記得愛因斯坦曾經講過一句話：「複利的威力遠大於原子彈」。當然，如果你要投資，有「複利」效果的產品，一定比「單利」的產品要好，資產形成的速度也快許多。不過很可惜的，房地產的房租收入，似乎只能使用於單利。因為每個月收到的租金，無法再投入本金裡面利滾利。真的是這樣的嗎？現在日本上班族，流行一種投資房地產的方式，也運用到了「複利」，讓你資產倍增喔。
最近日本很多上班族，也開始進軍房地產市場，使得整個市場越來越好。那日本人怎麼玩呢？來，現在要來說明一下日本上班族，善用他們可以貸款的優勢，如何資產形成。（台灣人玩日本不動產，可能無法這樣玩。）
為了說明方便，我們假設投資的房地產一律為1500萬元，淨投報率5.6%（每月實收租七萬），利率為3% 。在進行這個遊戲之前，請努力存錢，不要亂花錢，先存個3000萬日元，或者向富爸爸要（可以更少，就買更便宜的物件），買兩戶無房貸的房子。這時，你每個月就會有14萬的收入。之後，再全額貸款，買入第三間。這時，請你拿前兩間的14萬，加上第三間的7萬，共21萬全部拿去繳房貸。這樣，你第三間，只要6年7個月，就能把1500萬還清。也就是用這種方法，你只要6年7個月，就能多擁有一間1500萬元的套房。一定要21萬全部拿去繳，不要拿去花掉喔。
不過，如果你只用前兩間的房租14萬，慢慢存，存到足以再買第三間的1500萬時，至少也要9年後了（14萬×12個月×9年＝1512萬）。因此，第三間一定要貸款來買，因為買來時，已經同時可以多一間收租了。所以聰明的你，看到這裡應該已經知道，「先貸款買來收租」，遠比「先存夠再買一間」，早了2年5個月。也就是你提早了2年5個月，就達到原本需要9年才能達到財富，因此別小看槓桿（貸款）的效用。所以啦，銀行是我們的好朋友，善用銀行及槓桿，可以讓你累積財富的速度倍增喔（不過風險控管要得宜）。
來，聰明的你，應該也發現，經由上面的操作，有了三間沒貸款的房子後，下一步是什麼了吧，對，就是再重複同樣的遊戲，全額貸款買第四間。這時第四間，有前面三間的21萬房租，加上本身的7萬，一個月就總共會有28萬元的房租進帳了，因此這次不用6年7個月，僅需短短的4年10個月，就可以還清第四間的房貸。再繼續重複一樣的事，第五間3年10個月，第六間3年2個月，以此類推，你累積房子的速度會越來越快。由於你貸款還得越早，繳的利息就越少。也因為你收租的房子越來越多間，累積下一間房子的速度就越來越快！！這就是「複利效果」，不是嗎！？
當然，實際上的操作，你可能會遇上升息，以及稅金，管理費用，修繕設備等問題，但日本現在實際的房貸利率也不到1%，表面投報率超過8%的物件更是多，因此上述的模擬，已經考慮到了上述的風險，刻意只把投報率設定在很低的5.6%，而考慮到往後可能升息的風險，也刻意把利息提高到3% 。因此，上述的方法，的確是現在日本上班族都在玩的手法。這招以前台灣也很多人玩，不過現在台北的房價已高，要收到有5%投報率，根本就是天方夜譚，這也就說明了，為什麼許多人拋棄台北，轉戰東京的原因。因此，如果你在日本可以貸款，或者你的老公老婆是日本人上班族，不妨可以考慮一下上述的方法來資產形成。只要風險控管得宜，相信不了多久，你就可以達到財富自由了。
另外，上面為了說明方便，才使用1500萬日元這個房價，如果你的本金不夠，不妨買便宜一點的，複利效果不變。當然，你如果沒有富爸爸，第一間跟第二間房，一樣可用貸款來購買，只不過這時你可能得省吃儉用一點，拿多一點薪水來繳貸款，雖然辛苦，雖然速度慢了一點，但是讓自己儘早處於擁有兩間不用房貸的小套房，之後的資產形成，速度就會加快許多了。對日本一般上班族而言，年薪若為700萬，實際進手中，扣稅扣掉保險後的錢大約是500多萬。晚上少跟同事去喝酒，少抽些菸，不要動不動就買個東西犒賞自己，其實要在幾年內就繳清一間小套房的房貸，並非難事。
曾經聽一個前輩說，要從100萬存到1000萬，需要很久的時間，但是要從1000萬進階到2000萬，只要善用理財，其實就會快許多了。原來他指的就是這樣的道理啊！任何投資都是，投資之前，當然要努力存本金，所以也不要說：「艾，這是有錢人的遊戲！」而放棄了自己財富自由的機會。不，這不是有錢人的遊戲，是一般上班族穩扎穩打，資產形成的方式。祝各位投資順利。
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