了「迷你泡沫再來」的聲音。指出因為華人來炒房，導致房價上漲。也有人擔心，就是因為華人大量持有都內高價不動產，若中國，台灣，香港等地的房地產真的泡沫化，這時投資東京房市的錢，若一舉撤退，回國救急，可是會連帶對東京房市引發不小的衝擊。究竟後勢如何，且讓我們繼續看下去。
★喜歡這篇文章嗎？更多精彩內容，請參考《快狠準！東京買房最強攻略》一書喔。
http://www.books.com.tw/products/0010658044
留言列表
