記得愛因斯坦曾經講過一句話:「複利的威力遠大於原子彈」。當然,如果你要投資,有「複利」效果的產品,一定比「單利」的產品要好,資產形成的速度也快許多。不過很可惜的,房地產的房租收入,似乎只能使用於單利。因為每個月收到的租金,無法再投入本金裡面利滾利。真的是這樣的嗎?現在日本上班族,流行一種投資房地產的方式,也運用到了「複利」,讓你資產倍增喔。

  最近日本很多上班族,也開始進軍房地產市場,使得整個市場越來越好。那日本人怎麼玩呢?來,現在要來說明一下日本上班族,善用他們可以貸款的優勢,如何資產形成。(台灣人玩日本不動產,可能無法這樣玩。)

  為了說明方便,我們假設投資的房地產一律為1500萬元,淨投報率5.6%(每月實收租七萬),利率為3% 。在進行這個遊戲之前,請努力存錢,不要亂花錢,先存個3000萬日元,或者向富爸爸要(可以更少,就買更便宜的物件),買兩戶無房貸的房子。這時,你每個月就會有14萬的收入。之後,再全額貸款,買入第三間。這時,請你拿前兩間的14萬,加上第三間的7萬,共21萬全部拿去繳房貸。這樣,你第三間,只要6年7個月,就能把1500萬還清。也就是用這種方法,你只要6年7個月,就能多擁有一間1500萬元的套房。一定要21萬全部拿去繳,不要拿去花掉喔。

  不過,如果你只用前兩間的房租14萬,慢慢存,存到足以再買第三間的1500萬時,至少也要9年後了(14萬×12個月×9年=1512萬)。因此,第三間一定要貸款來買,因為買來時,已經同時可以多一間收租了。所以聰明的你,看到這裡應該已經知道,「先貸款買來收租」,遠比「先存夠再買一間」,早了2年5個月。也就是你提早了2年5個月,就達到原本需要9年才能達到財富,因此別小看槓桿(貸款)的效用。所以啦,銀行是我們的好朋友,善用銀行及槓桿,可以讓你累積財富的速度倍增喔(不過風險控管要得宜)。

  來,聰明的你,應該也發現,經由上面的操作,有了三間沒貸款的房子後,下一步是什麼了吧,對,就是再重複同樣的遊戲,全額貸款買第四間。這時第四間,有前面三間的21萬房租,加上本身的7萬,一個月就總共會有28萬元的房租進帳了,因此這次不用6年7個月,僅需短短的4年10個月,就可以還清第四間的房貸。再繼續重複一樣的事,第五間3年10個月,第六間3年2個月,以此類推,你累積房子的速度會越來越快。由於你貸款還得越早,繳的利息就越少。也因為你收租的房子越來越多間,累積下一間房子的速度就越來越快!!這就是「複利效果」,不是嗎!?

  當然,實際上的操作,你可能會遇上升息,以及稅金,管理費用,修繕設備等問題,但日本現在實際的房貸利率也不到1%,表面投報率超過8%的物件更是多,因此上述的模擬,已經考慮到了上述的風險,刻意只把投報率設定在很低的5.6%,而考慮到往後可能升息的風險,也刻意把利息提高到3% 。因此,上述的方法,的確是現在日本上班族都在玩的手法。這招以前台灣也很多人玩,不過現在台北的房價已高,要收到有5%投報率,根本就是天方夜譚,這也就說明了,為什麼許多人拋棄台北,轉戰東京的原因。因此,如果你在日本可以貸款,或者你的老公老婆是日本人上班族,不妨可以考慮一下上述的方法來資產形成。只要風險控管得宜,相信不了多久,你就可以達到財富自由了。

  另外,上面為了說明方便,才使用1500萬日元這個房價,如果你的本金不夠,不妨買便宜一點的,複利效果不變。當然,你如果沒有富爸爸,第一間跟第二間房,一樣可用貸款來購買,只不過這時你可能得省吃儉用一點,拿多一點薪水來繳貸款,雖然辛苦,雖然速度慢了一點,但是讓自己儘早處於擁有兩間不用房貸的小套房,之後的資產形成,速度就會加快許多了。對日本一般上班族而言,年薪若為700萬,實際進手中,扣稅扣掉保險後的錢大約是500多萬。晚上少跟同事去喝酒,少抽些菸,不要動不動就買個東西犒賞自己,其實要在幾年內就繳清一間小套房的房貸,並非難事。

  曾經聽一個前輩說,要從100萬存到1000萬,需要很久的時間,但是要從1000萬進階到2000萬,只要善用理財,其實就會快許多了。原來他指的就是這樣的道理啊!任何投資都是,投資之前,當然要努力存本金,所以也不要說:「艾,這是有錢人的遊戲!」而放棄了自己財富自由的機會。不,這不是有錢人的遊戲,是一般上班族穩扎穩打,資產形成的方式。祝各位投資順利。

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