日本人，什麼都喜歡新的，就連房子也不例外。
先來講講台北好了，同一地區相同產品，20年中古屋跟全新屋，價差大概是三成。不過日本卻有一個很奇妙的現象，就是20年的中古屋，價位大概只是新城屋的一半。半價ㄝ！打對折ㄝ！就是因為這樣，所以日本專業投資客，對於新屋可是說避之唯恐而不及。
「什麼？你買新房？？你是笨蛋嗎？」
這是我最常被日本人罵的一句話。為什麼會這樣講呢？就有如上述的例子，日本的房子，只要是買新房，其折舊速度之快，遠超過你的想像。（我講日本喔，沒有講東京喔！）
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例如，買一間３０００萬日元的房，其資產下滑率如下：
購入価格：３，０００万円
１年後：２，７００万円
３年後：２，５００万円
５年後：２，３００万円
１０年後：１，８００万円
http://ameblo.jp/musubiya-rec/entry-11012111736.ht...
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根據上述試算，在日本買房子，你還款的速度，遠不及資產下滑的速度。為什麼會這樣呢？除了開頭講到的，日本人喜新厭舊之外，還有另外一個原因，就是日本「之前」處於通縮狀態，長達二十幾年。所謂的通貨緊縮，指的就是「東西只會越來越便宜。今天不買，明天會更便宜」。所以最好的投資，不是去買任何金融商品或資產，而是讓你的現金睡在銀行，就算它沒利息，因為東西越來越便宜，過了幾年，實質上的購買力還是增加的。
就因為這樣，一直以來，日本人的觀念，如果你要買房投資賺租金，最好就是買十年中古屋，因為過了十年之後，也折舊的差不多了，資產下滑率會變慢。而且如果你要買的產品是小套房（25平米以下），原則上，因為它就只有投資客會買，因此不管地點多好，產品多棒，基本上，房價大概只能跟著投報率的上漲而下跌了（舊的東西投報率如果不高，就沒人會買。要拉高投報率，如果大環境無法漲租金，就只能降房價了）。因為它只有投資需求，不會有自住需求，所以你的買方，永遠只會用「收益還原法（就是計算投報率的方法）」來跟你出價。無論你的小套房設備有多好，視野有多棒！
好拉，看到這裡，十個人有九個人認為，我主張不要買新屋。甚至不要買日本的房地產，但我可沒說喔。
上述的觀念，是日本人根深蒂固已經成型的觀念，但為什麼日本房地產會折舊的這麼誇張，原因很簡單，就是因為通縮（通貨緊縮）。台灣人很多人大概只想過「通膨」，從來沒有想過關於「通縮」的情況。
「通膨」，就是貨幣變得沒價值，物價變貴，因此錢不要放在定存，要拿去投資房地產，才可以抗通膨。
「通縮」，剛剛好相反。物價會越來越便宜，今天不買，明天更便宜，因此，錢存在銀行的話，過幾年後，就算沒有利息，實質購買力還是增加。
日本大概從1997年跌入了通縮的局面至今，感謝最近的安倍經濟學，以及申奧成功，讓東京不動產市況「火上添油」，只要大環境有機會邁向安倍說的通膨２％，房價沒道理會跌價。
也因為這樣，海外投資客，以及腦袋清楚的日本人，最近已經開始在東京瘋狂大掃貨。尤其是好物件，更是一案難尋。除了日本人再買以外，有些厲害的海外投資客，因為怕房價漲，匯率跌，結果沒賺扯平，因此也學起了對沖基金（ヘッジファンド）那招「買進日股放空日元」的方式，應用在房地產上：「去借日幣來買房，以後日幣跌深後在還款」。
根據過去的統計，日本六大都會圈（東京，橫濱，名古屋，大阪，京都，神戶）等地，只要消費者物價指數上漲1%，房價就會漲個10~20% 。相同的，只要消費者物價指數下跌1%，不動產也會跌個10~20%。因此似乎期待房價會續漲，並非癡人說夢話。
雖然說房地產有機會上漲（實際從2013年到2014年，首都圈很多區漲幅都高達了10%），但由於日本曾經歷經嚴重的泡沫崩盤，因此整個市場對於產品的判斷很成熟。因此不會像之前的台北這樣，什麼產品都會漲，什麼東西都會雞犬升天。產品只會出現「兩極化」：漲得動的，跟漲不動的。好的住宅，好的地段，符合「珍」「稀」「絕」的產品一定一飛沖天，但一般般的，俯拾即是的，量大到無法消耗的產品，與其期待它的漲幅，倒不如想想如何好好收租吧！（或者乾脆就別買這種的）
至於買新還是買舊，基本上，我不認為今後東京的房地產（東京喔，不是日本喔）有跌價的空間。因為都「通膨」了啊！因此無論買新還是買舊，應該保值是不成問題的。
買大還是買小？就像我上面講的，買小的，只有投資客會接手，買大的，還有自住客，投資客會接手。這些自住客買房子，住得爽最重要，因此只要產品好，就算它低投報率（也就是價位較高的意思啦），還是很有機會為你賺到增值財的。
總之，還是得各面向衡量一下自己的投資方式，適合哪種產品。
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日本的浮世絵（うきよえ），曾經被日本人當作是包裝耗材，有如垃圾般被對待。直到梵谷跟莫內讚賞其價值為止，日本人根本沒有發現自己浮世絵的價值，導致於高藝術價值的東西，反而落入外國人手中。日本不動產似乎亦然。從都市競爭力，國民所得等面向評估，日本的不動產跟紐約，倫敦，巴黎，甚至於中國，台灣，香港等地比起來，各個面向橫量下來，只有一句話：「太便宜」。尤其是日銀持續印鈔，日元持續貶值的現在。就有如當初浮世繪時一般，日本的優質不動產，也都是外資在搶。就因為這樣，所以聽說三井不動產，已經有50%以上的股權，都落入外資手中。也就是，三井不動產，這間正統日本的不動產公司，基於公司屬於股東所有的原則，正逐漸變成外國人的公司了。
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