在台灣,你如果持有房屋,每年都要繳納地價稅跟房屋稅。日本購屋也有這種每年都要繳的持有成本。只不過比起台灣,日本的稅金真的貴太多了。大概每年的五月,六月這段期間,都稅局會寄一疊厚厚的稅單,如圖,這就是每年得繳的「固定資產稅」以及「都市計劃稅」這兩種,一般都合稱為「固都稅」。這兩種稅,放在同一張單子繳納,同時這兩種稅,也都有各分土地以及建物部分。有沒有看到圖片,有五張!為什麼這麼多張呢?因為這稅金實在太高了,對於一般人來說,真的是一個很大的負擔,因此讓你可以分期付款繳。看你要選擇一次繳清的,還是分四期的,全看你自己的經濟能力。

  記得之前有寫過一篇「不動產取得稅,冷不防讓你破財!」 http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/366699419

  今天這篇「六月大追稅!」可以說是他的姐妹篇。因此,我就以當時這篇文章中的兩個不動產為例,為各位舉出他的稅額大概是多少囉。

這兩種稅金的,計算方式如何?大概如下:

固定資產税=課税標準(固定資産税評価額)×税率 1.4%

都市計劃税=課税標準(固定資産税評価額)×税率 0.3%

  這裡的課稅標準,有點像是我們的公告地價,因此並不是以你的成交價來計算的。而這個固定資產稅評價額要去哪裡查呢?你得自己跑去都税事務所申請「固定資産 評価証明書」。而且由於固定資產,又分成「土地」跟「建物」,因此必須兩者都申請,並且各計算其稅率。稅率原則上就是上面的1.4%以及0.3%。不過如果是住宅房,小於200坪米的部分,「土地」部分的固都稅,可以再減免(建物部分沒有)。來,減免方式如下:

固定資產税=課税標準(固定資産税評価額)÷6  ×税率 1.4%

都市計劃税=課税標準(固定資産税評価額)÷3  ×税率 0.3%

  上面這種減免的計算方式,只有土地部分喔,建物沒有喔。另外,如果你的房子是豪宅,超過200坪米以上,超過的部分可沒這麼好,讓你減免這麼多。這裡為了不讓各位讀者頭痛,暫時就不講了。我假設可以買超過200平米以上豪宅的人,會有專人會計師計算,用不著來這裡看 ^^ 。

來,進入實際例子。之前講不動產取得稅時:

第一個,大概為80平米的五年中古屋。實際成交價約為8000萬日元。土地部分需繳納169200日元,建物部分需繳納373500日元,也就是一共要繳納54萬多的不動產取得稅。這個物件的固都稅,就是圖片中的24萬3400日元。

第二個,大概為25平米的全新1K套房。實際成交價約為3000萬日元。土地部分需繳納68500日元,建物部分需繳納147200日元,也就是一共要繳納21.5萬的不動產取得稅。這個物件的固都稅,其實也高達中7萬5800日元。

因此,再次提醒各位,買東京屋投資時,可別只看到高投報,事後會來的稅金,以及每年的稅金,以及管理修繕費用和貸款利息,可是會壓低你的投報率好幾個百分點喔。祝投資順利。

IMG_1693

 

    全站熱搜

    TiN 發表在 痞客邦 留言(3) 人氣()